Cour d'appel, pôle 4 - chambre 4, 9 juillet 2026 — n° 23/18736

*** FAITS ET PROCEDURE Par contrat sous seing privé en date du 1er octobre 2017, M. [G] [E] a donné à bail à M.[Z] [K] un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 6] pour un loyer de 1 140 euros par mois outre 50 euros de provision sur charges. Par actes de commissaire de justice en date des 25 et 29 septembre 2022, M. [G] a fait assigner M. et Mme [Z] [K] et M. [U] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris. Par jugement réputé contradictoire, en date du 30 mai 2023, le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Paris a : - rejeté la demande de nullité des conclusions déposées par M. [U] [B], - rejeté les demandes formées à l'encontre de Mme [Z] [K], - prononcé la résiliation judiciaire du contrat dudit bail conclu le 1er octobre 2017 entre M. [G] [E] et M. [Z] [K] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 6] aux torts de M. [Z] [K], - accordé un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision à M. [Z] [K] pour quitter les lieux, - dit qu'à défaut pour M. [Z] [K] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [G] [E] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, - rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - débouté M. [G] [E] de sa demande d'astreinte, - débouté M. [G] [E] de sa demande au titre de la suppression du délai de deux mois prévu par l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, - débouté M. [U] [B] de sa demande en nullité de l'acte de caution - condamné solidairement M. [Z] [K] et M. [U] [B] en qualité de caution, à verser à M. [G] [E] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi ( 1 190 euros par mois), à compter de la présente décision et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion), - débouté M. [G] [E] de sa demande indemnitaire, - condamné M. [Z] [K] à verser à M. [G] [E] une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [Z] [K] aux dépens, à l'exception des frais de commandement, - rappelé que l'exécution provisoire est de droit. Par déclaration d'appel reçue au greffe le 23 novembre 2023 M. [B] [U] a interjeté appel de ce jugement en ce qu'il : - prononce la résiliation judiciaire du contrat de bail, - déboute M. [U] de sa demande en nullité de l'acte de caution, - condamne solidairement M.[Z] [K] et M. [Y] [B] en qualité de caution à verser à M. [E] la somme de 21 420 euros, - condamne solidairement M. [Z] [K] et M. [Y] [B] en qualité de caution à verser à M. [E] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi à compter de la présente décision et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux.

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l'intervention volontaire de M.[R] [N] ès qualités de curateur de Monsieur [G] [E], Aux termes de l'article 554 du code de procédure civile : " Peuvent intervenir en cause d'appel dès lors qu'elles y ont intérêt les personnes qui n'ont été ni parties ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité. " Aux termes de l'article 330 du même code : " L'intervention est accessoire lorsqu'elle appuie les prétentions d'une partie. Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie. " Il résulte des pièces produites que par jugement du 7 juillet 2023, Monsieur [G] [E] a été placé sous mesure de curatelle et que M. [R] [N] a été désigné en qualité de curateur. Dès lors que la présente instance d'appel concerne les droits patrimoniaux de la personne protégée et que le curateur justifie de sa qualité par la production de la décision judiciaire l'ayant désigné, son intervention volontaire est recevable. Il convient en conséquence de déclarer recevable M.[R] [N] en son intervention volontaire ès qualités de curateur de M. [G] [E]. Sur la demande tendant à voir déclarer irrecevables les conclusions de M. [Z] [K] notifiées le 10 octobre 2025, Aux termes de l'article 960 du code de procédure civile : " Les conclusions des parties doivent indiquer, pour les personnes physiques, leurs nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance. La sanction du défaut de ces mentions n'est encourue que dans les conditions prévues par l'article 114. " Aux termes de l'article 114 du code de procédure civile : " Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité. " Aux termes de l'article 961 du même code : " Lorsque la représentation est obligatoire, les conclusions sont valablement remises par l'avocat constitué. " Les intimés soutiennent que les conclusions notifiées le 10 octobre 2025 par M. [Z] [K] devraient être déclarées irrecevables faute pour celui-ci d'y justifier de son adresse actuelle à la suite de son expulsion. Toutefois, l'indication ou la justification de l'adresse actuelle de la partie n'est pas une condition de recevabilité des conclusions. En outre, M. [Z] [K] est régulièrement représenté devant la cour par un avocat constitué, lequel assure les échanges procéduraux entre les parties. Enfin, les intimés n'établissent l'existence d'aucun grief résultant de l'absence alléguée de justification du domicile actuel de l'appelant. Dans ces conditions, la demande tendant à voir déclarer irrecevables ou nulles les conclusions de M. [Z] [K] sera rejetée. Sur la résiliation judiciaire du bail, Aux termes de l'article 1728 du code civil : " Le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. " Aux termes de l'article 1741 du code civil : " Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. " Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : " Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; (...) b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. " Il résulte des pièces produites qu'aux termes d'un contrat sous seing privé du 1er octobre 2017, Monsieur [G] [E] a donné à bail à M. [Z] [K] un appartement à usage d'habitation principale situé [Adresse 7] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 1 140 euros outre une provision sur charges de 50 euros, soit un terme mensuel de 1 190 euros. Il ressort du décompte produit que lors de l'introduction de l'instance le locataire présentait déjà un arriéré particulièrement important. Le premier juge a retenu un solde locatif de 21 420 euros arrêté au 30 mai 2023, correspondant à un arriéré antérieur de 19 040 euros, augmenté des loyers échus entre novembre 2022 et mai 2023 pour un montant de 8 330 euros, déduction faite des règlements de 3 000 euros et 2 950 euros intervenus en cours de procédure. Devant la cour, M. [Z] [K] soutient essentiellement que certains paiements en espèces n'auraient pas été comptabilisés, que les chèques de 3 000 euros et 2 950 euros n'auraient pas été pris en compte, que le bailleur aurait agi de mauvaise foi alors qu'il aurait repris le paiement de son loyer. Cependant, aucune pièce probante n'est produite au soutien de l'allégation selon laquelle des règlements en espèces auraient été effectués sans être imputés sur le compte locatif. Par ailleurs, contrairement à ce qu'affirme l'appelant, les paiements de 3 000 euros et de 2 950 euros ont bien été pris en considération dans le calcul de la dette locative retenu par le premier juge. De même, le seul virement de 1 190 euros intervenu le 20 février 2024 ne saurait caractériser une reprise régulière du paiement des loyers courants alors qu'aucun autre règlement significatif n'est justifié. Enfin, si la mauvaise foi du bailleur peut, dans certaines circonstances, faire obstacle à une demande de résiliation fondée sur une clause résolutoire ou sur l'inexécution du contrat, encore faut-il qu'elle soit démontrée. Or, en l'espèce, aucun élément du dossier ne permet de caractériser une quelconque mauvaise foi du bailleur, lequel a seulement poursuivi le recouvrement d'une dette locative ancienne, importante et persistante. L'importance de l'arriéré locatif, son ancienneté, son maintien malgré les procédures engagées et l'absence de régularisation effective caractérisent un manquement grave et répété du locataire à son obligation essentielle de paiement du loyer. C'est dès lors par une exacte appréciation des faits et une juste application des textes précités que le premier juge a prononcé la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du locataire. Le jugement sera donc confirmé de ce chef. Sur l'actualisation de la créance locative, Aux termes de l'article 1353 du code civil : " Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. " Aux termes de l'article 565 du code de procédure civile : " Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent. " La demande d'actualisation de la dette locative constitue l'accessoire, la conséquence et le complément de la demande initialement soumise au premier juge et est dès lors recevable en cause d'appel. Les intimés produisent un décompte actualisé établi par commissaire de justice dont il ressort qu'après prise en compte du virement de 1 190 euros effectué le 20 février 2024, la dette locative s'élevait à la somme de 34 510 euros au 1er avril 2024 puis à celle de 39 687,55 euros au 14 février 2025. L'appelant ne produit aucun justificatif de paiement permettant de remettre utilement en cause ce décompte. Il convient dès lors d'infirmer le jugement uniquement quant au montant de la condamnation prononcée au titre de l'arriéré locatif et, statuant à nouveau de ce chef, de condamner solidairement M. [Z] [K] et M.

PAR CES MOTIFS La cour, Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, D2clare recevable l'intervention volontaire de M. [R] [N] en qualité de curateur de M.[G] [E] ; Rejette la demande tendant à voir déclarer irrecevables les conclusions de M. [Z] [K] notifiées le 10 octobre 2025 ; Déclare recevables les appels ; Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu'il a fixé à la somme de 21 420 euros le montant de la condamnation au titre de l'arriéré locatif ; L'infirme de ce seul chef ; Statuant à nouveau de ce chef, Condamne solidairement M. [Z] [K] et M. [B] [U], en qualité de caution, à payer à M. [G] [E], assisté de son curateur M.[R] [N], la somme de 39 687,55 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 14 février 2025 ; Y ajoutant, Déclare irrecevable la demande d'indemnisation formée par M. [Z] [K] au titre d'un prétendu trouble de jouissance ; Rejette la demande de compensation ; Déboute les parties du surplus de leurs demandes ; Condamne in solidum M. [Z] [K] et M. [B] [U] à payer à M.[G] [E], assisté de son curateur M. [R] [N], la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Déboute Maître [P] de sa demande fondée sur l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ; Condamne in solidum M. [Z] [K] et M. [B] [U] aux dépens d'appel. LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,