Cour d'appel, 1ère chambre, 15 juillet 2026 — n° 24/01588

FAITS ET PROCEDURE Monsieur [N] [G] et Madame [P] épouse [G] ont consenti un bail d'habitation à Mme [R] [X] le 22 septembre 2018, bail portant sur un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 7]. Les époux [G] ont fait délivrer, par commissaire de justice, un commandement de payer le 21 février 2023 sollicitant le paiement de loyers (3 700,58 euros), visant la clause résolutoire et demandant à leur locataire de démontrer l'occupation des lieux loués. Mme [X] ne répondant pas, les propriétaires ont fait dresser, par commissaire de justice, un constat d'abandon du logement le 1er juin 2023, puis ils ont sollicité le juge des contentieux de la protection (JCP) de [Localité 8] qui a rendu une ordonnance sur requête constatant la résiliation du bail, autorisant la reprise du logement en cause, déclarant abandonnés les biens laissés sur place selon les règles applicables et condamnant la locataire aux dépens. Mme [X] a fait opposition à cette ordonnance le 9 juillet 2023 après la signification de cette dernière le 28 juin 2023. Par jugement du 12 septembre 2024, le JCP du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a : -déclaré recevable l'opposition de la locataire Mme [X], mis à néant l'ordonnance sur requête et constaté la résiliation du bail en cause à la date du 1er juin 2023, autorisé les époux [G] propriétaires à reprendre le logement objet du litige, déclaré abandonné les biens laissés sur place et répertoriés par procès-verbal, condamné Mme [X] à payer aux époux [G] la somme de 500 euros pour remise en état des lieux, débouté ces mêmes époux de leur demande en paiement pour manque à gagner (2 583,70 euros), pour dommages et intérêts (5 000 euros) pour préjudice moral, condamné Mme [X] aux dépens à payer aux propriétaires la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et enfin la demande de frais de procès de Mme [X] a été rejeté et l'exécution provisoire constatée. Mme [X] a relevé appel de ce jugement par déclaration électronique en date du 12 octobre 2024. Aux termes de conclusions notifiées le 10 janvier 2025 et le 25 mai 2025 Mme [X] demande à la cour de réformer le jugement en ce qu'il a constaté la résiliation du bail en cause à la date du 1er juin 2023, condamné Mme [X] à payer aux époux [G] la somme de 500 euros pour remise en état des lieux, condamné l'appelante aux dépens et à payer aux propriétaires la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure. Elle demande à la cour de statuer à nouveau et d'ordonner la résiliation du bail à la date du 10 mai 2022 et de débouter les époux [G] de toutes leurs demandes, de les condamner aux dépens et de lui payer une somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles. Par conclusions notifiées le 25 février 2025, les époux [G] sollicitent la confirmation du jugement en ce qu'il a constaté la résiliation du bail à la date du 1er juin 2023, autorisé la reprise du logement et déclaré abandonnés les biens laissés sur place par la locataire. Les époux demandent en outre de débouter l'appelante de toutes ses demandes et à titre reconventionnel de réformer le jugement en condamnant Mme [X] au paiement de la somme de 7 350 euros pour manque à gagner, outre 2 000 euros pour les frais de de réparation des désordres affectant le logement dont l'enlèvement des meubles et déchets, de condamner Mme [X] à leur payer la somme de 1 000 euros pour préjudice moral, outre la condamnation de l'appelante aux dépens et au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des frais de procès. L'ordonnance de clôture a été rendue le 2 avril 2026. Il est renvoyé aux conclusions des parties pour plus ample exposé des moyens développés par celles-ci au soutien de leurs prétentions en application notamment de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION Sur la résiliation du bail et ses conséquences Il n'est pas contesté que l'article 1226 du code civil et l'article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989 sont les fondements du litige justement retenus par le premier juge, étant précisé que ces textes sont repris dans le jugement et que les parties sont représentées par des avocats pouvant, au besoin, expliquer cet aspect. Dès lors, il n'y a pas lieu, pour ne pas alourdir l'arrêt, de reprendre ici intégralement ces textes connus et facilement retrouvables. Mme [X] soutient notamment que le logement n'était pas décent et que cette inexécution du contrat lui laissait la possibilité de le quitter, ce qu'elle a fait le 10 mai 2022 en raison des multiples désordres affectant le logement (sanitaires bouché, fuites, absence d'isolation etc.). Elle invoque un document [Q] du 20 octobre 2020 pour soutenir l'indécence de l'appartement. Elle explique avoir informé son bailleur de son départ (qu'une voisine en témoigne), qu'elle a également prévenu les propriétaires de la coupure de l'électricité. Elle évoque sa vulnérabilité qui a permis de lui louer un logement indécent. Les époux [G] font valoir notamment que la résiliation du bail n'a pas pu intervenir par la volonté unilatérale de Mme [X], que le logement est décent, qu'ils n'ont pas été informés du départ de la locataire, qu'ils ont été privés de la possibilité de louer à nouveau leur bien. Ils décrivent les désordres affectant le logement au départ de la locataire et conteste l'abus de vulnérabilité. La cour considère en l'espèce qu'il n'est pas contestable que Mme [X] a occupé le logement durant 4 ans alors qu'elle prétend que ce bien était indécent (ce qu'elle ne prouve pas en l'état, les photos prises dans des conditions ignorées de la cour ne peuvent suffire à démontrer l'indécence du logement), qu'elle n'a jamais mis en demeure ses propriétaires de faire les réparations qu'elle juge désormais obligatoires, qu'elle n'a pas davantage informé dans les formes les propriétaires de son départ du logement conformément à l'article 1226 du code civil qui précise que dans une telle situation (exception d'inexécution) le départ se fait au risques et périls du locataire. De même la coupure du compteur électrique n'a pas été notifiée dans les formes aux époux [G]. En outre, la cour relève que le courrier d'[Q] qui est une agence pour le logement digne, ne mentionne pas la notion, qu'elle connaît nécessairement, d'habitat indécent dans son courrier du 20 octobre 2020, courrier qui relève la nécessité de réparer un meuble de cuisine, de mettre en conformité la ventilation et de mettre en sécurité une prise télécom, tout en donnant les modalités à suivre à la locataire pour obtenir l'intervention du propriétaire -ce qui n'a pas été fait. Par ailleurs, le témoignage, de Mme [B] [T] qui se présente comme une voisine de l'appelante et affirme avoir vu le logement litigieux et que ce dernier était indécent, ne peut pas suffire à faire une telle démonstration dans la mesure où cette personne n'a aucune compétence technique démontrée pour se prononcer dans le domaine de l'indécence et en outre la cour ne peut connaître les relations personnelles, voire amicales qui peuvent exister avec la locataire. Enfin la question du profit par M. [G] de la vulnérabilité de la locataire pour lui louer un bien indécent ne repose sur aucune preuve efficiente, puisque, là encore, Mme [X] est restée durant plusieurs années dans le logement et n'a pas saisi les autorités compétentes notamment à partir du rapport d'[Q] déjà cité. En conséquence, par les présents motifs et ceux du premier juge, la cour confirme la résiliation du bail à la date du 1er juin 2023 qui est celle du constat d'abandon par le commissaire de justice qui démontre de manière indiscutable le départ de la locataire. Sur les demandes en paiement des époux [G] La cour considère en l'espèce que le bail s'est poursuivi, dans un premier temps, jusqu'au 1er juin 2023 et que Mme [X] devait honorer ses obligations essentielles de paiement des loyers et charges jusqu'à cette date dans la mesure où elle a pris le risque de quitter les lieux sans respecter les textes applicables, ainsi que cela vient d'être jugé. A ce jour devant la cour, il n'est pas présenté par l'avocat des époux [G] de décompte précis à ce titre alors qu'il revient aux propriétaires de le faire sachant que certains paiements ont visiblement étaient réalisés par la CAF et que les charges ne sont pas déterminables à ce jour. Le fait que Mme [X] ait exercé toutes les voies de recours ne peut lui être reproché s'agissant d'un droit. Toutefois, dans la mesure où elle a perdu son premier procès, il lui appartiendra de régler les loyers et charges jusqu'au jugement du 12 septembre 2024, étant indiqué qu'il semblerait que les loyers n'ont plus été réglés à compter d'avril 2022, sans aucune garantie absolue à cet égard. Il s'ensuit que le jugement sera réformé sur ce point et Mme [X] devra régler les loyers que l'on peut retenir à la somme de 350 euros dans un souci de faciliter l'exécution de l'arrêt, outre 10 euros de charges si elles sont justifiées par des pièces, et ce, jusqu'au 12 septembre 2024. Il faut ajouter que Mme [X] a fait le choix d'ester en justice comme elle en avait parfaitement le droit. Par ailleurs, il ne peut pas être reproché aux propriétaires, jusqu'au 12 septembre 2024, de ne pas avoir reloué le bien dans la mesure où ils ne savaient pas le devenir judiciaire de cette affaire. Par contre, à compter du 12 septembre 2024, les époux pouvaient, grâce à l'exécution provisoire, reprendre leur logement de manière raisonnable et le louer. En conséquence à compter de cette date du 12 septembre 2024 aucune indemnisation des époux en cause n'est possible. Dès lors, Mme [X] devra régler les loyers et charges jusqu'au 12 septembre 2024 selon le décompte qui sera présenté ultérieurement par les propriétaires et sur la base du par ces motifs du présent arrêt. S'agissant des frais de remise en état, la cour considère que l'état des lieux d'entrée évoque un appartement en bon état le 9 septembre 2018 et que le commissaire de justice a estimé que le bien était toujours en bon état lors de son intervention le 1er juin 2023, tout en relevant que la locataire avait abandonné des détritus et quelques meubles sans valeur. Dès lors, il n'est pas contestable que la locataire a commis un manquement à ses obligations en laissant à la charge des propriétaires le soin de faire un déménagement à sa place. A ce titre la cour considère que le montant souverainement retenu par le premier juge convient à la situation en ce qu'il appartient à la justice d'évaluer le coût du traitement de l'évacuation des détritus et de l'abandon de meubles sans exiger une prestation d'un professionnel, sauf à vouloir renchérir le coût d'une telle prestation, qui peut être réalisée par les propriétaires à condition qu'ils soient indemnisés pour la faute de leur locataire. Il s'ensuit que le jugement sera confirmé sur ce point. Quant au préjudice moral, la cour considère que les motifs du premier juge sont pertinents. En effet, Mme [X] a tenté une conciliation avec ses propriétaires sans résultat en raison de l'absence de réponse des époux [G]. Par ailleurs, l'appelant n'a fait qu'user de son droit d'agir en justice et aucune malice ou mauvaise foi n'ont été démontrées dans le dossier à disposition de la cour. Enfin, le fait d'indiquer, dans des conclusions civiles, que M.

PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l'arrêt au greffe, Déclare les appels recevables dans les limites de la saisine de la cour, Confirme le jugement critiqué, sauf en ce qu'il n'a pas condamné Madame [R] [X] au paiement des loyers et charges ou " manque à gagner " jusqu'à la résiliation judiciaire du bail en date du 12 septembre 2024, avec exécution provisoire, Statuant à nouveau de ce chef, Condamne Madame [R] [X] à payer à Monsieur [N] [G] et Madame [P] épouse [G] la totalité des loyers (350 euros par mois à ce jour) et des charges (10 euros par mois si elles sont justifiées par des pièces efficientes) jusqu'au 12 septembre 2024, Déboute Monsieur [N] [G] et Madame [P] épouse [G] de leur demande de " manque à gagner " à compter du 12 septembre 2024, Y ajoutant, Rejette le surplus des demandes des parties. Condamne Madame [R] [X] aux dépens et rejette sa demande au titre des frais irrépétibles. Condamne [R] [X] à payer à Monsieur [N] [G] et Madame [P] épouse [G] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Le greffier Le président