Cour d'appel, pôle 1 - chambre 3, 9 juillet 2026 — n° 25/17267

PAR CES MOTIFS Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions soumises à la cour ; Y ajoutant, Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande formée par la société BS [Localité 2] au titre du dépôt de garantie ; Condamne la société BS [Localité 2] aux dépens d'appel ; Rejette la demande de la société BS [Localité 2] formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Rejette toute demande plus ample ou contraire. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Par acte sous seing privé du 1er novembre 2010, la société Balzac a consenti à la société Univers Détection Service (UDS) un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 6], pour une durée de neuf années, tacitement renouvelé. Par acte notarié du 4 octobre 2022, la société Balzac a vendu l'ensemble immobilier comprenant ces locaux commerciaux à la société UDS. Le 30 juillet 2024, la société BS [Localité 2] a fait délivrer à la société UDS un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer un montant en principal de 11 962,17 euros au titre des arriérés locatifs. Par acte du 29 novembre 2024, la société BS Gagny a fait assigner la société UDS en référé devant le président du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de voir : constater l'acquisition de la clause résolutoire ; ordonner, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la société UDS, ainsi que de celle de tous occupants de son chef et la séquestration des meubles laissés dans les lieux à leurs frais, risques et périls ; condamner par provision la société UDS à payer à la société BS [Localité 2] : - une indemnité d'occupation mensuelle de 1 764,37 euros à compter du 30 août 2024 et jusqu'à libération effective des lieux ; - la somme de 5 750 euros au titre de l'indemnité d'occupation due entre le 30 août 2024 et le 1er novembre 2024 ; - la somme de 13 726,54 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 30 août 2024 ; juger que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de dommages et intérêts ; condamner la société UDS à payer à la société BS [Localité 2] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Par ordonnance réputée contradictoire du 2 octobre 2025, le juge des référés a : dit n'y avoir lieu à référé ; dit que chaque partie conservera la charge des dépens et de ses frais irrépétibles ; rappelé en tant que de besoin que la présente décision est exécutoire par provision. Par déclaration d'appel effectuée par voie électronique le 15 octobre 2025, la société BS [Localité 2] a relevé appel de cette décision en ce qu'elle : dit n'y avoir lieu à référé ; dit que chaque partie conservera la charge des dépens et de ses frais irrépétibles. Par ses uniques conclusions remises et notifiées le 30 janvier 2026, la société BS [Localité 2] demande à la cour, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, L. 145-1 et suivants du code de commerce, de : la recevoir en son appel et l'en déclarer bien fondée ; à titre principal : infirmer l'ordonnance de référé rendue par le tribunal judiciaire de Bobigny du 2 octobre 2025 en ce qu'elle a : - dit n'y avoir lieu à référé ; dit que chaque partie conservera la charge des dépens et de ses frais irrépétibles ; y faisant droit et statuant de nouveau : fixer l'indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle à la somme de 1 764,37 euros jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés ; condamner la société UDS à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle d'un montant de 1 764,37 euros à compter du 30 août 2024 jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés ; condamner la société UDS à lui payer la somme provisionnelle de 28 229,92 euros au titre de l'indemnité d'occupation due pour la période courant du 30 août 2024 au 1er décembre 2025 ; condamner la société UDS à lui payer la somme provisionnelle de 13 726,54 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 30 août 2024 ; à titre subsidiaire : infirmer l'ordonnance de référé rendue par le tribunal judiciaire de Bobigny du 2 octobre 2025 en ce qu'elle a : - dit n'y avoir lieu à référé ; - dit que chaque partie conservera la charge des dépens et de ses frais irrépétibles ; y faisant droit et statuant de nouveau :

Sur ce, Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel. Il sera rappelé que les demandes tendant à voir donner acte, constater, juger ou encore dire et juger, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile mais des moyens au soutien de celles-ci en sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer de ces chefs. En application de l'article 954, alinéa 3, du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Le dernier alinéa de cet article dispose que 'la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s'en approprier les motifs'. Au cas présent, la société UDS n'ayant pas conclu, elle est réputée s'être approprié les motifs suivants : « Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 30 juillet 2024 pour le paiement de la somme en principal de 11.962,17 euros au titre des arriérés locatifs. Il respecte le formalisme prévu à l'article L. 145-41 du code de commerce et comporte un décompte. Le preneur conteste les sommes réclamées au motif que les charges n'ont jamais été régularisées et qu'il n'a jamais été informé de la révision du loyer. Il est constant que le preneur n'a réglé aucun loyer, même partiel, depuis avril 2024. Le bail prévoit une régularisation annuelle des charges à la date anniversaire du bail et que le loyer sera révisable après l'expiration de chaque période triennale, en fonction et en application de la variation de l'indice des loyers commerciaux (indice de référence 4e trimestre 2009, soit 101,7). Néanmoins, le bailleur ne précise pas le calcul du loyer révisé, étant relevé que le loyer mensuel initial principal prévu au contrat de bail est de 17.800 euros par an, soit 650 euros par mois. Il ne justifie d'aucune charge, ni a fortiori d'une quelconque régularisation. Par ailleurs, le preneur produit un procès-verbal de constat dressé le 23 septembre 2024 dont il ressort que le local est globalement en mauvais état, en particulier le disjoncteur électrique et l'installation électrique du garage, la toiture, la charpente, le faux-plafond du bureau côté rue et côté façade cour, le sol du troisième bureau, la salle d'eau et les toilettes, qui sont hors d'usage, et la porte basculante du garage. Au vu de ces éléments, le juge des référés, juge de l'évidence, n'est pas en mesure de déterminer la part non contestable des sommes réclamées ni d'apprécier la validité du commandement, qui se heurte à une contestation sérieuse. » Sur la demande au titre de l'acquisition de la clause résolutoire Selon l'article 834 du même code, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Aux termes de l'article 835, alinéa 1er, du même code, il peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir sur ce point si les parties entendaient saisir le juge du fond. Selon l'article 1353, alinéa 1er, du code civil, 'celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver'. Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce dans sa version applicable au litige, 'toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge'. Par ailleurs, les contestations élevées par le preneur sur la validité du commandement peuvent faire échec en référé à la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire si elles revêtent un caractère sérieux. Afin de vérifier si la demande qui lui est soumise ne se heurte pas à une contestation sérieuse, il appartient au juge de procéder à un examen comparatif des montants figurant dans le commandement et dans le décompte qui y est associé (Cass. 3e Civ., 20 mai 2021, pourvoi n° 20-15.471). Il est requis que le commandement indique avec précision les clauses du contrat auxquelles le preneur aurait contrevenu, ce qui implique qu'il soit justifié du détail des sommes mises en recouvrement. A défaut, lorsque le commandement est imprécis ou non intelligible, la clause résolutoire peut s'avérer inapplicable. Ainsi, le commandement délivré doit, pour être efficace, permettre au locataire de connaître l'étendue de ses obligations et, ainsi, de déterminer à concurrence de quelle somme précise, il doit s'exécuter et de quelle autre il peut contester (Cass. 3e Civ., 10 février 1988, pourvoi n°86-18453). Mais, dès lors que la créance revendiquée est établie pour partie et qu'il peut être constaté que le locataire est redevable d'une certaine somme au titre de la régularisation des loyers et charges, le commandement reste valable à concurrence de celle-ci (Cass. 3e Civ., 22 octobre 2015, pourvoi n° 14-17.645). La société BS [Localité 2] poursuit l'infirmation de l'ordonnance entreprise qui a dit n'y avoir lieu à référé en arguant que le premier bail, avec prise d'effet au 1er novembre 2010 conclu entre la société Balzac et la société UDS, prévoyait un loyer mensuel initial de 7 800 euros hors taxes soit 650 euros par mois et non de 17 800 euros comme indiqué par le premier juge. Elle évoque également un second bail conclu le 1er avril 2012 portant sur le local commercial, pour un loyer annuel de 19 200 euros, payable par mensualités de 1 600 euros hors charges que la société UDS n'aurait pas produit devant le premier juge et qu'elle-même ne produit pas à hauteur d'appel. L'appelante considère que compte tenu des révisions intervenues depuis la conclusion du contrat, le loyer mensuel s'élevait à 1 734,37 euros puis indique que le loyer est passé successivement de 1 675,72 euros à 1 705,72 euros, à 1 764,37 euros en novembre 2024. Enfin, elle estime que les régularisations de charges figurent expressément au décompte joint au commandement de payer. Il résulte des pièces produites par l'appelante que le loyer convenu dans le bail prenant effet le 1er novembre 2010 est d'un montant de 7 800 euros annuel hors charges, auquel s'ajoute une taxe additionnelle de 2,5% et une provision trimestrielle de 60 euros couvrant les charges avec une régularisation chaque année à la date anniversaire du bail. Ce bail prévoit également une clause résolutoire après un commandement demeuré infructueux pendant un mois ainsi qu'une révision du loyer après l'expiration de chaque période triennale en application de la variation de l'indice des loyers commerciaux, l'indice de référence étant celui du 4e trimestre 2009 soit 101,7.