Cour d'appel, pôle 4 - chambre 4, 9 juillet 2026 — n° 24/06088

*** FAITS ET PRÉTENTIONS Par contrat sous seing privé du' 21 mars 2017 à effet le 3 avril 2017, Monsieur [E] [I] a donné à bail à Monsieur [Z] [B] et Madame [T] [D] épouse [B] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 2564 euros, outre 322 euros de provisions sur charges. Par actes de commissaire de justice en date du 30 septembre 2022 Monsieur [E] [I] a délivré à Monsieur [Z] [B] et Madame [T] [D] épouse [B] un congé pour reprise à effet du 2 avril 2023 au bénéfice de sa fille Madame [F] [I]. Monsieur [E] [I] est décédé le 28 octobre 2022 et a laissé pour héritiers Madame [N] [X], Madame [F] [I], Monsieur [W] [I], et Monsieur [A] [I], devenus propriétaires indivis du bien. Par actes de commissaire de justice en date du 6 juin 2023, l'indivision [I] a assigné Monsieur [Z] [B] et Madame [T] [D] épouse [B] devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris. Par jugement du 11 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a: - constaté que les conditions de délivrance à Monsieur [Z] [B] et Madame [T] [D] épouse [B] d'un congé pour reprise relatif au bail conclu le 3 avril 2017 et concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 3] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 2 avril 2023, - ordonné en conséquence à Monsieur [Z] [B] et Madame [T] [D] épouse [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du jugement ; - dit qu'à défaut pour Monsieur [Z] [B] et Madame [T] [D] épouse [B] d'avoir libéré les lieux et restitué les clés dans le délai imparti, l'indivision [I] pourra deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef conformément à l'article L.1 221 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; - dit n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-l et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; - condamné solidairement Monsieur [Z] [B] et Madame [T] [D] épouse [B] à verser à la l'indivision [I] (composée de Madame [N] [X], Madame [F] [I], Monsieur [W] [I] et Monsieur [A] [I] ) une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi à compter du 20 novembre 2023 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion); - condamné in solidum Monsieur [Z] [B] et Madame [T] [D] épouse [B] à verser à l'indivision [I] la somme de 1000 euros en réparation du préjudice subi ; - condamné in solidum Monsieur [Z] [B] et Madame [T] [D] épouse [B] à verser à l'indivision [I] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile; - rejeté le surplus des demandes ; - condamné in solidum Monsieur [Z] [B] et Madame [T] [D] épouse [B] aux dépens ; - rappelé que l'exécution provisoire est de droit. Par déclaration reçue au greffe le 22 mars 2024, Monsieur [Z] [B] et Madame [T] [D] épouse [B] ont interjeté appel de ce jugement. Dans leurs dernières conclusions déposées le 24 juin 2024 sur le réseau RPVA et auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, Monsieur [Z] [B] et Madame [T] [D] épouse [B] demandent à la cour de : - annuler le jugement du 11 janvier 2024 en ce qu'il viole le principe du contradictoire ; A titre subsidiaire, - infirmer le jugement du 11 janvier 2024 en ce qu'il a : - constaté que les conditions de délivrance à Monsieur [Z] [B] et Madame [T] [D] épouse [B] d'un congé pour reprise relatif au bail conclu le 3 avril 2017 et concernant l'a…

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande d'annulation du jugement pour violation du principe de la contradiction, M. [Z] [B] et Mme [T] [D] soutiennent que le premier juge aurait statué en méconnaissance du principe de la contradiction et sollicitent, en conséquence, l'annulation du jugement. Aux termes des articles 14, 15 et 16 du code de procédure civile, nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait, les éléments de preuve et les moyens de droit qu'elles invoquent afin que chacune soit à même d'organiser sa défense, et le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. L'annulation d'une décision de justice ne peut toutefois être prononcée qu'à la condition que soit caractérisée une atteinte effective aux droits de la défense ayant causé un grief à la partie qui l'invoque. En l'espèce, les appelants se bornent à soutenir que le principe du contradictoire n'aurait pas été respecté sans identifier précisément les moyens, pièces ou observations sur lesquels le premier juge aurait fondé sa décision sans les avoir soumis à la discussion contradictoire, ni établir avoir été privés de la possibilité de faire valoir utilement leurs observations. Il ressort au contraire de la procédure que les parties ont régulièrement conclu devant le premier juge, qu'elles ont comparu contradictoirement à l'audience et que le jugement entrepris statue exclusivement au regard des prétentions et moyens débattus entre elles. Les appelants n'établissent ainsi ni une violation des dispositions des articles 14 à 16 du code de procédure civile, ni l'existence d'un grief procédural susceptible d'entraîner l'annulation du jugement, étant rappelé que, conformément aux dispositions de l'article 114 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, la nullité d'un acte de procédure ne peut être prononcée qu'à charge pour celui qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité alléguée. La demande d'annulation du jugement sera en conséquence rejetée. Sur la demande de nullité du congé, Au visa des articles 654, 655, 656 et 657 du code de procédure civile, Monsieur [Z] [B] et Madame [T] [D] épouse [B] sollicitent l'annulation du congé délivré le 30 septembre 2022, soutenant que celui-ci n'aurait pas été signifié conformément aux prescriptions légales applicables. Ils demandent en conséquence que la pièce n°10 produite par les intimés soit écartée des débats. Sur ce, Il résulte des articles 654 à 658 du code de procédure civile ainsi que de l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que le congé délivré par le bailleur doit être notifié dans les formes prescrites par la loi, à peine de nullité. En l'espèce, il ressort des pièces produites que, par acte de commissaire de justice du 30 septembre 2022, Monsieur [E] [I] a délivré à Monsieur [Z] [B] et Madame [T] [D] épouse [B] un congé pour reprise à effet au 2 avril 2023, au bénéfice de sa fille, Madame [F] [I] épouse [P]. L'acte mentionne l'adresse exacte des destinataires, sise [Adresse 5], laquelle n'est nullement contestée par les appelants qui occupent encore actuellement les lieux. Le commissaire de justice a indiqué n'avoir pu remettre l'acte à personne en raison de l'absence des destinataires, précisant que leur domicile avait été confirmé par le voisinage. Il est également mentionné qu'une copie de l'acte a été déposée à l'étude sous enveloppe fermée, qu'un avis de passage a été laissé au domicile et qu'une lettre simple conforme aux dispositions de l'article 658 du code de procédure civile a été adressée aux destinataires. Ces mentions, qui font foi jusqu'à inscription de faux, caractérisent suffisamment les diligences accomplies par le commissaire de justice afin de vérifier la réalité du domicile des destinataires et assurer leur information effective. En outre, les éléments de la procédure démontrent que Monsieur [Z] [B] et Madame [T] [D] épouse [B] ont eu parfaite connaissance du congé délivré. Ainsi, par courriel du 16 janvier 2023, le Cabinet Saint Louis Immocity, gestionnaire du bien, évoquait expressément " le congé que vous avez reçu ", sans susciter la moindre contestation des appelants quant à l'existence ou à la réception de celui-ci. Par ailleurs, Monsieur [Z] [B] indiquait lui-même au gestionnaire, dans un message ultérieur : " Nous vous informons que nous avons saisi un conseil qui va délivrer dans les prochains jours une assignation en nullité du congé. " Enfin, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 8 mars 2023, les appelants faisaient eux-mêmes référence au : " congé "pour habiter" délivré par commissaire de justice à la requête de feu votre père, Monsieur [E] [I], daté du 30 septembre 2022 ". Il s'en déduit nécessairement qu'ils avaient connaissance du congé litigieux et de sa date de délivrance. Dès lors, non seulement les irrégularités alléguées ne sont pas établies, mais encore les appelants ne justifient d'aucun grief au sens de l'article 114 du code de procédure civile, dès lors qu'ils ont effectivement reçu le congé et ont été en mesure d'en contester utilement la validité devant les juridictions compétentes. La demande de nullité du congé sera en conséquence rejetée. Sur la validité du congé pour reprise, Aux termes de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut donner congé à son locataire pour reprendre le logement à son profit ou au bénéfice de certains proches, sous réserve de respecter les conditions de forme, de délai et de motivation prévues par le texte. En l'espèce, le bail conclu le 21 mars 2017 à effet au 3 avril 2017 s'est trouvé tacitement reconduit jusqu'au 2 avril 2023. Le congé délivré le 30 septembre 2022 l'a donc été plus de six mois avant l'échéance du bail. Il mentionne expressément le motif de la reprise, l'identité de la bénéficiaire, Madame [F] [I] épouse [P], ainsi que sa qualité de fille du bailleur. Le congé précise également que : " la mobilité de Madame [F] [I] nécessite un appartement avec ascenseur et de se rapprocher de ses parents ". Les appelants soutiennent que la reprise serait frauduleuse et dissimulerait une volonté de vendre le bien. Toutefois, les seules visites réalisées aux fins d'estimation du logement ne suffisent pas à caractériser une intention de vente, celles-ci pouvant légitimement s'inscrire dans le cadre du règlement de la succession de Monsieur [E] [I]. Par ailleurs, la cour relève que Madame [F] [I] a comparu personnellement devant le premier juge et présentait des difficultés de mobilité compatibles avec le besoin allégué d'un logement disposant d'un ascenseur et situé à proximité de sa famille. Dans ces conditions, le caractère réel et sérieux de la reprise est suffisamment établi. Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a retenu que le congé était valable et que le bail avait expiré le 2 avril 2023. Sur l'expulsion et l'indemnité d'occupation, Le maintien dans les lieux postérieurement à l'expiration du bail constitue une occupation sans droit ni titre ouvrant droit à indemnisation au profit du propriétaire privé de la jouissance de son bien. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a ordonné l'expulsion de Monsieur [Z] [B] et Madame [T] [D] épouse [B] ainsi que celle de tous occupants de leur chef. Il sera également confirmé en ce qu'il a fixé l'indemnité d'occupation à une somme égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, jusqu'à la libération effective des lieux. La demande des intimés tendant à voir fixer cette indemnité au double du montant du loyer sera rejetée, aucun élément ne justifiant une majoration de cette ampleur. Sur les demandes indemnitaires des appelants, Monsieur [Z] [B] et Madame [T] [D] épouse [B] sollicitent la…

PAR CES MOTIFS La cour, Statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe, Rejette la demande d'annulation du jugement ; Rejette la demande de nullité du congé délivré le 30 septembre 2022 ; Confirme le jugement rendu le 11 janvier 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a condamné in solidum Monsieur [Z] [B] et Madame [T] [D] épouse [B] à verser à l'indivision [I] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ; L'infirme de ce seul chef ; Statuant à nouveau de ce chef, Condamne in solidum Monsieur [Z] [B] et Madame [T] [D] épouse [B] à verser à Madame [N] [X], Madame [F] [I], Monsieur [W] [I] et Monsieur [A] [I] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ; Déboute les parties du surplus de leurs demandes ; Condamne in solidum Monsieur [Z] [B] et Madame [T] [D] épouse [B] à verser à Madame [N] [X], Madame [F] [I], Monsieur [W] [I] et Monsieur [A] [I] la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne in solidum Monsieur [Z] [B] et Madame [T] [D] épouse [B] aux dépens d'appel, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,