Cour d'appel, 1ère chambre, 15 juillet 2026 — n° 25/00045

I. Procédure Par acte authentique du 25 octobre 2012, les consorts [X] [F], [I] [F], [N] [F], [A] [F] et [D] [F] ont vendu à Mme [U] [P] une maison d'habitation à [Localité 10] (Puy-de-Dôme). La vente avait été négociée par l'intermédiaire de la SARL IMMO QUINZE, qui a été radiée du registre du commerce et des sociétés de Clermont-Ferrand le 7 juillet 2014. Un litige s'est élevé entre les parties concernant la toiture de l'habitation. Mme [P] a obtenu du juge des référés l'organisation d'une expertise judiciaire dont la mission a été confiée à M. [Z] [S], qui a remis son rapport le 17 septembre 2020. Mme [P] a fait ensuite assigner au fond devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand les consorts [F] et la société SERENIS, assureur de la SARL IMMO QUINZE. Par ordonnance du 22 septembre 2021, le président du tribunal de commerce de Clermont-Ferrand a désigné Mme [R] [M], ancienne gérante de la SARL IMMO QUINZE, afin de représenter celle-ci dans le cadre de l'instance. Les consorts [F] l'ont donc mise en cause le 29 octobre 2021, et les affaires ont été jointes par le juge de la mise en état. À l'issue des débats du 19 novembre 2024, le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a rendu la décision suivante : « Le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, DÉBOUTE Madame [U] [P] de sa demande tendant à voir prononcer la nullité de la vente immobilière de l'immeuble [Adresse 9] à [Localité 11] cadastré AH [Cadastre 1] et AH [Cadastre 2] pour une surface de 26 a et 49 ca, intervenue le 20 octobre 2012 aux torts et griefs des vendeurs et de l'agence immobilière IMMO QUINZE pour vice du consentement ; PRONONCE la résolution de la vente immobilière de l'immeuble, situé [Adresse 9] à [Localité 11] cadastré AH [Cadastre 1] et AH [Cadastre 2] pour une surface de 26 a et 49 ca, intervenue le 20 octobre 2012 aux torts et griefs des vendeurs pour vices cachés ; RAPPELLE que cette résolution implique des restitutions réciproques et que le bien immobilier litigieux sera restitué à Madame [X] [F], Madame [I] [F], Monsieur [N] [F], Madame [A] [F] et Madame [D] [F] et la somme de 111.600 € (cent onze mille six cents euros), comprenant le prix de vente de la maison pour 94.700 €, la commission de l'agence s'élevant à 9.300 € et frais de notaire de 7.600 €, sera restituée à Madame [U] [P]; CONDAMNE, en tant que de besoin, solidairement Madame [X] [F], Madame [I] [F], Monsieur [N] [F], Madame [A] [F] et Madame [D] [F] au paiement de ladite somme de 111.600 € (cent onze mille six cents euros) à Madame [U] [P], avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 16 novembre 2017 ; DÉBOUTE Madame [U] [P] de sa demande en restitution solidaire du prix de vente dirigée contre la S.A.S. SERENIS ASSURANCES ; DÉBOUTE Madame [U] [P] de sa demande de 'remboursement des taux d'intérêts' ; CONDAMNE solidairement Madame [X] [F], Madame [I] [F], Monsieur [N] [F], Madame [A] [F] et Madame [D] [F] à payer Madame [U] [P] la somme de 2.155 € (deux mille cent cinquante-cinq euros) au titre des frais engagés pour faire constater les désordres, au titre des réparations déjà effectuées et du préjudice moral ; DÉBOUTE Madame [U] [P] de sa demande de condamnation solidaire au titre des frais engagés pour faire constater les désordres, au titre des réparations déjà effectuées et du préjudice moral dirigée contre la S.A.S. SERENIS ASSURANCES ; CONDAMNE solidairement Madame [X] [F], Madame [I] [F], Monsieur [N] [F], Madame [A] [F] et Madame [D] [F] à payer Madame [U] [P] la somme de 2.766,38 € (deux mille sept cent soixante-six euros trente-huit cents) en remboursement des matériaux de rénovation acquis ; DÉBOUTE Madame [U] [P] de sa demande de condamnation solidaire au titre du remboursement des matériaux de rénovation acquis dirigée contre la S.A.S.

II. Motifs Dans les motifs de sa décision le tribunal judiciaire a rejeté l'hypothèse d'un dol, considérant qu'aucune intention dolosive n'était établie contre les consorts [F] et l'agent immobilier. Il a par contre retenu l'existence d'un vice caché, essentiellement en raison du mauvais état de la toiture tel que décrit par l'expert judiciaire. Dans la partie « discussion » de ses écritures à la cour, Mme [P] argumente de nouveau très longuement sur le dol dont elle dit avoir été victime en raison des man'uvres et mensonges des vendeurs et même de l'agent immobilier, concernant la toiture, les fenêtres, et l'absence de tout-à-l'égout. Pour autant, dans le dispositif de ses conclusions, elle sollicite à titre principal la confirmation du jugement en ce qu'il a : - Prononcé la résolution de la vente immobilière aux torts et griefs des vendeurs pour vices cachés. - Condamné solidairement les mêmes consorts [F] au paiement de la somme de 111.600 euros à Madame [P] comprenant le prix de vente de la maison pour 94.700 euros, la commission de l'agence s'élevant à 9.300 euros, et frais de notaire de 7.600 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 16.11.2017. Et ce n'est qu'à titre subsidiaire « à défaut de confirmation » que Mme [P] sollicite ensuite l'annulation du contrat de vente en raison d'un vice du consentement. Il est constant que la démonstration d'un vice caché exclut toute action de nature contractuelle en particulier pour dol (3e Civ., 17 novembre 2004, nº 03-14.958) mais également pour erreur (1re Civ., 14 mai 1996, nº 94-13.921 ; 1er Civ., 12 juillet 2001, nº 99-16.687) ou défaut de conformité (3e Civ., 24 avril 2003, nº 98-22.290). Les fondements juridiques des deux types d'actions sont différents (Com. 19 mars 2013, nº 11-26.566 : Mais attendu que le vice caché, lequel se définit comme un défaut rendant la chose impropre à sa destination, ne donne pas ouverture à une action en responsabilité contractuelle mais à une garantie dont les modalités sont fixées par les articles 1641 et suivants du code civil). Cela n'empêche pas la victime d'un vice caché de se prévaloir également d'un dol sur le fondement délictuel, mais à la seule fin dans ce cas d'obtenir des dommages-intérêts et non pas l'annulation du contrat (3e Civ., 23 sept. 2020, nº 19-18.104). La cour examine donc prioritairement l'hypothèse d'un vice caché, dont Mme [P] fait également état dans ses écritures. Selon l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus. Conformément à l'article 1644 du code civil, dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. La mise en 'uvre de la garantie des vices cachés suppose pour celui qui s'en prévaut d'établir : - l'existence d'un vice inhérent à la chose, d'une gravité suffisante pour rendre celle-ci impropre à son usage normal ou le diminuer fortement ; - le caractère caché de ce vice lors de la vente ; - l'antériorité du vice par rapport à la vente. Selon l'article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés même s'il les ignorait, sauf s'il est stipulé dans l'acte de vente qu'il ne sera tenu à aucune garantie. Les vendeurs et l'acquéreur sont entrés en relation à la suite d'annonces publiées sur le site Internet « Le bon coin ». Deux annonces sont produites, proposant le bien pour des prix différents. Ces annonces ne sont pas datées mais en toute logique, la première est celle qui indique le prix le plus élevé. L'annonce de l'année 2011 propose donc une maison de 7 pièces et 250 m² pour 145 000 EUR. Il est indiqué que « la toiture est en excellent état », mais que de nombreux travaux sont à prévoir et que dans certaines pièces les murs sont nus. La seconde annonce en 2012 indique une maison de 6 pièces pour 110 m² au prix de 105 000 EUR. Il n'est plus fait état de la toiture mais il est indiqué que cette « belle maison » est « à finir de rénover ». S'agissant du même bien, ce qui n'est pas contesté, on observe au passage le caractère quelque peu approximatif de sa description puisque le nombre de pièces et la surface ne sont pas les mêmes en 2011 et 2012' Les deux parties s'opposent sur le fait de savoir quelle annonce a déterminé l'acquéreur à visiter le bien. Mme [P] affirme qu'elle a pris en considération l'annonce mentionnant que la toiture était « en excellent état ». Les consorts [F] soutiennent au contraire que cette annonce initiale avait été supprimée et remplacée par celle de 2012 où il n'est plus fait mention de l'état de la toiture, et que c'est lors de cette seconde annonce que Mme [P] s'est manifestée auprès de l'agence immobilière. Or rien ne permet dans le dossier de savoir avec précision à quelle date Mme [P] a lu ces annonces, ni laquelle des deux l'a convaincue de se manifester auprès de l'agent immobilier. On ne peut exclure qu'ayant pris connaissance de la première annonce mentionnant la toiture en excellent état, elle a décidé de s'intéresser à ce bien lorsque la seconde annonce a été publiée quelque mois plus tard avec un prix moins important. Mais quoi qu'il en soit la cour observe, comme le premier juge, que si la seconde annonce ne mentionne plus l'état « excellent » de la toiture, elle ne dit pas non plus qu'il faudrait prévoir d'y faire des travaux, les termes « à finir de rénover » caractérisent dans le langage commun des ouvrages de finition mais pas de gros 'uvre. Or l'expertise réalisée par M. [S] montre qu'en réalité la couverture du bien lors de la vente nécessitait d'engager des frais très importants pour la remettre en état. Dans son rapport (pages 8 à 12) l'expert s'attache longuement à mettre en évidence les désordres qu'il constate et analyse. Il note ainsi que « la couverture est constituée d'éléments qui sont entièrement vétustes » ; plusieurs tuiles sont « complètement brisées » ; par endroits le zinc est perforé, une soudure est « hors service » et d'autres ont « lâché » ; au-dessus de la partie basse de l'habitation la couverture bute contre le mur « sans avoir de couloir en zinc » ; au-dessus de l'atelier les chéneaux regorgent de débris, l'étanchéité n'est pas assurée ; il y a « des ouvrages parfois curieux où l'on peut douter de leur efficacité » ; l'efficacité du solin de la cheminée est douteuse ; au-dessus de l'atelier les plaques en fibrociment sont fendues et leur pose « tout à fait personnelle » n'a rien à voir avec les règles de l'art ; un raccord d'étanchéité semble être assuré « par du polyane lesté par un escabeau » ; l'affaissement de la charpente de la couverture en tuiles provoque le déplacement de celles-ci et « un grand désordre ». Les photographies dont l'expert illustre son rapport sont très éloquentes, notamment sur la seconde photographie de la page 12 on constate un véritable chaos de tuiles sur la partie de couverture « soutenue » par la charpente affaissée. Concernant la charpente qui soutient les toitures, l'expert note : « nous avons également un peu partout des pièces de bois qui ont lâché prise et qu'il sera nécessaire de changer lors de la réfection de la couverture ». À titre d'exemple, il traverse aisément une de ces pièces de part en part avec un simple stylo Bic (rapport page 17 et deux photographies). De ces constatations expertales incontestables, il résulte que les toitures qui recouvrent les bâtiments, maison d'habitation et atelier, sont globalement dans un état que l'on peut qualifier de catastrophique, aussi bien pour la partie couverture que pour la partie charpente.

PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement et par arrêt rendu par défaut, Infirme le jugement en ce que le tribunal : CONDAMNE solidairement Madame [X] [F], Madame [I] [F], Monsieur [N] [F], Madame [A] [F] et Madame [D] [F] à payer Madame [U] [P] la somme de 2.155 € (deux mille cent cinquante-cinq euros) au titre des frais engagés pour faire constater les désordres, au titre des réparations déjà effectuées et du préjudice moral ; Statuant à nouveau de ce chef : ' Condamne solidairement les consorts [F] à payer à Mme [U] [P] la somme de 2000 EUR en réparation de son préjudice moral ; ' Condamne solidairement les consorts [F] à payer à Mme [U] [P] la somme de 1755 EUR au titre des réparations déjà effectuées ; ' Juge que les frais engagés pour faire constater les désordres relèvent de l'article 700 du code de procédure civile ; Confirme le jugement pour le reste ; Y ajoutant : Juge que la résolution de la vente s'applique également à la parcelle AH nº [Cadastre 3] lieu-dit [Localité 15] sur la commune de [Localité 11] ; Condamne solidairement les consorts [F] à payer à Mme [U] [P] la somme de 3000 EUR en application de l'article 700 du code de procédure civile devant la cour d'appel ; Condamne solidairement les consorts [F] aux dépens d'appel ; Déboute les parties de leurs autres demandes. Le greffier Le président