Cour d'appel, pôle 4 - chambre 4, 9 juillet 2026 — n° 24/03045

*** EXPOSÉ DU LITIGE Par contrat de bail sous seing privé en date du 14 juin 2006, la société immobilière d'économie mixte (SIEM) a donné à bail à Mme [E] [X] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 6]. À la suite de la conclusion, le 14 décembre 2016, d'une convention passée entre la SIEM et l'État dans le cadre des dispositions du code de la construction et de l'habitation relatives au conventionnement des logements, les locataires de la résidence ont été informés que ce conventionnement prendrait effet au 1er janvier 2017 et que certains d'entre eux pourraient, sous réserve de remplir les conditions réglementaires, bénéficier d'un loyer conventionné ainsi que de l'aide personnalisée au logement. Le 1er janvier 2017, un nouveau bail a été conclu entre la SIEM et Mme [E] [X], fixant le loyer mensuel à la somme de 534,69 euros, outre une provision sur charges de 145,24 euros. Par acte du 20 décembre 2018, le patrimoine immobilier comprenant le logement litigieux a été transféré à la société Vilogia SA d'HLM, venant aux droits de la SIEM. Par courrier du 13 août 2020, Mme [E] [X] a sollicité de son nouveau bailleur l'application d'un loyer conventionné, estimant remplir les conditions de ressources prévues par la réglementation. À l'issue de l'examen de sa situation, un avenant au bail a été signé le 7 mai 2021, fixant le loyer mensuel à la somme de 267,84 euros à compter du 1er mai 2021. Mme [E] [X] a ensuite demandé que cette réduction de loyer soit appliquée rétroactivement à compter du 1er janvier 2017. Par courrier du 12 avril 2022, dans un souci de règlement amiable du différend, la société [Adresse 4] a proposé le remboursement de la somme de 1 236,26 euros correspondant à la période courant du 13 août 2020 au 30 avril 2021, sans reconnaître le bien-fondé de la réclamation portant sur une période antérieure. Estimant cette proposition insuffisante, Mme [E] [X] a, par acte de commissaire de justice du 29 juillet 2022, assigné la société Vilogia SA d'HLM devant le tribunal de proximité de Saint-Maur-des-Fossés afin d'obtenir notamment le remboursement des loyers qu'elle estimait indûment versés depuis le 1er janvier 2017 ainsi que la réparation de son préjudice moral. Par jugement contradictoire du 14 septembre 2023, le tribunal de proximité de Saint-Maur-des-Fossés a : - déclaré irrecevables comme prescrites les demandes de Mme [E] [X] ; - rejeté l'ensemble de ses demandes ; - rejeté le surplus des demandes de la société Vilogia [Adresse 5] ; - ordonné l'exécution provisoire de la décision. Par déclaration reçue au greffe le 2 février 2024, Mme [E] [X] a interjeté appel de ce jugement, sauf en ce qu'il a rejeté le surplus des demandes de la société Vilogia SA d'HLM. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er mai 2024, Mme [E] [X] demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris, de dire son action recevable et bien fondée, de fixer le loyer conventionné de son logement à la somme de 267,84 euros à compter du 1er janvier 2017, de condamner la société [Adresse 4] à lui rembourser la somme de 7 594,07 euros correspondant aux loyers indûment versés, de lui allouer la somme de 3 000 euros en réparation de son préjudice moral, ainsi qu'une indemnité au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er août 2024, la société Vilogia SA d'HLM demande principalement la confirmation du jugement en ce qu'il a déclaré les demandes prescrites, soulève subsidiairement l'irrecevabilité des demandes pour défaut d'intérêt à agir et conclut, en toute hypothèse, au rejet de l'ensemble des prétentions de Mme [E] [X]. Elle sollicite enfin sa condamnation aux dépens ainsi qu'au paiement d'une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription, Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen tendant à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, notamment pour défaut de droit d'agir résultant de la prescription. L'article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que : « Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.» Instituée par la loi du 24 mars 2014, cette prescription spéciale a vocation à régir l'ensemble des actions nées de l'exécution ou de l'inexécution d'un contrat de bail d'habitation, qu'elles soient exercées par le bailleur ou par le locataire. Elle déroge, en cette matière, à la prescription quinquennale de droit commun prévue par l'article 2224 du code civil. Relève ainsi de cette prescription triennale l'action par laquelle un locataire sollicite la restitution de loyers qu'il estime avoir été indûment acquittés en raison d'une erreur affectant leur montant ou leurs modalités de fixation, une telle action trouvant directement sa source dans les stipulations du contrat de bail. Il appartient, dès lors, à Mme [E] [X] de déterminer la date à laquelle elle a connu, ou aurait dû connaître, les faits lui permettant d'exercer les droits qu'elle revendique. En l'espèce, il ressort des pièces produites que la SIEM a informé, dès le mois de décembre 2016, les locataires de la résidence de la conclusion d'une convention avec l'État prenant effet le 1er janvier 2017. Cette information précisait que certains locataires, sous réserve de satisfaire aux conditions réglementaires, pourraient bénéficier d'un loyer conventionné ainsi que de l'aide personnalisée au logement. Il est également constant que Mme [E] [X] a signé, le 1er janvier 2017, un nouveau contrat de bail fixant expressément le montant du loyer applicable à compter de cette date. Enfin, les avis d'échéance produits aux débats font apparaître, dès janvier 2017, la mention « loyer conventionné », de sorte que l'appelante disposait, dès cette époque, de l'ensemble des éléments lui permettant, si elle estimait que le montant du loyer appliqué ne correspondait pas à celui auquel elle pouvait prétendre, de contester celui-ci ou d'en solliciter la révision. Contrairement à ce qu'elle soutient devant la cour, Mme [E] [X] ne peut utilement prétendre qu'elle n'aurait découvert l'irrégularité alléguée qu'en 2020. Outre que cette affirmation est difficilement conciliable avec les pièces qu'elle verse elle-même aux débats, il ressort de ses propres écritures qu'elle fonde sa demande sur le conventionnement intervenu au 1er janvier 2017, qu'elle présente comme étant le fait générateur de son droit. Il s'en déduit que les circonstances invoquées étaient nécessairement connues d'elle à cette date. Le point de départ du délai de prescription doit ainsi être fixé au 1er janvier 2017. Dès lors, en application de l'article 7-1 précité, Mme [E] [X] disposait jusqu'au 1er janvier 2020 pour introduire une action tendant à obtenir la restitution des sommes qu'elle estimait avoir acquittées à tort. Or, il est constant que son assignation n'a été délivrée que le 29 juillet 2022, soit plus de deux années après l'expiration du délai de prescription. L'appelante soutient toutefois que ce délai aurait été suspendu en application de l'article 2238 du code civil en raison d'une tentative de conciliation. Aux termes de ce texte, la prescription est suspendue à compter du jour où, après la survenance d'un litige, les parties conviennent de recourir à la médiation ou à la conciliation ou, à défaut d'accord écrit, à compter de la première réunion de médiation ou de conciliation. La suspension produit ses effets jusqu'à la déclaration du médiateur ou du conciliateur constatant la fin de sa mission. Il résulte de ces dispositions que la suspension de la prescription suppose que soit rapportée la preuve, soit d'un accord des parties pour recourir à un mode amiable de règlement du différend, soit, à défaut d'un tel accord, de la tenue de la première réunion de conciliation. En l'espèce, Mme [E] [X] produit uniquement plusieurs échanges de courriels intervenus avec un conciliateur de justice. Toutefois, ces pièces ne permettent ni d'établir la date à laquelle les parties auraient conjointement décidé de recourir à une procédure de conciliation, ni de justifier de la tenue d'une première réunion de conciliation au sens de l'article 2238 du code civil. Elles ne permettent pas davantage de déterminer avec certitude la date à laquelle cette mesure amiable aurait pris fin. En outre, ces échanges ne suffisent pas à démontrer que la tentative de conciliation portait précisément sur les demandes aujourd'hui soumises à la cour, ni qu'elle réunissait les conditions légales de nature à suspendre utilement le délai de prescription. Dès lors, Mme [E] [X] ne rapporte pas la preuve de la suspension du délai de prescription qu'elle invoque. Il s'ensuit que son action, introduite le 29 juillet 2022, est atteinte par la prescription triennale prévue par l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Le jugement sera, par conséquent, confirmé en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes de Mme [E] [X] comme étant prescrites. La prescription faisant obstacle à l'examen des prétentions au fond, il n'y a pas lieu de statuer sur la fin de non-recevoir subsidiaire tirée du défaut d'intérêt à agir, ni sur les moyens développés au fond. Le jugement sera donc également confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes de remboursement de loyers indûment versés. Sur la demande de dommages et intérêts, Aux termes de l'article 1231-1 du code civil : « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. » Il appartient à la partie qui sollicite l'indemnisation d'un préjudice d'établir l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux. En l'espèce, Mme [E] [X] sollicite la réparation d'un préjudice moral qu'elle impute à la prétendue absence d'application rétroactive du loyer conventionné. Toutefois, dès lors qu'il n'est pas établi que la société [Adresse 4] aurait méconnu ses obligations contractuelles ou légales, aucune faute susceptible d'engager sa responsabilité civile n'est caractérisée. En outre, le préjudice moral invoqué n'est assorti d'aucune justification objective, médicale ou circonstanciée permettant d'en apprécier la réalité ou l'étendue. Dans ces conditions, la demande indemnitaire ne peut qu'être rejetée. Sur les demandes accessoires Il y a lieu de confirmer les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles de première instance. Succombant en cause d'appel, Mme [E] [X] sera condamnée aux dépens d'appel. Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de la société Vilogia SA d'HLM les frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Il convient en conséquence de lui allouer une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS La cour, statuant contradictoirement par mise à disposition au greffe, Confirme le jugement rendu le 14 septembre 2023 par le tribunal de proximité de Saint-Maur-des-Fossés en toutes ses dispositions déférées à la cour ; Dit qu'il n'y a pas lieu de statuer sur la fin de non-recevoir subsidiaire tirée du défaut d'intérêt à agir, et sur les moyens développés au fond ; Condamne Mme [E] [X] aux dépens d'appel ; Condamne Mme [E] [X] à payer à la société [Adresse 4] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires. LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,