Cour d'appel, pôle 5 - chambre 3, 9 juillet 2026 — n° 23/14662

PAR CES MOTIFS , La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, INFIRME le jugement rendu le 27 décembre 2022 par le tribunal judiciaire de Créteil (RG 20/06442) en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la société Petit [O], M. [A] [J] et M. [K] [Z] ; Statuant à nouveau et y ajoutant, REJETTE la fin de non-recevoir opposée par la société Petit [O], M. [A] [J] et M. [K] [Z] à M. [T] [L] et Mme [I] [X] épouse [L] ; DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] (94) représenté par son syndic la SAS Foncia Val de Marne de sa demande aux fins d'être mis hors de cause ; DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] (94) représenté par son syndic la SAS Foncia Val de Marne de sa demande aux fins de voir condamner la société Allianz IARD à lui payer la somme de 3.000 euros pour appel abusif ; CONDAMNE la société Petit [O] à payer à M. [T] [L] et Mme [I] [X] épouse [L] la somme de 16.332,36 euros correspondant à la part de loyers non prise en charge par l'assurance pour la période de mai 2019 à avril 2020 ; CONDAMNE la société Petit [O] à payer à M. [T] [L] et Mme [I] [X] épouse [L] la somme de 20.440,43 euros correspondant au titre des loyers impayés pour le mois d'avril 2019 et pour la période de mai 2020 à mai 2021 ; DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2020 pour les loyers échus avant cette date puis à compter de leur date d'échéance pour les loyers postérieurs ; CONDAMNE la société Petit [O] à payer à M. [T] [L] et Mme [I] [X] épouse [L] la somme de 19.643,54 euros au titre des loyers impayés pour la période de mars à septembre 2022 ; DIT que les loyers compris dans cette somme porteront intérêts au taux légal à compter de leur date d'échéance ; DÉBOUTE M. [T] [L] et Mme [I] [X] épouse [L] de leurs demandes aux fins de voir condamner M. [A] [J] et M. [K] [Z] solidairement avec la société Petit [O] au paiement de différentes sommes au titre des loyers restant dus ; DÉBOUTE la société Petit [O], M. [A] [J] et M. [K] [Z] de leur demande aux fins de voir condamner M. [T] [L] et Mme [I] [X] épouse [L] à leur payer la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts pour préjudice moral ; DÉBOUTE la société Petit [O], M. [A] [J] et M. [K] [Z] de leur demande aux fins de voir condamner M. [T] [L] et Mme [I] [X] épouse [L] à leur payer la somme de 1.000 euros de dommages et intérêts au titre de leur mauvaise foi ; DÉBOUTE toutes les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE la société Petit [O] aux dépens de première instance et d'appel avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; REJETTE les autres demandes. LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,

FAITS ET PROCÉDURE Par acte en date du 15 juin 2015, M. [P] [L] et Mme [I] [X] épouse [L] ont consenti un bail commercial à Mme [E] [Y] et M. [C] [F] agissant pour le compte de la société JMNS en cours de formation sur des locaux situés [Adresse 11] à [Localité 9], moyennant un loyer annuel de 31.360,80 euros. Par acte en date du 30 avril 3018, la société JMNS a cédé le droit au bail commercial à Messieurs [A] [J] et [K] [Z], agissant pour le compte de la société Petit [O] en cours de formation. Le 10 avril 2019 un incendie s'est déclaré dans les locaux. Par actes d'huissier du 3 et 10 novembre 2020, les époux [L] ont assigné M. [A] [J], M. [K] [Z], la société Petit [O], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble représenté par son syndic la société Foncia Val-de-Marne et la société Allianz IARD en paiement de loyers et en indemnisation de leurs préjudices. Par jugement en date du 27 décembre 2022, le tribunal judiciaire de Créteil a : déclaré irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par Messieurs [A] [J], [K] [Z] et la société le Petit [O] ; mis hors de cause le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 12], représenté par son syndic la SAS Foncia Val de Marne, et la société Petit [O] ; condamné Allianz IARD à verser à M. [P] [L] et Mme [I] [X] épouse [L] la somme de seize mille trois cent trente-deux euros trente-six centimes (16 332, 36 euros) au titre de l'indemnité restant due pour la perte des loyers commerciaux pour la période entre mai 2019 et avril 2020 ; condamné solidairement Messieurs [A] [J] et [K] [Z] à verser à M. [P] [L] et Mme [I] [X] épouse [L] la somme de vingt mille quatre cent quarante euros quarante-trois centimes (20 440, 43 euros) au titre des loyers impayés pour le mois d'avril 2019 et pour le mois de mai 2020 à mai 2021, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 10 novembre 2020 ; condamné solidairement Messieurs [A] [J] et [K] [Z] à verser à M. [P] [L] et Mme [I] [X] épouse [L] la somme de cinq cent euros (500 euros) à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ; condamné solidairement Messieurs [A] [J] et [K] [Z] à verser à M. [P] [L] et Mme [I] [X] épouse [L] la somme de deux mille euros (2.000 euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; condamné solidairement Messieurs [A] [J] et [K] [Z] aux dépens, comprenant le coût du denier commandement de payer du 13 novembre 2020, rejeté toute plus ample demande ; rappelé que l'exécution provisoire de la décision est de droit. Par acte en date du 24 août 2023 remis au greffe de la cour d'appel de céans, la société Allianz IARD a interjeté appel du jugement. Par ordonnance en date du 5 septembre 2024, le conseiller de la mise en état a notamment déclaré irrecevable la demande en intervention forcée de la société Sogessur. La clôture a été prononcée le 10 décembre 2025 et l'affaire appelée à l'audience du 1er juin 2026. PRÉTENTIONS DES PARTIES Par conclusions notifiées le 8 mars 2024, la société Allianz IARD, appelante, demande à la cour de : réformer la décision entreprise en ce qu'elle a mobilisé la garantie de la compagnie Allianz IARD ; Et statuant de nouveau, A titre principal, Rejeter les demandes, fins et conclusions formulées à l'encontre d'Allianz IARD ; Subsidiairement, Condamner la société Petit [O] et ses gérants Messieurs [A] [J] et [K] [Z] à relever et garantir la compagnie Allianz IARD de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ; En tout état de cause, Condamner tout succombant à payer à Allianz, la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'Article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Emilie Dechezleprêtre Desrousseaux, membre de la SELARL Cabinet Dechezleprêtre, Avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la fin de non-recevoir opposée par la société Petit [O], M. [A] [J] et M. [K] [Z] aux époux [L] La société Petit [O], M. [A] [J] et M. [K] [Z] font valoir que les époux [L] qui ont vendu le bien immobilier dont dépendent les locaux loués ont transféré les droits et obligations liés à ce bien, y compris les actions en cours, qu'ils ont ainsi perdu leurs qualité et intérêt à agir, de sorte que leurs demandes sont irrecevables. Le jugement déféré a déclaré à juste titre cette fin de non-recevoir irrecevable faute d'avoir été présentée devant le juge de la mise en état. Contrairement à ce que soutiennent les époux [L], la compétence exclusive du conseiller de la mise en état prévue par l'article 913-5 du code de procédure civile porte sur la recevabilité de l'appel et non sur la recevabilité de la demande initiale. Selon les dispositions combinées des articles 31 et 122 du code de procédure civile, une demande est irrecevable sans examen au fond pour défaut de qualité à agir ou défaut d'un intérêt légitime au rejet ou au succès d'une prétention. L'intérêt pour agir s'apprécie au jour de l'introduction de la demande en justice. Or, en l'espèce à la date de l'assignation, en novembre 2020, les époux [L] étaient encore propriétaires du bien en cause. Au surplus, l'acte de vente de l'immeuble en cause du 2 septembre 2022 contient une clause relative à la procédure en cours avec le locataire, renvoyant à un protocole d'accord entre les parties à cet acte qu'elles s'engagent à appliquer jusqu'au règlement total de la procédure. Ce protocole n'est pas produit, de sorte qu'il n'est pas démontré que les époux [L] auraient subrogés les acquéreurs dans leurs droits sur les arriérés de loyers et préjudices subis avant la vente de leur bien. Il convient donc de rejeter la fin de non-recevoir opposée aux époux [L]. Sur la demande de mise hors de cause du syndicat des copropriétaires Il résulte de l'article 331 du code de procédure civile qu'un tiers peut être mis en cause par une partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement. Par ailleurs, selon l'article 547 du même code, tous ceux qui ont été parties en première instance peuvent être intimés. Dès lors que la présente procédure porte notamment sur l'obligation de prise en charge du sinistre par la société Allianz IARD, l'assureur du syndicat des copropriétaires de l'immeuble dont dépendent les locaux en cause, les parties ont intérêt à rendre la présente procédure commune au syndicat des copropriétaires nonobstant la circonstance qu'aucune demande ne soit formée à l'encontre de ce dernier. Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu'il a mis hors de cause le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 13] à [Localité 10] (94). La mise en cause du syndicat des copropriétaires étant justifiée, il convient de le débouter de sa demande aux fins de voir condamner la société Allianz IARD à lui payer la somme de 3.000 euros pour appel abusif. Sur la qualité de locataire au contrat de bail Les époux [L] ont assigné à la fois la société Petit [O] et Messieurs [A] [J] et [K] [Z]. Dans leurs dernières écritures de première instance ils ont sollicité la condamnation in solidum des deux derniers, lesquels ont été condamnés tous deux solidairement au paiement de différentes sommes par le jugement déféré. En appel, pour le cas où le jugement ne serait pas confirmé, les époux [L] demandent la condamnation solidaire de la société Petit [O], Messieurs [A] [J] et [K] [Z] au paiement de différentes sommes. De leur côté, la société Petit [O], Messieurs [A] [J] et [K] [Z] font valoir que l'acte de cession prévoit une alternative selon laquelle en l'absence d'immatriculation de la société Petit [O] dans le délai de deux mois ce sont ses fondateurs qui seront engagés par la cession mais ne permet pas d'attribuer simultanément la qualité de preneur tant à la société Petit [O] qu'à Messieurs [A] [J] et [K] [Z] ; que la société Petit [O] ayant été immatriculée avec trois semaines de retard logiquement elle a repris les engagements de ses fondateurs ; que les bailleurs ont perçu sans réserve les sommes versés par l'assureur de cette dernière L'acte de cession de droit au bail du 11 juin 2015 par la société JMNS à Messieurs [A] [J] et [K] [Z] agissant pour la société Petit [O] en cours de formation mentionne : « L'immatriculation de la société emportera de plein droit reprise des engagements souscrits par Madame [A] [J] et Monsieur [K] [Z]. Dans l'hypothèse où la société ne serait pas immatriculée dans un délai de deux mois à compter des présentes, la cession de bail sera réputée avoir été souscrite par Madame [A] [J] et Monsieur [K] [Z] en leurs noms propres et ceux-ci seront personnellement débiteurs de l'ensemble des clauses, charges et conditions des présentes. » Il se déduit de cette rédaction, d'une part, que l'immatriculation emporte reprise par la société des engagements de ses fondateurs, d'autre part, que la sanction du non-respect du délai de deux mois s'applique à l'acte de cession de bail qui sera réputé avoir été souscrit par MM. [A] [J] et [K] [Z], lesquels seront débiteurs des clauses et charges de cet acte de cession, rien n'étant stipulé pour le contrat de bail lui-même. Or, il ressort des éléments du dossier que, nonobstant le retard d'immatriculation de la société Petit [O], les bailleurs ont expressément accepté la reprise par cette société des engagements de preneur au contrat de bail pris par ses fondateurs pour son compte, et ce, notamment du procès-verbal contradictoire des experts d'assurance où la société Petit [O] intervient en qualité de locataire couvert à ce titre par son assureur, la société SOGESSUR ; de l'acte de vente de l'immeuble du 2 septembre 2022 par les époux [L] à la société Foncière Lekadel où le vendeur déclare expressément que la société JMNS a cédé son bail commercial sur les locaux en cause à la société Petit [O], « que le bien reste actuellement loué au profit de la SARL PETIT [O] » et qu'il existe une procédure en cours concernant ses rapports avec le locataire ; de la lettre du conseil des époux [L] en date du 30 mai 2022 qui reproche à la seule société Petit [O] de ne plus payer le loyer depuis mars 2022. Il apparaît donc que le léger retard d'immatriculation de la société Petit [O] n'a pas fait obstacle à la reprise par celle-ci de la qualité de locataire du bail cédé avec l'accord des bailleurs. Les actes ne prévoyant pas un cumul de qualité de locataire pour les fondateurs et de la société Petit [O] mais la reprise par la seconde des engagements des premiers, les bailleurs ne peuvent les considérer tous les trois comme ayant la qualité de locataires ni les considérer engagés solidairement, une telle solidarité n'étant pas prévue dans ces actes. Il n'y a donc pas lieu de faire droit à la demande de condamnation solidaire formée à l'encontre de Madame [A] [J], Monsieur [K] [Z] et la société Petit [O]. Il convient d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné Monsieur [A] [J] et Monsieur [K] [Z] au paiement de différentes sommes tant au titre de loyer qu'à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral résultant de leur prétendue inexécution contractuelle alors que de l'accord de parties, la locataire des locaux en cause était la société Petit [O]. Il sera infirmé également en ce qu'il a mis hors de cause la société Petit [O]. Sur la responsabilité Ainsi que l'a justement relevé le jugement déféré à la motivation détaillée duquel il est renvoyé sur ce point, en application de l'article 1733 du code civil, faute pour la société Petit [O] de rapporter la preuve que l'incendie est arrivé par cas fortuit, force majeure, vice de construction, communication depuis une maison voisine, en sa qualité de locataire elle doit répondre de cet incendie et en réparer les conséquences.