Cour d'appel, section a, 9 juillet 2026 — n° 25/00018

EXPOSE DU LITIGE Selon bail commercial en date du 14 mai 2008 enregistré le 20 mai 2008, les consorts [R] ont donné à bail une parcelle au [Adresse 4] [Adresse 5] à [Localité 3] ainsi que les constructions édifiées à la SARL Terre Mer représentée par ses gérants Mme [Q] et M. [T] ; Le bail a été conclu pour une durée de neuf ans moyennant un loyer mensuel de 250 000 F CFP. Depuis le 14 mai 2017, il a été renouvelé par tacite reconduction. Des travaux étant à envisager, la société Terre Mer a demandé en référé la désignation d'un expert. Après dépôt du rapport d'expertise, la société a saisi le tribunal civil de première instance de Papeete afin de voir son bailleur condamné à effectuer les travaux préconisés par l'expert et obtenir indemnisation de sa perte d'exploitation. Par jugement du 2 mars 2022, le tribunal civil de première instance de Papeete a fait droit à la quasi totalité des demandes de la société Terre Mer sauf en ce qui concerne sa perte d'exploitation, précisant que celle ci était prématurée les travaux n'ayant pas encore démarrés. Les travaux ont finalement débuté en février 2023 entraînant la fermeture de l'établissement pendant huit mois soit jusqu'au 22 septembre 2023. La société a saisi le juge des référés afin de se voir allouer une provision sur le montant de sa perte d'exploitation. Par ordonnance du 5 juin 2023, le juge des référés a octroyé à la société Terre Mer la somme de 6 000 000F CFP à titre de provision et a suspendu l'obligation de paiement des loyers. Par arrêt du 13 février 2025, la cour d'appel a confirmé l'ordonnance du 5 juin 2023 et ordonné une expertise comptable afin de déterminer le montant de la perte d'exploitation subie par la société Terre Mer. Par courrier du 5 avril 2023, les bailleurs ont fait délivrer à la société Terre Mer un congé du bail commercial avec offre de renouvellement eu 1er janvier 2024 avec un loyer fixé à la somme de 600 000 F CFP. Par un mémoire en date du 21 avril 2023, la société Terre Mer a répondu au congé avec offre de renouvellement afin de préciser qu'elle entendait faire valoir son droit au renouvellement du bail commercial mais qu'elle rejetait la demande de fixation d'un nouveau loyer. Par un mémoire signifié le 2 mai 2023, les consorts [R] ont demandé que le nouveau loyer soit finalement fixé à un montant mensuel de 850 000 F CFP. Les parties ne parvenant pas à se mettre d'accord sur le montant du loyer renouvelé, la société Terre Mer a assigné les consorts [R] devant le juge des loyers commerciaux de [Localité 1] afin de voir désigner un expert judiciaire pour déterminer la valeur locative du bien. M. [I] a été désigné en qualité d'expert par le juge des loyers commerciaux.

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande de fixation du loyer L'article L 145-33 du code de commerce applicable en Polynésie française fixe les cinq critères à prendre en compte pour la fixation du loyer : - les caractéristiques du local concerné, - la destination des lieux, - les obligations respectives des parties, - les facteurs locaux de commercialité, - les prix couramment pratiqués dans le voisinage Il est établi que le bien concerné a fait l'objet de nombreux travaux qui ont nécessité la fermeture du restaurant pendant plusieurs mois (ce qui fait l'objet d'un autre contentieux pendant devant la cour d'appel). Ces travaux ont nécessairement quoi qu'en dise la société augmenté la valeur locative du bien. Par ailleurs la valeur d'un loyer commercial à [Localité 3] a sans conteste augmenté entre le 14 mai 2008 et le 1er janvier 2024 du fait de l'attractivité accrue de la zone même si les prix ne peuvent être comparés avec ceux pratiqués à [Localité 1] compte tenu de la desserte de cette partie de l'île de la population moindre et du niveau moyen de revenus inférieur. Il convient donc de se baser sur le rapport d'expertise pour déterminer la valeur locative du bien. L'expert utilise trois méthodes de calcul chacune fondée sur des éléments de faits pertinents. Les deux premières méthodes prennent en compte l'augmentation de la valeur locative du bien telle que décrite plus haut. La troisième méthode retient la valeur de l'ensemble immobilier pour fixer le montant du loyer. Contrairement à ce qu'affirment les consorts [R], cette méthode n'a pas à être écartée car elle reflète la valeur vénale du bien immobilier et le rapporte à sa valeur locative ce qui ne saurait être contesté, la valeur vénale d'un bien ayant nécessairement une influence sur la valeur locative En retenant les estimations retenues par ces trois méthodes on obtient la somme de 447 500F CFP , somme retenue par l'expert et qui correspond au loyer qui doit être appliqué au local donné à bail confirmant ainsi le jugement. Sur le point de départ du nouveau loyer Le congé ayant été donné pour le 1er janvier 2024 et le nouveau bail ne commençant à courir que le 1er janvier 2024, c'est cette date qui doit être retenue pour l'application du loyer révisé, infirmant ainsi le jugement. Sur les dépens et l'article 407 du code de procédure civile L'équité commande d'allouer à la société Terre Mer la somme de 350 000 F CFP en application de l'article 407 du code de procédure civile. Les appelants qui succombent doivent être condamnés aux dépens.

PAR CES MOTIFS, La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort ; Confirme le jugement rendu par la juridiction des loyers commerciaux en date du 16 janvier 2025 sauf en ce qu'il a fixé le point de départ du nouveau loyer au 5 avril 2023 ; Statuant à nouveau de ce seul chef infirmé ; Fixe à la date du 1er janvier 2024 le point de départ du loyer révisé ; Y ajoutant, Condamne solidairement Mme [K] [R] et Mme [U] [B] épouse [R] à payer à la SARL Terre Mer la somme de 350 000 F CFP en application de l'article 407 du code de procédure civile ; Condamne solidairement Mme [K] [R] et Mme [U] [B] épouse [R] aux dépens d'appel. Prononcé à [Localité 1], le 9 juillet 2026. La greffière, La présidente, signé : M. Oputu-Teraimateata signé : I. Martinez