Cour d'appel, 1ere chambre section 1, 15 juillet 2026 — n° 25/02625

EXPOSE DU LITIGE ET PROCEDURE La société civile de construction-vente (SCCV) [Etablissement 1], devenue SCCV Golf Park, a fait construire une résidence de tourisme dénommée résidence [Etablissement 1] sur la commune de [Localité 3], [Adresse 4]. L'ensemble immobilier a fait l'objet d'un acte notarié du 4 juin 2008 comportant état descriptif de division et règlement de copropriété. La société par actions simplifiée (SAS) Vacancéole exploite la résidence [Etablissement 1] sous l' enseigne Résidence [Etablissement 2]. La société Golf Park est restée propriétaire des lots 87, 88, 89, 80, 91, décrits comme des locaux de service situés au rez-de-chaussée et au sous-sol du bâtiment A: deux bureaux, une salle de réunion et une pièce de rangement, et trois caves. Les lots 89 à 91 correspondant aux trois caves ont été supprimés par acte modificatif du 18 novembre 2009 et remplacés par les lots 108 et 109. Par acte du 5 mai 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Etablissement 1], représenté par son syndic, a fait citer la société Golf Park devant le président du tribunal judiciaire d'Albi pour obtenir, dans le cadre d'une procédure accélérée au fond, le paiement provisionnel de charges de copropriété impayées sur les lots dont elle est propriétaire. Par ordonnance du 14 octobre 2022, Ia société Golf Park a été condamnée à payer à titre provisionnel au syndicat des copropriétaires la somme de 25.191,39 euros au titre du solde débiteur de son compte individuel de copropriété arrêté à la date du 25 avril 2022, augmentée des intérêts au taux légal sur la somme de 17.774,02 euros à compter du 18 décembre 2019, et à compter de l'assignation pour le surplus. Elle a été également condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme provisionnelle 10.531,44 euros, au titre du titre du budget prévisionnel correspondant aux provisions pour l'exercice budgétaire de l' année 2022. Par lettre recommandée adressée à la société Vacancéole le 30 janvier 2023, la société Golf Park a indiqué considérer que la société Vacancéole occupait sans droit ni titre les lots appartenant à la société Golf Park, et lui a proposé de signer un contrat de bail pour un loyer de 700 euros par mois, et de convenir d'une indemnité d'occupation 'pour le temps écoulé'. Elle précisait qu' 'A défaut, la société Golf Park serait fondée à (lui) demander de cesser immédiatement l'occupation de ces locaux'. Par actes du 7 novembre 2023, la société Golf Park a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] et la société Vacancéole devant le tribunal judiciaire d'Albi, pour obtenir l'expulsion de la société Vacancéole des lots 87 à 91 qu'elle occupe sans droit ni titre, la fixation d'une indemnité d'occupation et l'indemnisation de sa perte de jouissance. Par jugement du 4 juillet 2025, le tribunal judiciaire d'Albi a : - dit que la société Vacancéole est occupante sans droit ni titre des lots 87, 88, 108 et 109 qui appartiennent à la SCCV Golf Park au sein de la résidence [Etablissement 1], - ordonné l'expulsion de la société Vacancéole dans les délais légaux, - dit n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte, - condamné la société Vacancéole au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 400 euros à compter du jugement et jusqu'à la libération effective des lieux, - débouté la SCCV Golf Park de sa demande au titre du préjudice de jouissance, - rejeté le surplus des demandes, - condamné la société Vacancéole à verser à la SCCV Golf Park la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la SCCV Golf Park à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] représenté par son syndic la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la société Vacancéole aux dépens de l'instance, - rappelé que le jugement bénéficie de l'exécution provisoire de droit. Par déclaration du 31 juille…

MOTIFS * Sur l'expulsion de la société Vacancéole La cour n'est pas saisie de la disposition du jugement ordonnant l'expulsion de la société Vacancéole des locaux appartenant à la société Golf Park, qui ne fait l'objet d'aucune contestation. La demande de la société Golf Park tendant au prononcé d'une astreinte pour garantir l'exécution de l'obligation de quitter les lieux est devenue sans objet du fait du départ volontaire de la société Vacancéole, constaté par commissaire de justice à la date du 11 septembre 2025. Le jugement est confirmé en ce qu'il avait écarté l'astreinte. * Sur la réparation d'un préjudice de jouissance et l'attribution d'une indemnité d'occupation La société Golf Park demande la condamnation in solidum de la société Vacancéole et du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 37.723,34 euros. Cette somme correspond au montant qui lui a été réclamé par le syndicat des copropriétaires au terme du commandement aux fins de saisie-vente délivré le 23 mars 2023, en exécution de l'ordonnance du 14 octobre 2022, condamnant la société Golf Park au paiement d'une provision au titre des charges de copropriété restant dues. - demande formée à l'encontre de la société Vacancéole La société Vacancéole conteste être débitrice d'une quelconque somme à l'égard de la société Golf Park, en invoquant un prêt à usage. Elle fait valoir que le prêt à usage est un contrat consensuel pour lequel aucun écrit n'est exigé, et que son occupation paisible depuis le 11 juillet 2015 est la preuve que le propriétaire avait acquiescé à cette occupation, avant d'être condamné au paiement de charges de copropriété. Elle soutient que la société Golf Park n'a pas subi de préjudice justifiant l'allocation d'une indemnité d'occupation et d'une indemnité de jouissance, en l'absence de possibilité sérieuse de valoriser ces locaux indépendamment de l'exploitation touristique de l'immeuble. La société Golf Park soutient que la preuve d'un prêt à usage n'est pas rapportée, en l'absence d'un écrit, et d'une preuve de l'intention de la société Golf Park de prêter à titre gratuit. Elle demande réparation du préjudice qu'elle subit du fait de l'occupation illicite de son bien et du trouble de jouissance qui en résulte, et fait valoir le caractère absolu de son droit de propriété. Elle soutient que la valeur locative de ses lots ne peut être fixée à une somme inférieure au montant des charges de copropriété et doit être fixée à la somme mensuelle de 700 euros. Il est acquis que les lots 87, 88, 108 et 109 précédemment occupés par la société Vacancéole sont des lots privatifs appartenant à la société Golf Park. L'article 6 du règlement de copropriété, prévoyant que 'La société chargée de l'exploitation de l'immeuble aura, à titre gratuit, à sa disposition l'ensemble des parties communes générales de la résidence '[Etablissement 1]' indispensables à l'exploitation de la résidence de tourisme pendant la durée du bail commercial consenti et l'ensemble des autres ouvrages et équipements dépendant des parties communes générales, voies, espaces verts, piétonniers, etc'', n'est donc pas applicable et ne peut pas justifier une occupation à titre gratuit des lots privatifs appartenant à la société Golf Park. Le prêt à usage, défini par l'article 1875 du code civil comme 'un contrat par lequel l'une des parties livre une chose à l'autre pour s'en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s'en être servi', est un contrat consensuel dont la validité n'est pas subordonnée à la rédaction d'un écrit. En revanche, la preuve du prêt à usage obéit aux exigences des articles 1341 et suivants du code civil applicables aux actes juridiques, et notamment de l'article 1359 qui requiert un écrit pour tout acte juridique portant sur une valeur excédant la somme de 1.500 euros. Il est établi en l'espèce que les lots appartenant à la société Golf Park ont été mis à disposition de la société Vacancéole depuis 2015, sans que la société Golf Park, qui ne pouvait pas légitimement ignorer cette situation, en réclame restitution ni ne demande de loyer avant la lettre recommandée adressée à la société Vacancéole le 30 janvier 2023, après que la société Golf Park a été condamnée au paiement de charges de copropriété. Aucun contrat écrit n'a cependant été souscrit constatant l'existence d'un prêt à usage, dont la preuve n'est donc pas formellement rapportée, la société Vacancéole n'invoquant pas d'impossibilité de se procurer un écrit au sens de l'article 1360 du code civil. La tolérance de la société Golf Park en vertu de laquelle la société Vacancéole a détenu et occupé gratuitement les locaux en cause n'est pas constitutive de droit, mais son existence, en tant que fait juridique, est démontrée par les explications des parties et l'absence de toute demande de restitution des lieux ou de paiement d'un loyer, de 2015 à 2023. Il en résulte que la société Golf Park, qui a fait construire la résidence de tourisme en cause et qui a de fait accepté l'occupation gratuite de ses lots par la société Vacancéole, en sa qualité de société chargée de l'exploitation de cette résidence de tourisme, n'entendait pas alors les occuper ni les louer à un tiers, et ne peut donc se prévaloir d'un préjudice découlant de la seule occupation de ses lots. Le paiement des charges de copropriété s'y rapportant ne constitue pas par ailleurs un préjudice imputable à faute à la société Vacancéole, mais une obligation incombant à la société Golf Park en sa qualité de copropriétaire. Par la lettre recommandée qu'elle a adressée à la société Vacancéole le 30 janvier 2023, la société Golf Park a manifesté son intention de mettre fin à la tolérance antérieure et de retirer un loyer des locaux lui appartenant. Le tribunal a donc considéré à juste titre que la société Vacancéole occupait dès lors les lieux sans droit ni titre, en l'absence de conclusion d'un bail. D'autre part, à compter de la réception de la lettre du 30 janvier 2023, la société Vacancéole a commis une faute en se maintenant dans les lieux sans contrepartie, à l'encontre de la volonté du propriétaire, qu'elle a privé de son droit de jouissance. Au regard des pièces versées aux débats et notamment du constat de commissaire de justice du 30 novembre 2022 décrivant les lieux occupés, le tribunal a à juste titre estimé la valeur locative des lots, et l'indemnité mensuelle d'occupation mise à la charge de la société Vacancéole à compter du jugement, à la somme de 400 euros, sans que l'organisation d'une expertise soit nécessaire. Eu égard à la nature des locaux et à la disposition des lieux, accessibles exclusivement, s'agissant des deux bureaux et de l'ancienne salle de réunion, devenue réfectoire, depuis le salon, partie commune, mis à la disposition gratuite de la société Vacancéole en sa qualité d'exploitante de la résidence de tourisme, la difficulté de valoriser ces locaux indépendamment de l'exploitation touristique de l'immeuble est acquise, et diminue sensiblement la valeur locative des lieux, indépendante du montant des charges de copropriété qui s'y rapportent. Le jugement est confirmé sur ce point. Sur la base d'une valeur locative mensuelle de 400 euros, le préjudice antérieur au jugement subi par la société Golf Park, privé de la jouissance de ses lots sans son consentement depuis le 30 janvier 2023, s'établit, pour la période du 1er février 2023 au 30 juin 2025, jusqu'au jugement ordonnant l'expulsion de la société Vacancéole, à la somme de 11.600 euros (400 x 29). Le jugement est donc infirmé en ce qu'il a rejeté la demande de la société Golf Park à l'encontre de la société Vacancéole au titre de son préjudice de jouissance. La cour condamne la société Vacancéole à payer à la société Golf Park la somme de 11.600 euros de ce chef.

PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Statuant dans les limites de sa saisine, Confirme le jugement rendu le 4 juillet 2025 par le tribunal judiciaire d'Albi, sauf en ce qu'il a : - débouté la SCCV Golf Park de sa demande au titre du préjudice de jouissance, - condamné la société Vacancéole aux entiers dépens de première instance ; Statuant à nouveau sur ces chefs de décision infirmés et y ajoutant, Condamne la société Vacancéole à payer à la société Golf Park une indemnité de 11.600 euros en réparation de son préjudice de jouissance ; Condamne la société Vacancéole à payer à la société Golf Park une indemnité de 9.996,25 euros au titre des travaux de remise en état ; Condamne la société Vacancéole aux dépens de première instance et d'appel, à l'exclusion de ceux afférents à la mise en cause du syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] ; Condamne la société Golf Park aux dépens de première instance et d'appel afférents à la mise en cause du syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] ; Condamne la société Vacancéole à payer à la société Golf Park la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel ; Condamne la société Golf Park à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel. La greffière P/ La présidente La République Française mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République, près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis. La présente grosse certifiée conforme a été signée par la greffière de la cour d'appel de Toulouse. .