Cour d'appel, 2ème chambre civile, 9 juillet 2026 — n° 23/01846

PAR CES MOTIFS La cour, Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Bergerac du 17 mars 2023, en ses dispositions soumises à la cour ; Y ajoutant, Rejette l'ensemble des demandes de M. [O] [Z] et Mme [Q] [J] épouse [Z] ; Rejette la demande de mise hors de cause de la SARL BC Aquedim ; Condamne M. [O] [Z] et Mme [Q] [J] épouse [Z] aux dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; Rejette les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Président, La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.

* * * EXPOSE DU LITIGE Exposé des faits et de la procédure Par acte notarié du 28 mai 2019, M. [N] [M] et Mme [F] [V] épouse [M] ont vendu à M. [O] [Z] et à Mme [Q] [J] épouse [Z] une maison à usage d'habitation avec abri de jardin, atelier, piscine et terrain, située [Adresse 1] à [Localité 2], moyennant le prix de 139 000 euros. Par courrier du 7 juillet 2019, M. et Mme [Z] se sont plaints auprès de M. et Mme [M] du très mauvais état d'un mur extérieur et de la charpente de l'immeuble, de désordres affectant deux fenêtres de toit dans une chambre, d'infiltrations d'eau endommageant le plancher de la salle de bains, du dysfonctionnement de l'alarme de la piscine, de la non-condamnation de la fosse septique, de l'absence de ramonage de la cheminée et de la non-conformité du tableau électrique mettant leur foyer en danger. Par ordonnance de référé du 16 juin 2020, le tribunal judiciaire de Bergerac a ordonné une mesure d'expertise et a désigné M. [D] pour y procéder, qui a déposé son rapport le 20 janvier 2021. Par acte du 27 avril 2021, M. et Mme [Z] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Bergerac M. et Mme [M], aux fins d'indemnisation. Ces derniers ont appelé en garantie la SARL Expert Habitat et la SARL BC Aquedim, qui ont réalisé les diagnostics immobiliers préalables à la vente. Par jugement du 17 mars 2023, le tribunal judiciaire de Bergerac a : - jugé que M. et Mme [M] n'ont dissimulé aucun désordre affectant l'immeuble litigieux lors de la vente à M. et Mme [Z] ; - débouté M. et Mme [Z] de l'ensemble de leurs demandes présentées à l'encontre de M. et Mme [M] ; - condamné M. et Mme [Z] aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de Me Perret, avocat ; - condamné M. et Mme [Z] à payer à M. et Mme [M], à la SARL Expert Habitat et à la SARL BC Aquedim la somme de 1 500 euros chacun en vertu de l'article 700 du code de procédure civile ; - débouté M. et Mme [Z] de leurs demandes présentées au titre de la résistance abusive ; - jugé que le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire. Par déclaration du 14 avril 2023, M. et Mme [Z] ont interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions, à l'exception de celle relative à l'exécution provisoire. La SARL Expert Habitat a été radiée du registre du commerce et des sociétés le 22 février 2025 et a transmis son patrimoine à la SAS EH Company. Cette dernière, assignée en intervention forcée par les époux [Z] le 29 avril 2025 par acte déposé à étude, n'a pas constitué avocat. La clôture de l'instruction a été prononcée le 21 avril 2026. Exposé des prétentions et des moyens Dans leurs dernières conclusions du 20 avril 2026, M. et Mme [Z] demandent à la cour de : - infirmer le jugement en toutes ses dispositions contestées ; Statuant à nouveau, - condamner solidairement M. et Mme [M], la SARL BC Aquedim et la société EH Company venant aux droits de la SARL Expert Habitat à leur verser la somme de 88 055,46 euros, à tout le moins la somme de 62 644,91 euros correspondant au coût des travaux de réparation ; - les condamner à leur verser la somme de 10 000 euros chacun à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ; - les condamner à leur verser la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; - débouter M. et Mme [M], la SARL BC Aquedim et la société EH Company ès qualités de l'ensemble de leurs demandes plus amples ou contraires ; - les condamner au versement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - les condamner aux entiers dépens en ce compris les dépens de l'instance en référé, les dépens de l'instance au fond et en appel, comme les honoraires de l'expert judiciaire et les frais éventuels d'exécution forcée. Dans leurs dernières conclusions du 13 avril 2026, M. et Mme [M] demandent à la cour de : À titre principal,

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur les demandes contre les vendeurs Les époux [Z] soutiennent qu'il ressort des conclusions dénuées d'ambiguïté de l'expert judiciaire que l'immeuble, construit en 1990 selon le permis de construire versé aux débats et dans lequel M. [M] a lui-même réalisé de nombreux travaux, était affecté au jour de la vente de vices graves, connus des vendeurs mais non visibles pour les acquéreurs, à l'exception de la présence de parasites du bois et de champignons sur les planchers et les pièces de charpente. Ils affirment n'avoir pris connaissance de l'ensemble de ces désordres qu'après leur emménagement dans le bien le 17 juin 2019, n'ayant eu les clefs de l'immeuble que le jour de l'acte définitif. Ils exposent que la gravité des vices a conduit l'expert judiciaire à définir à l'issue de sa première visite des mesures urgentes à réaliser sous un mois et font valoir que, s'ils ont eux-mêmes respecté ce délai pour les travaux à réaliser à leurs frais avancés, il n'en est pas de même des vendeurs qui n'en ont réalisé aucun. Ils affirment que le différentiel entre le prix de vente, de 139 000 euros, et l'estimation du bien, de 200 000 euros à 350 000 euros, traduit ne manque d'honnêteté des vendeurs quant à l'état du bien. Les époux [M] répliquent que les acquéreurs ont, avec leur accord, pris possession du bien, vendu en l'état, dès le 15 mai 2019, soit avant la signature de l'acte authentique de vente, qu'ils ont alors effectué des visites de ce bien avec des entreprises et commencé d'y vivre et d'y effectuer des travaux, de telle sorte qu'ils connaissaient parfaitement l'état du bien avant la réitération de l'acte. Ils affirment avoir eux-mêmes habité dans les lieux pendant plus de 30 ans sans avoir connaissance de vices rédhibitoires, qui ne relèveraient pas de la vétusté normale et visible du bien, construit dans les années 1940 voire antérieurement, de sorte que la clause exclusive de garantie doit recevoir application. Ils soutiennent que le rapport de l'expert judiciaire est entaché de contradictions, d'exagérations manifestes et d'une méconnaissance de la vétusté normale du bien. Réponse de la cour Aux termes de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui en diminuent tellement l'usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. Selon l'article 1642 de ce code, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même. L'article 1643 du même code précise que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. Les époux [Z] s'appuient essentiellement sur le rapport de l'expert judiciaire, dont il est constaté qu'à plusieurs reprises, il se borne à procéder à des constats et à des imputations des désordres sans qu'il soit possible de déterminer si M. [D] a dû mener des investigations spécifiques pour y parvenir. Pour plusieurs désordres, l'expert judiciaire s'appuie en outre sur des normes dont rien ne permet de savoir si elles ont été contractualisées, ou vise des réglementations inapplicables, tel que le règlement sanitaire départemental de l'Indre et Loire. Enfin, M. [D] se livre, en contravention avec l'article 238 du code de procédure civile, à des appréciations d'ordre juridique, émettant un avis sur la responsabilité des vendeurs pour avoir omis d'indiquer lors de la vente les désordres affectant le bien. Cet élément de preuve sera donc retenu dans la limite des seules constatations et conclusions techniques étayées qu'il contient. L'expert judiciaire, qui relève à plusieurs reprises la vétusté des éléments d'équipement, n'a fourni aucun élément permettant de déterminer la date de construction de la maison et de la piscine litigieuses, ou encore celles de la pose ou du remplacement des éléments d'équipement. Il ressort toutefois des captures d'écran du site internet Géoportail figurant dans les écritures des époux [M] qu'en 1944, une construction de forme identique existait déjà sur ce terrain et qu'entre 2000 et 2005, la piscine était déjà construite. L'acte de vente litigieux mentionne une acquisition par les époux [M] le 15 juin 1990. Si les époux [Z] versent un arrêté de permis de construire du 12 juillet 1990 autorisant M. [M] à réaliser le projet d'aménagement d'une habitation de 156 m² soumis à autorisation, avec installation d'une fosse d'aisance et évacuation des eaux vannes et usées, sous réserve notamment du respect des prescription de l'architecte des bâtiments de France, aucun document n'est produit quant à la consistance des travaux ainsi autorisés. Il est par ailleurs constaté que, si les époux [Z] visent eux-mêmes la copie d'un message téléphonique envoyé par Mme [Z] le 17 juin 2019 selon lequel 'Du coup ce soir on va dormir à [Localité 2] mets gros camping car travaux pas terminés et mauvaise surprise dans la chambre à [I] c'est pénible', ce qui tend à démontrer que des travaux ont été engagés par eux avant leur emménagement dans les lieux le 17 juin 2019 et ainsi à contredire leurs propos, aucun élément ne permet toutefois d'affirmer que la remise des clefs avec prise de possession des lieux et éventuel engagement de travaux, permettant de constater la présence éventuelle de vices affectant le bien, seraient intervenus avant le 28 mai 2019, date de l'acte authentique de vente. Enfin, le fait que le prix de vente, qui s'est élevé à 139 000 euros, soit très inférieur à l'estimation du bien revendiquée par les vendeurs, à hauteur de 200 000 euros à 350 000 euros, ne peut en soi permettre de caractériser la connaissance par ces derniers de l'existence de vices affectant leur bien qui ne résulteraient pas d'une vétusté visible ou qui n'auraient pas été portés à la connaissance des acquéreurs. Il y a donc lieu d'examiner chacun des vices allégués par les acquéreurs pour déterminer s'ils existent et s'ils engagent la responsabilité des vendeurs. Sur les vices affectant le clos et le couvert Les époux [Z], qui soutiennent que des fissures infiltrantes sont présentes dans le salon et dans l'abri de jardin, visent à ce titre, outre le rapport de M. [D], le rapport d'expertise du cabinet Polyexpert intervenu à la demande de leur assureur le 1er octobre 2019, selon lequel, notamment, 'Les époux [Z], ont effectué trois visites supplémentaires entre la signature du compromis et la signature de l'acte de vente définitif' et 'Un problème sur un mur de façade d'une dépendance avait été rencontré lors des visites, mais, ce point n'avait pas été notifié par les époux [Z] et par Monsieur [M] au notaire'. Ces seules mentions n'établissent pas que ce technicien aurait constaté des fissures infiltrantes sur le bien. Elles montrent en revanche que le 'problème sur un mur de façade d'une dépendance' avait été relevé par les acquéreurs avant la vente. Cette pièce ne peut donc permettre d'établir la présence d'un vice caché à ce titre. Les photographies versées en pièce 20 par les appelants, communiquées par cet expert comme ayant été prises lors de ses opérations le 1er octobre 2019, ne sont pas commentées et ne permettent pas de déterminer ce que l'expert y aurait repéré, à l'exception d'une fissure en escalier, sur un mur enduit, manifestement intérieur. Rien ne montre, là encore, qu'elle aurait été cachée au jour de la vente. Les appelants, qui soutiennent que, de manière générale, ils ne pouvaient pas voir la présence de fissures car elles étaient cachées par la présence d'armoires, n'apportent aucun élément pour en justifier.