Cour d'appel, pôle 1 - chambre 3, 9 juillet 2026 — n° 25/17144

PAR CES MOTIFS Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle ordonne l'expulsion de M. [K] ; statuant à nouveau et y ajoutant, Accorde à M. [K] un délai jusqu'au 7 octobre 2025 pour s'acquitter de sa dette locative et suspend les effets de la clause résolutoire pendant ce délai ; Constate que M. [K] s'est intégralement acquitté de son arriéré locatif et qu'il n'existe plus de dette au titre des loyers et charges à ce jour ; Dit que la clause résolutoire est réputée n'avoir pas joué ; Dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens d'appel ; Rejette la demande de M. [K] fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ; Rejette toute demande plus ample ou contraire. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Par acte sous seing privé du 15 septembre 1997, M. [P] a loué à M. [K] un studio de 17,19 m² situé au 3 étage de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 3]. Un renouvellement de bail est intervenu, prenant effet le 15 juillet 2012 avec une prise d'effet au 15 septembre 2012 pour une durée de trois ans, moyennant un loyer principal mensuel de 412,35 euros, outre une provision sur charges de 55 euros. À l'issue de cette période, le bail a été reconduit tacitement. Par acte authentique du 27 septembre 2016, la société [N] [R] [F] a acquis l'immeuble. Elle s'est engagée à proroger l'ensemble des baux d'habitation pour une durée de six années, conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975, tel que modifié par la loi dite « [Localité 4] » du 13 juin 2006. Un avenant au bail d'habitation a ensuite été conclu le 9 juin 2021 entre la société [N] [R] [F] et M. [K] afin d'organiser son relogement temporaire durant la réalisation de travaux de rénovation globale. À l'issue de ces travaux, le 20 février 2023, M. [K] a réintégré son logement. À cette occasion, il a signé un nouveau bail prenant effet à cette même date, pour une durée de six ans, moyennant un loyer principal mensuel de 427,51 euros, outre une provision sur charges de 45 euros. Par acte du 30 janvier 2025, la société [N] [R] [F] a fait assigner M. [K] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de [R] aux fins de voir notamment constater la résiliation du bail, prononcer l'expulsion de ce dernier et celle de tous occupants de son chef et le condamner au paiement d'une indemnité provisionnelle d'occupation. Par ordonnance réputée contradictoire du 7 août 2025, le juge des référés a : constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties, le 15 janvier 2012 pour le logement situé [Adresse 1] à [Localité 3] sont réunies à la date du 7 novembre 2024 et que la résiliation du bail est acquise à cette date ; ordonné l'expulsion de M. [K], au besoin, avec l'aide de la force publique et d'un serrurier, et celles de tous occupants de son chef de ces lieux conformément aux dispositions de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; dit que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du même code ; condamné M. [K] à payer à la société [N] [R] [F] la provision de 1 782,77 euros à la date du 30 janvier 2025 inclus, à valoir sur les sommes dues au titre des loyers et charges avec intérêts au taux légal ; fixé l'indemnité d'occupation mensuelle due par M. [K] à compter de la résiliation au montant du loyer majoré des charges et accessoires qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié (indexation annuelle incluse) et l'a condamné à payer à la société [N] [R] [F] cette indemnité provisionnelle à compter du 7 novembre 2024, jusqu'au départ effectif des lieux de tout bien de toute personne de son chef et la remise des clés ; condamné M. [K] à payer 500 euros à la société [N] [R] [F] en application de l'article 700 du code de procédure civile ; condamné M. [K] aux dépens. Par déclaration d'appel effectuée par voie électronique le 13 octobre 2025, M. [K] a relevé appel de cette ordonnance élevant critique contre tous les chefs de son dispositif. Cette affaire a été enregistrée sous le numéro 25/17144 du répertoire général. Par déclaration d'appel effectuée par voie électronique le 14 octobre 2025, M. [K] a relevé appel de cette ordonnance élevant critique contre tous les chefs de son dispositif. Cette affaire a été enregistrée sous le numéro 25/17166 du répertoire général. Par ordonnance du 11 décembre 2025, le président de la chambre saisie a prononcé la jonction des procédures inscrites au rôle sous les n° RG 25/17144 et N° RG 25/17166 et dit qu'elle se poursuivront sous le RG 25/17144. Le 29 décembre 2025, M.

Sur ce, Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel. Il sera rappelé que les demandes tendant à voir donner acte, constater, juger ou encore dire et juger, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile mais des moyens au soutien de celles-ci en sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer de ces chefs. En application de l'article 954, alinéa 3, du code de procédure civile, 'la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion'. Le dernier alinéa de cet article dispose que 'la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s'en approprier les motifs'. Au cas présent, la société [N] [R] [F] n'ayant pas conclu, elle est réputée s'être approprié les motifs suivants : « Il résulte des pièces produites et il n'apparait pas sérieusement contestable que des loyers et charges n'ayant pas été réglés, un commandement de payer a été délivré à M. [K] le 6 septembre 2024, pour paiement de 1 799,11 €, qui vise cette clause résolutoire du bail, et qui reproduit les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l'article 6 de la loi du 31 mai 1990. Ses causes n'ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance, de telle sorte que les conditions de résiliation du bail étaient réunies de plein droit dès l'expiration de ce délai. Il est produit un historique de compte arrêté à la date du 30 janvier 2025 (janvier 2025 inclus), qui fait apparaitre une somme restant due de 1 782,77 €, au paiement de laquelle il convient de le condamner, avec intérêts au taux légal. Il convient de constater la résiliation du bail, d'ordonner l'expulsion des lieux situés : [Adresse 4] à [Localité 5], et de le condamner à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges et accessoires (indexation annuelle incluse) qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié, mise à sa charge à compter de la résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux de tout bien ou de toute personne de son chef et la remise des clés. » Sur l'acquisition de la clause résolutoire Selon l'article 834 du même code, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Aux termes de l'article 835, alinéa 1er, du même code, il peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir sur ce point si les parties entendaient saisir le juge du fond. Selon l'article 1355, alinéa 1er, du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Selon l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs [...], le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. Par ailleurs, selon l'article 24 de la même loi, dans sa rédaction applicable à l'espèce : 'toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse, en tant que de besoin, les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents. Le ou les services ou organismes saisis réalisent une enquête financière et sociale au cours de laquelle le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes à l'enquête. Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues aux articles 1244-1 (premier alinéa) et 1244-2 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions des alinéas précédents ainsi que du premier alinéa de l'article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en 'uvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement dont l'adresse est précisée. Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de la signification du commandement au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou intérêts de retard. Les dispositions du deuxième alinéa sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Elles sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat incombant au bailleur'. En outre, il est constant que le juge des référés n'est pas tenu de caractériser l'urgence s'agissant de constater la résiliation de plein droit d'un bail. Aux termes de l'article 1104 du code civil, 'les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi'. A hauteur d'appel, M. [K] précise poursuivre l'infirmation de l'ordonnance entreprise en ce qu'il a été fait droit aux demandes de la société [N] [R] [F] alors qu'il assure avoir toujours exécuté le bail de bonne foi tandis que ses chèques de paiement n'étaient pas encaissés à leur réception, que les avis d'échéance n'étaient pas adressés de manière régulière et que la société [N] [R] [F] a modifié, sans l'en informer l'ordre à porter sur les chèques et l'adresse postale de correspondance contribuant ainsi à une désorganisation des paiements. Il ajoute qu'il est même arrivé que des loyers déjà encaissés lui soient indûment réclamés. M. [K] précise encore qu'il reçoit désormais les avis d'échéance par voie électronique de manière sporadique et que certains de ses chèques étaient entachés d'irrégularité (absence de signature ou ordre erroné). M.