Cour d'appel, pôle 4 - chambre 10, 9 juillet 2026 — n° 23/01489

Par ces motifs, La Cour, Confirme le jugement en ce qu'il rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la SCI des Demueyes, a reçu Mme [B] [P], épouse [G], en son intervention volontaire et a déclaré parfait le désistement d'instance et d'action de la SCI des Demueyes, de M. [X] [G] et Mme [B] [P], épouse [G], et de la SCI [Adresse 10] au titre des demandes formulées à l'encontre de la SA Vilogia et de la SA Tokio [J] Kiln Insurance Ltd. (aux droit de laquelle vient désormais la SA Tokio [J] Europe), Confirme également le jugement en ce qu'il a retenu la responsabilité de droit de SARL T2P Carrosserie à l'égard de la SCI [Adresse 10] et a condamné la première à payer à la seconde la somme de 211.073 euros au titre des loyers perdus entre le 16 octobre 2015 et le 30 septembre 2021 ainsi qu'une indemnité pour frais irrépétibles de première instance, Infirme le jugement en toutes ses autres dispositions, Statuant à nouveau des chefs infirmés et ajoutant au jugement, Déboute la SCI des Demueyes, M. [X] [G] et Mme [B] [P], épouse [G], la SA Vilogia et la SA Tokio [J] Europe de toute demande présentée contre la SARL T2P Carrosserie, la SA MMA IARD et la SAM MMA IARD Assurances mutuelles, Condamne in solidum la SCI des Demueyes, M. [X] [G] et Mme [B] [P], épouse [G], la SA Vilogia et la SA Tokio [J] Europe aux dépens de première instance et d'appel avec distraction au profit du la SCP Soulié Coste-Floret & associés, Condamne in solidum la SCI des Demueyes, M. [X] [G] et Mme [B] [P], épouse [G], la SA Vilogia et la SA Tokio [J] Europe à payer à la SARL T2P Carrosserie, la SA MMA IARD et la SAM MMA IARD Assurances mutuelles, ensemble, la somme équitable de 5.000 euros en indemnisation de leurs frais irrépétibles de première instance et d'appel, Condamne in solidum la SARL T2P Carrosserie, la SA MMA IARD et la SAM MMA IARD Assurances mutuelles à payer la somme de 1.500 euros à la SCI [Adresse 10] en indemnisation de ses frais irrépétibles d'appel. La greffière, La Présidente,

Faits et procédure La SCI de culture et d'élevage de la ferme des Demueyes, M. [A] [G] et Mme [B] [P], épouse [G], M. [R] [D] [G], Mme [C] [G], épouse [H], étaient propriétaires indivis d'un ensemble immobilier situé à Saint-Ouen (Seine Saint-Denis), [Adresse 10], constitué de deux bâtiments. Le bâtiment A est à usage de commerces au rez-de-chaussée et d'habitation sur les cinq étages supérieurs, et le bâtiment B qui le jouxte, d'un étage, est à usage de locaux d'activités. Les bâtiments sont organisés en copropriété. Au gré des successions, la SCI des Demueyes et M. et Mme [G] se sont trouvés seuls propriétaires indivis de l'ensemble immobilier. La société des Demueyes et les consorts [G] ont par acte sous seing privé initial du 1er janvier 1986 donné à bail commercial à la SCI [Adresse 10] les lots n°1, 2, 3 et 4 du bâtiment A (locaux commerciaux) et la totalité du bâtiment B (local d'activité). Le bail a ensuite été renouvelé au profit de la société Kléber (dernier renouvellement - par la SCI des Demueyes et M. [G] - du 24 septembre 2012). Les consorts [G] et la société des Demueyes ont par acte notarié du 12 mars 1987 donné à bail emphytéotique à l'association Pact Arim les cinq étages du bâtiment A (logements) pour une durée de 40 années entières. La société Kléber, locataire principal, a par acte sous seing privé du 1er octobre 2012 sous-loué ses locaux commerciaux et d'activité à la SARL T2P Carrosserie pour l'exercice d'une activité de garagiste, bail renouvelé pour une durée de neuf années, courant jusqu'au 30 septembre 2021. L'association Pact Arim a par acte notarié du 16 décembre 2004 cédé l'ensemble de ses biens immobiliers et droits immobiliers (et, notamment, les droits immobiliers résultant du bail emphytéotique précité du 12 mars 1987) à la SA d'HLM Logicil (groupe CMH). La SA Vilogia s'est substituée à celle-ci en 2013. * La société des Demueyes et M. [G] ont souscrit une assurance incendie pour le garage auprès de la SA MMA IARD et la SAM MMA IARD Assurances mutuelles selon police Endurance n°129501459 (pièce n°3 de la société des Demueyes, M. et Mme [G] et la société Kléber). La société Logicil a, pour son compte et celui de la société SLE Habitat, souscrit une assurance pour ses locaux auprès de la société Tokio [J] Europe Insurance Ltd, devenue Tokio [J] Kiln Insurance Ltd, aux droits de laquelle vient désormais la SA de droit luxembourgeois Tokio [J] Europe (TME), selon police n°12525540 (pièce n°4 des sociétés Vilogia et Tokio [J]). * Un incendie a pris naissance dans les locaux de la société T2P (garage) dans la nuit du 16 octobre 2015. Il a totalement détruit le bâtiment B et les flammes se sont ensuite propagées vers le bâtiment A, totalement « impacté ». Le maire de [Localité 14] a le 17 octobre 2015 ordonné l'évaluation immédiate de l'immeuble. La commune de Saint-Ouen a par requête du même jour saisi le juge des référés du tribunal administratif de Montreuil d'une demande d'expertise. Le magistrat a par ordonnance du 19 octobre 2015 désigné M. [L] [Z] en qualité d'expert. Celui-ci, par une note urgente du 20 octobre 2015 a demandé au maire de la commune de prendre un arrêté de péril grave et imminent, assorti de mesures d'interdictions d'accès et de circulation. Le maire de [Localité 14] a par arrêté du 22 octobre 2015 confirmé l'évacuation immédiate de l'ensemble de l'immeuble et enjoint à la société des Demueyes, M. [G] et la société Vilogia de prendre toutes mesures pour garantir la sécurité publique, en procédant à des travaux. Désignée par la commune, Mme [I] [E], expert, a le 3 octobre 2015, après avoir examiné les lieux, émis l'avis que la mesure de péril imminent pouvait être levée et que la réhabilitation de l'immeuble ou sa démolition totale pourront entraîner la levée de la mesure de péril ordinaire. Il n'est pas justifié des suites de la procédure administrative. *

Motifs La qualité à agir de la société des Demueyes n'est plus discutée en cause d'appel et le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir soulevée de ce chef par la société T2P et les sociétés MMA. Le jugement sera également confirmé en ce qu'il a reçu Mme [G] en son intervention volontaire et en ce qu'il a déclaré parfait le désistement d'instance et d'action de la société des Demueyes, de M. et Mme [G] et de la société Kléber au titre des demandes formulées à l'encontre des sociétés Vilogia et Tokio [J], points qui ne sont contestés d'aucune part. Sur l'origine de l'incendie et la responsabilité de la société T2P La société T2P, sous locataire des locaux commerciaux et du local d'activité, et ses assureurs les sociétés MMA admettent que le point de départ de l'incendie se situe dans les locaux du garage, mais rappellent que l'endroit précis de ce point de départ n'est pas certain, contestant qu'il se trouve dans la cabine de peinture du garage. La société T2P ne conteste pas l'action de la société Kléber, locataire principal, à son encontre, sur le fondement de l'article 1733 du code civil. Mais dans ses rapports avec les propriétaires bailleurs, d'une part, et avec le locataire des locaux d'habitation, d'autre part, elle écarte l'application de la responsabilité de droit, et, sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle des articles 1240 et suivants du code civil, qui peut seule être recherchée, affirme n'avoir commis aucune faute dans la communication de l'incendie. La société T2P observe que l'expert a conclu que les causes de l'incendie étaient indéterminées. Selon elle, le gaz n'a joué aucun rôle dans la propagation de l'incendie, et l'électricité, malgré l'absence d'obligation en ce sens, avait bien été coupée le soir du sinistre. Elle ajoute que l'expert a retenu que l'incendie n'était pas d'origine électrique. Elle soutient que rien ne prouve que le départ de feu se situerait dans la cabine de peinture, s'étonnant de l'absence de toute note du sapiteur spécialisé choisi par l'expert qui pourtant fait état de ses observations, et s'appuyant elle-même sur les explications du fabricant de la cabine, sollicité par l'expert, et sur les constatations faites sur place. La société Kléber, locataire principal des locaux commerciaux et d'activité, constate qu'il n'est pas contesté que la responsabilité locative de la société T2P à son égard est de droit. Les sociétés Demueyes et M. et Mme [G] considèrent que la responsabilité délictuelle de la société T2P, sous la garantie des sociétés MMA, est engagée à leur égard, pour faute. Ils estiment que les faits relevés lors de l'expertise confirment la faute de la société T2P, par négligence et imprudence, alors que l'origine de l'incendie se situe à l'intérieur de la cabine de peinture, qu'un véhicule était présent dans celle-ci, que le gaz était ouvert au moment du sinistre, que les volets de recyclage ont été retrouvés fermés (correspondant à une phase de fonctionnement), que la cabine était en cours de fonctionnement, qu'aucune procédure de sécurité n'a été mise en place par la société T2P, que des solvants avaient été laissés dans la cabine. Les propriétaires indivis et la société Kléber soutiennent que la société T2P engage sa responsabilité délictuelle au-delà des lieux loués, à leur égard, au titre des dommages qu'ils ont subis. La société Vilogia, locataire des locaux d'habitation, et son assureur la société Tokio [J] considèrent que le tribunal a correctement apprécié les faits attestant de la responsabilité de la société T2P, rappelant que l'expert a conclu que l'origine de l'incendie, à l'intérieur de la cabine de peinture, était certaine, et faisant état de négligences et imprudences de l'entreprise, alors que la cabine était en fonctionnement en l'absence de toute personne sur les lieux, avec des solvants à l'intérieur, faisant grief à la société T2P de n'avoir pris aucune mesure de sécurité. Sur ce, Il n'est contesté d'aucune part, et cela résulte des opérations expertales, que l'origine de l'incendie litigieux se situe dans les locaux de la société T2P. 1. sur la responsabilité de la société T2P à l'égard de la société Kléber Il résulte des termes de l'article 1733 du code civil que le preneur à bail répond de l'incendie, à moins qu'il ne prouve que l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction ou encore que le feu a été communiqué par une maison voisine. Il n'est sur ce fondement contesté d'aucune part que la société T2P, preneur à bail des locaux commerciaux et du local d'activité, doit répondre à l'égard de la société Kléber, preneur à bail principal qui les lui a donnés en sous-location, des dommages subis du fait de l'incendie qui s'est déclaré dans ses locaux. La société T2P ne démontre, ni n'allègue, aucun cas fortuit ou de force majeure susceptible de l'exonérer de cette responsabilité de droit. Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a retenu cette responsabilité. Le préjudice de la société Kléber sera examiné plus bas. 2. sur la responsabilité délictuelle de la société T2P à l'égard de la société des Demueyes et de M. et Mme [G], propriétaires des locaux, et de la société Vilogia, locataire des logements d l'immeuble La responsabilité de plein droit de l'article 1733 du code civil ne concerne que les rapports du propriétaire avec son locataire ou, en l'espèce, du locataire principal avec son sous-locataire, à l'exclusion des rapports entre les propriétaires et le sous-locataire et les rapports entre ce dernier et un autre locataire. La responsabilité de la société T2P à l'égard de la société des Demueyes, de M. et Mme [G], propriétaires, et de la société Vilogia, locataire du bâtiment voisin, doit donc être examinée sur le fondement des articles 1240 et 1241 du code civil, aux termes desquels tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer, et chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence. Il est ajouté que celui qui détient, à un titre quelconque, tout ou partie de l'immeuble ou des biens mobiliers dans lesquels un incendie a pris naissance ne sera responsable, vis-à-vis des tiers, des dommages causés par cet incendie que s'il est prouvé qu'il doit être attribué à sa faute ou à la faute des personnes dont il est responsable (article 1242 alinéa 2 du code civil). Conformément aux dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, il appartient donc à la société Demueyes, à M. et Mme [G] et à la société Vilogia et leurs assureurs, qui s'en prévalent, de rapporter la preuve que l'incendie qui leur a causé des préjudices peut être attribué à une faute de la société T2P ou de ses salariés. Le tribunal ne pouvait donc reprocher à cette dernière de ne pas avoir démontré que l'incendie provenait d'un fait étranger, telle une volonté humaine, ou d'un un fait imprévisible et irrésistible exonératoires de responsabilité. L'expert n'appuie pas ses conclusions sur l'avis d'un sapiteur qu'il se serait adjoint et le rôle de M. [T], qui selon la société T2P serait spécialiste en cabines de peinture, présent lors d'une visite sur les lieux le 19 avril 2018 et qui a selon l'expert découvert « que les 2 registres recyclages » étaient fermés, n'est pas établi dans le cadre des opérations expertales. Concernant l'origine de l'incendie, l'expert a écarté un départ de feu dans les véhicules stationnés dans le garage, aucun ne présentant la singularité caractéristique d'un départ de feu, « leur combustion par l'extérieur [étant] homogène ». Il a également exclu la responsabilité des pompiers, qui ont selon lui « correctement » rempli leur mission.