Cour d'appel, pôle 4 - chambre 1, 10 juillet 2026 — n° 24/06993

* * * FAITS ET PROCÉDURE Par acte authentique en date du 20 février 2019, Mesdames [J] [N] et [P] [N] ont consenti à M. [Z] [T] et Mme [Q] [K] une promesse unilatérale de vente portant sur une maison à usage d'habitation leur appartenant à concurrence de la moitié indivise chacune, édifiée sur une parcelle cadastrée section A n° [Cadastre 1], [Adresse 5], à [Localité 10], sous diverses conditions suspensives dont une tenant à l'obtention au plus tard le 30 août 2019 par le bénéficiaire de l'autorisation d'urbanisme (permis de construire ou décision de non opposition à déclaration préalable) purgée de tout recours autorisant la réalisation sur les biens de travaux détaillés à l'acte. La promesse consentie pour une durée expirant le 12 septembre 2019 à 16 heures, a prévu une indemnité d'immobilisation de 24.000 euros dont la moitié a été versée le jour de l'acte et séquestrée entre les mains du notaire. Une décision de non-opposition à la déclaration préalable de travaux déposée par les consorts [A] le 5 mars 2019 ayant été émise par le maire de la commune le 5 avril 20219, un rendez-vous de signature de la vente a été fixé à l'initiative des bénéficiaires le 5 juin 2019 pour le 26 juin 2019. La décision de non-opposition ayant fait l'objet d'un recours gracieux du sous-préfet de l'Essone le 13 juin 2019, elle a été retirée par arrêté du 1er juillet 2019, et les bénéficiaires ont fait connaître leur volonté de ne pas poursuivre la vente et de se voir restituer la somme séquestrée, ce à quoi Mme [J] [N] s'est opposée, arguant que le retrait de l'autorisation d'urbanisme était imputable aux bénéficiaires qui avaient déposé un dossier incomplet et non conforme aux travaux précisés à la promesse. Par acte d'huissier en date du 10 mars 2020, Mme [K] et M. [T] ont fait assigner Mesdames [J] [N] et [P] [N] devant le tribunal judiciaire d'EVRY aux fins d'obtenir la restitution de la somme de 12.000 euros, outre des dommages et intérêts. Par jugement en date du 22 mai 2023, le tribunal judiciaire d'Evry a : - ordonné la restitution de la somme de 12.000 euros, séquestrée au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue à la promesse de vente du 20 février 2019 à M. [Z] [T] et Mme [Q] [K], majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision et jusqu'à parfait paiement ; - ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil; - condamné Mme [J] [N] à verser à M. [Z] [T] et Mme [Q] [K] la somme de 2.000 euros à titre de dommages intérêts en réparation de leur préjudice ; - condamné Mme [J] [N] à verser à M.

MOTIFS DE L'ARRÊT 1 ' Sur les conditions suspensives Pour ordonner la restitution de la somme séquestrée aux bénéficiaires de la promesse de vente et rejeter la demande reconventionnelle de Mme [J] [N] en versement par ceux-ci de la totalité du montant de l'indemnité d'immobilisation, le tribunal a considéré que « Conformément à la promesse, les bénéficiaires ont déposé une déclaration préalable auprès de la mairie de [Etablissement 1] comme l'atteste le récépissé de dépôt d'une déclaration préalable du 05 mars 2019 », et que « ce faisant, les bénéficiaires ont respecté leurs obligations conformément aux stipulations suivantes (') «  et que « le maire de BRETIGNY SUR ORGE a accordé l'autorisation sollicitée, selon décision du 5 avril 2019 » à l'encontre de laquelle le Préfet de l'Essone a exercé un recours gracieux ', si bien que la décision de non opposition à la déclaration préalable a été retirée par le maire selon décision du 1er juillet 2019 », de sorte qu'il «  ne peut être retenue aucune responsabilité des demandeurs dans le retrait de cette décision. ». Au soutien de l'infirmation du jugement, Mme [J] [N] fait valoir concernant la condition suspensive tenant à l'obtention d'une autorisation d'urbanisme, d'une part que les bénéficiaires ayant délibérément souhaité précipiter la vente une fois l'autorisation d'urbanisme obtenue, sans attendre l'expiration des délais de recours, ils ont manifestement fait leur affaire personnelle de tout recours éventuel, engendrant dès lors la réalisation de la condition suspensive, et d'autre part que les bénéficiaires n'ont pas déposé un dossier d'urbanisme complet, conforme tant aux stipulations de la promesse qu'à la législation en vigueur au regard des fondements de la décision de retrait pour illégalité de l'autorisation de travaux. Elle ajoute concernant la seconde condition suspensive d'obtention d'un financement, que l'obtention ou la non-obtention du prêt ne lui a jamais été notifiée par les bénéficiaires qu'in n'ont de plus pas justifié d'une demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles, de sorte que cette condition suspensive étant également réalisée puisque réputée accomplie, l'indemnité d'immobilisation de 24.000€ devait lui être attribuée. M. [T] et Mme [K], au soutien de la confirmation du jugement, font valoir essentiellement qu'il n'est pas indiqué dans la promesse de vente qu'ils devaient présenter un projet identique aux projets décrits dans celle-ci, mais bien « d'effectuer toute démarche auprès de toute administration concernée en vue d'obtenir toute information ou autorisation en vue de vérifier la compatibilité du terrain, ainsi qu'à déposer toute demande de permis de construire, déclaration près de travaux, de certificat d'urbanisme ou autre », de sorte qu'ils ne peuvent être tenus responsables de choses qu'ils n'avaient pas encore vérifiées au moment de la signature de la promesse, que la comparaison de la description des travaux dans la condition suspensive avec celle figurant dans la déclaration déposée entre les mains du service instructeur révèle qu'il n'y a que quelques ajouts mineurs qui ne peuvent pas être considérés comme ayant dénaturé la condition suspensive d'obtention du permis de construire, que l'observation du préfet concernant le caractère incomplet du dossier concerne celui transmis par le Maire à la préfecture, et non celui qu'ils ont déposé, et qu'enfin, aucune des autorités administratives ayant donné leur avis n'a émis un avis négatif, de sorte qu'il ne peut leur être reproché d'avoir méconnu la réglementation relative à l'article CA.4 du PPRI, alors que les organismes consultés pour avis par la commune, n'ont pas trouvé impossible la réalisation de l'escalier extérieur dans cette zone. Sur la condition suspensive d'obtention du prêt, ils soutiennent qu'il importe peu qu'elle ait été réalisée ou non, dès lors qu'aux termes de la promesse, il suffit qu'une seule des conditions suspensives ne s'accomplisse pas pour que la vente ne se réalise pas. Réponse de la cour Il résulte des articles 1103, 1104 et 1193 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, qu'ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi et ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties ou pour les causes que la loi autorise. L'article 1304 du code civil dispose quant à lui que l'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple. Par ailleurs, en application des dispositions de l'article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. 1 ' 1 La condition suspensive relative à l'obtention des autorisations d'urbanisme La promesse unilatérale de vente du 20 février 2019 a été consentie pour une durée expirant le 12 septembre 2019 à 16 heures, le délai de réalisation de la condition suspensive d'obtention des autorisations d'urbanisme étant fixée au 30 août 2019. La condition suspensive litigieuse est rédigée comme suit : « 1/ Obtention des autorisations d'urbanisme : La réalisation des présentes est soumise à l'obtention au plus tard le 30 août 2019 par le BENEFICIAIRE de l'autorisation d'urbanisme (permis de construire ou décision de non-opposition à déclaration préalable) purgée de tout recours des tiers, opposition, annulation, déféré préfectoral ou retrait et n'ayant pas fait l'objet de mesures de sursis à exécution, autorisant la réalisation, sur les BIENS, objet des présentes, des travaux suivants, savoir : - Création de cinq appartements individuels, - Ajout d'un escalier extérieur pour l'un des appartements, - Ouverture de deux fenêtres de toit et transformation d'une fenêtre située au 1er étage en porte d'entrée, - Aménagement des combles, - Et création de 5 places de parkings. Il est précisé que le BENEFICIAIRE devra, pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès du PROMETTANT du dépôt d'un dossier complet de demande de permis de construire ou de déclaration préalable de travaux conforme au projet décrit ci-dessus et à la réglementation en vigueur et ce au plus tard le 18 mars 2019, au moyen d'un récépissé délivré par l'autorité compétente. Au cas où le BENEFICIAIRE ne respecterait pas son engagement, et ce QUINZE jours après une mise en demeure adressée par le PROMETTANT par lettre recommandée avec accusé de réception, demeurée infructueuse, il sera réputé avoir renoncé à cette condition.

PAR CES MOTIFS LA COUR, INFIRME en ses dispositions soumises à la cour le jugement du tribunal judiciaire d'Evry en date du 22 mai 2023 ; Statuant de nouveau, CONDAMNE solidairement M. [Z] [T] et Mme [Q] [K] à payer à Mme [J] [N] la somme de 24.000 au titre de l'indemnité d'immobilisation avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; DÉBOUTE Mme [J] [N] de ses demandes de dommages et intérêts à l'encontre de M. [Z] [T] et Mme [Q] [K] et de Mme [P] [N] ; DÉBOUTE M. [Z] [T] et Mme [Q] [K] de toutes leurs demandes à l'encontre de Mme [J] [N] ; CONDAMNE solidairement M. [Z] [T] et Mme [Q] [K] aux dépens de première instance et d'appel ; CONDAMNE solidairement M. [Z] [T] et Mme [Q] [K] à payer à Me Laurent Sidobre, avocat au barreau de Paris, désignée pour représenter Mme [J] [N] selon décision d'aide juridictionnelle totale n°C-75056-2023-505844 la somme de 4.000 euros par application du 2° de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; DÉBOUTE Mme [P] [N] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE ,