Tribunal judiciaire, 18° chambre 1ère section, 16 juillet 2026 — n° 24/10419

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré; DEBOUTE la SARL Esprit Saint Martin de sa demande de nullité du congé portant refus de renouvellement et refus d'indemnité d'éviction qui lui a été délivré le 30 novembre 2023 ; CONSTATE la validité du congé portant refus de renouvellement et refus d'indemnité d'éviction du 30 novembre 2023 qui met fin audit bail à compter du 30 juin 2024 à 24h00 mais DIT qu'en l'absence de motifs graves et légitimes ledit congé ouvre droit au paiement d'une indemnité d'éviction prévue à l'article L.145-14 du code de commerce et au maintien dans les lieux jusqu'au versement de ladite indemnité, au profit de la SARL Esprit Saint Martin; REJETTE la demande d'expulsion formée par la SCI Voile d'Or ; REJETTE la demande la demande d'indemnité d'occupation de droit commun formée par la SCI Voile d'Or ; DEBOUTE la SCI Voile d'Or de ses demandes de dommages-intérêts délictuels et contractuels ; DEBOUTE la SARL Esprit Saint Martin de sa demande de provision ; Avant dire droit sur le montant de l'indemnité d'éviction, ORDONNE une expertise judiciaire, COMMET pour y procéder : M. [N] [K] [Adresse 3] 01.45.44.51.46 - [Courriel 1] en qualité d'expert judiciaire avec mission : - de se faire communiquer tous documents et pièces utiles, - de visiter les lieux, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par la locataire, - de rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l'état des locaux, tous éléments permettant de déterminer le montant de l'indemnité d`éviction dans le cas : - 1°) d' une perte du fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession d'un fonds d'importance identique, de la réparation du trouble commercial ; 2°) de la possibilité d'un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente et, en tout état de cause, le coût d 'un tel transfert comprenant acquisition d'un titre locatif avec les mêmes avantages que l'ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial ; A titre de renseignement, préciser si à son avis le loyer aurait été ou non déplafonné en cas de renouvellement de bail. Dit que l'expert commis procédera à sa mission les parties dûment convoquées ; qu' il les entendra contradictoirement en leurs dires et explications, y répondra et procédera à la vérification des faits par elles avancés; qu'il dressera de ses opérations dans son rapport qui sera déposé au service de la 18ème chambre civile du tribunal judiciaire de Paris avant le 31 juillet 2027 ; Fixe à la somme de 5 000 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert que la SARL Esprit Saint Martin sera tenue de consigner à la Régie du tribunal judiciaire de Paris (Atrium Sud 1er étage - [Adresse 4]) avant le 15 septembre 2026 faute de quoi la désignation de l'expert deviendra caduque et privée de tout effet ; RENVOIE l'affaire à l'audience de mise en état dématérialisée du jeudi 3 décembre 2026 à 11h30 pour vérification du dépôt de la consignation ; RESERVE les dépens et les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ; Fait et jugé à [Localité 1] le 16 Juillet 2026. Le Greffier Le Président Christian GUINAND Jean-Christophe DUTON SERVICE DE LA RÉGIE Tribunal Judiciaire de Paris, [Adresse 5], [Localité 5] Accueil ouvert du lundi au vendredi de 9h30 à 12h et de 13h à 16h Atrium sud, 1er étage, à droite en sortant de l’ascenseur ou de l’escalier Tel. : 0l.44.32.59.30 - 01.44.32.94.32 / fax : 01.44.32.53.46 [Courriel 2] Sont acceptées les modalités de paiements suivantes : - virement bancaire : IBAN : [XXXXXXXXXX01] / BIC : TRPUFRP1 en indiquant impérativement le libellé suivant : C7 “prénom et nom de la personne qui paye” pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + numéro de RG initial - chèque : établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel) - à défaut espèces : jusqu’à l.000,00€ maximum Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courrier ou fax) ;

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1] [1] Copies CC délivrées le: ■ 18° chambre 1ère section N° RG 24/10419 N° Portalis 352J-W-B7I-C5P2W N° MINUTE : 4 contradictoire Assignation du : 13 Août 2024 Expertise : M. [N] [K] [Adresse 1] JUGEMENT rendu le 16 Juillet 2026 DEMANDERESSE S.C.I. VOILE D OR [Adresse 2] [Localité 2] représentée par Me Sandrine LEBAR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0058 DÉFENDERESSE S.A.R.L. ESPRIT SAINT MARTIN [Adresse 2] [Localité 2] représentée par Me Olivier JESSEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0811 Décision du 16 Juillet 2026 18° chambre 1ère section N° RG 24/10419 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5P2W COMPOSITION DU TRIBUNAL Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés. Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président, statuant en juge unique, assisté de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-greffier, DÉBATS A l’audience du 13 Avril 2026, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 juillet 2026. JUGEMENT Rendu par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort Par acte sous seing privé du 5 juin 2015, la SCI Voile d'Or a donné à bail commercial à la SARL Esprit Saint Martin, des locaux sis [Adresse 2] à Paris dans le 10ème arrondissement, pour une durée de neuf ans, à compter du 1er juillet 2015 avec échéance au 30 juin 2024, moyennant un loyer annuel initial de 14 040 euros hors taxes et hors charges. La destination est la suivante : « [Localité 3] et petite restauration sans cuisson dégageant de la fumée et sans friture (règlement de copropriété en vigueur ). Le preneur est autorisé à faire une activité de grande restauration seulement si toutes les autorisations administratives sont accordés et avec l'accord du syndic de copropriété ». Par bail du 24 avril 2017, la SCI Voile d'Or a également donné à bail commercial également la location d'un second local, contigu au premier. Par acte de commissaire de justice du 30 novembre 2023, la SCI Voile d'Or a fait délivrer, à la SARL Esprit Saint Martin, un congé pour le 30 juin 2024 portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial les liant sans offre de paiement d'une indemnité d'éviction pour motif grave et légitime, sur le fondement des dispositions de l'article L. 145-17 du code de commerce, les motifs énoncés dans l'acte étant les suivants: - loyers impayés depuis août 2022 ; - travaux sans autorisation ; - création d'un accès du local en rez-de-chaussée pour accéder à la cave directement. Par exploit de commissaire de justice du 13 août 2024, la SCI Voile d'Or a fait assigner la SARL Esprit Saint Martin devant le tribunal judiciaire de Paris, sur le fondement des articles 1382 ancien et 1741 du code civil, et de l'article L. 145-17 du code de commerce, en validation du congé susvisé à titre principal, en résiliation judiciaire du contrat de bail commercial à titre subsidiaire, et en expulsion sous astreinte ainsi qu'en paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant correspondant à celui du loyer contractuel majoré de 20% à compter rétroactivement du 1er juillet 2024 jusqu'à la date de restitution des locaux en tout état de cause. L'instance a été enrôlée devant la 18ème chambre – 1ère section sous le numéro de répertoire général RG 24/10419. L'assignation a été dénoncée le 20 août 2024 au créancier inscrit, la Banque Populaire Rives de [Localité 1] (Agence de [Localité 1] Bonsergent). Par exploit de commissaire de justice du 11 octobre 2024, la SARL Esprit Saint Martin a fait assigner la SCI Voile d'Or devant le tribunal judiciaire de Paris, sur le fondement des articles L. 145-14 et L.

MOTIVATION A titre liminaire, le tribunal rappelle qu'en application de l'article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à « dire », « juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions en ce qu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n'étant que le rappel des moyens invoqués. Sur la validité du congé avec refus de renouvellement et refus d'indemnité d'éviction L'article L.145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants du code de commerce, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. L'article L. 145-17, I, 1° du même code précise que le bailleur peut néanmoins refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit de l'inexécution d'une obligation, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du premier alinéa de l'article L.145-17. Sur le fondement de ce texte, il est établi qu'en cas de refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou si elle a été renouvelée plus d'un mois après une mise en demeure. Lorsque le locataire a payé son loyer dans le mois suivant la sommation, en cas de non-paiement ultérieur, le bailleur doit adresser une nouvelle mise en demeure. En l'espèce, par acte de commissaire de justice du 30 novembre 2023, la SCI Voile d'Or a fait délivrer, à la SARL Esprit Saint Martin, un congé pour le 30 juin 2024 portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial les liant sans offre de paiement d'une indemnité d'éviction pour motif grave et légitime, sur le fondement des dispositions de l'article L. 145-17 du code de commerce, les motifs énoncés dans l'acte étant les suivants : - loyers impayés depuis août 2022 ; - travaux sans autorisation ; - création d'un accès du local en rez-de-chaussée pour accéder à la cave directement. Il est relevé qu'aucune critique n'est adressée aux conditions de forme du congé de sorte que sa nullité n'est pas encourue. Seule sera examinée la validité de ses motifs sur la déchéance du droit à indemnité d'éviction et le droit au maintien dans les lieux. Il s'ensuit que la demande de nullité sera rejetée et qu'il y a lieu de constater que le congé du 30 novembre 2023 a mis fin au bail litigieux le 30 juin 2024 à 24h00. La résiliation étant constatée par l'effet du congé, il n'y a pas lieu d'examiner la demande subsidiaire de résiliation judiciaire. S'agissant du motif tiré des loyers impayés, si le bailleur fait valoir qu'il a délivré des commandements de payer le 17 juin 2021 pour une dette locative de 1 950 euros, le 3 mai 2022 pour une dette locative de 13 000 euros et le 18 mars 2024 pour une dette locative de 13 000 euros (non communiqué, bien que figurant au bordereau), les parties s'entendent sur le fait que les causes des commandements ont été réglées dans le délai légalement prévu. Il est indifférent que le preneur s'acquitte de la dette visée au commandement à la fin du délai, tant que celui-ci n'est pas expiré. Ces infractions réversibles ayant cessé dans le délai de mise en demeure ne sauraient valablement fonder un congé avec refus de renouvellement et d'indemnité d'éviction. En conséquence, ce motif tiré des loyers impayés est inopérant. S'agissant du motif tiré des travaux exécutés sans autorisation, il regroupe deux branches : - d'une part, la création d'un accès du local en rez-de-chaussée pour accéder à la cave directement ; et - d'autre part, des travaux en façade, sans l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires. S'agissant de la création d'un accès du local en rez-de-chaussée pour accéder à la cave directement, il est relevé que la sommation du 19 janvier 2019 sommait le preneur d'avoir à libérer la cave occupée, et ne l'enjoignait nullement de remettre en l'état les locaux suite à un percement illicite. Il ressort en effet du rapport d'expertise judiciaire du 24 juin 2022 que la SARL Esprit Saint Martin a fait l'usage d'une cave appartenant à un copropriétaire « pour passer sa marchandise à travers la trappe se trouvant dans son local avant que son propriétaire installe une porte et en interdit sur ce passage ». Si le rapport établit l'illicéité de l'usage de ladite cave se trouvant en dehors de l'assiette du bail, lequel usage a cessé par l'intervention du copropriétaire lésé qui a posé une porte pour le faire cesser, il n'établit nullement la réalité de la création d'une trappe d'accès. Le bailleur ne présente aucune pièce probante à cet effet et notamment aucun état des lieux susceptible d'établir que cette trappe n'existait pas au moment de l'entrée en jouissance du preneur. En conséquence, ce motif pris dans sa première branche est inopérant. S'agissant des travaux non autorisés en façade, le bail stipule à la clause publicité que: « Le Preneur aura le droit d'installer, dans l'emprise de sa façade commerciale, toute publicité extérieure indiquant sa dénomination et sa fonction, à condition qu'elle respecte les règlements administratifs en vigueur et le règlement de copropriété et, éventuellement le cahier des charges du lotissement ». Cette clause vaut autorisation de déploiement d'une enseigne publicitaire par le bailleur. Le bail prévoit en outre que : « S'il existe ou s'il vient à exister un règlement de jouissance ou un règlement de copropriété pour l'ensemble de l'immeuble, le Preneur devra s'y conformer, comme il devra se conformer à toute décision régulièrement prise par l'assemblée des copropriétaires ». Il n'est pas contesté qu'un procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble du 2 mai 2018 notifié le 25 juin 2018, acte le rejet de la résolution formulée à la demande de la SCI Voile d'Or portant demande d'autorisation de modification de la façade. Toutefois, aucune précision n'est donnée quant à la modification envisagée qui a fait l’objet dudit rejet, de sorte que la preuve de la violation de ladite résolution ne peut être valablement rapportée. La sommation du 19 janvier 2019 déjà mentionnée a également enjoint au preneur d'avoir à remettre en état la devanture du “local” et notamment de supprimer le store, le vitrage et l'enseigne installés sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires. Pour autant, aucun constat n'est établi pour caractériser la réalité de ces aménagements intervenus en façade en violation du bail et la persistance desdits manquements, postérieurement à la sommation. Les photographies figurant au procès-verbal du 25 janvier 2019, postérieure et proche de la date de la sommation, font apparaître une façade en partie haute en très mauvais état avec un bandeau manquant, mais ne laisse pas apparaître d'éléments d'aménagements présentant une apparence neuve issue de travaux récents, ni de store en façade. Les autres photographies produites ne sont pas datées et sont donc insuffisamment probantes pour établir la réalité des allégations du bailleur. Dès lors le bailleur ne rapporte pas la preuve de travaux exécutés et non autorisés. En conséquence, ce motif pris dans sa deuxième branche est inopérant. Il s'en évince que si le congé du 30 novembre 2023 est valide, il est dépourvu de motif grave et légitime susceptible de déchoir la SARL Esprit Saint Martin de son droit à indemnité d'éviction. Sur la demande d'expulsion et d'indemnité d'occupation de droit commun