Cour d'appel, pôle 4 - chambre 4, 9 juillet 2026 — n° 24/06118

*** FAITS ET PRÉTENTIONS Suivant acte sous seing privé en date du 26 mars 2009, la SA Résidences le Logement des Fonctionnaires a donné à bail à Monsieur [S] [T] un appartement situé porte n°115, bâtiment 3, escalier 6, situé à l'étage de l'immeuble situé [Adresse 3], à [Localité 5]. Par ordonnance en date du 14 décembre 2009, le juge des référés du tribunal d'instance de Saint-Denis a constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et accordé des délais de paiement suspensifs de ladite acquisition, précisant qu'à défaut de paiement d'une mensualité à l'échéance fixée, la clause résolutoire reprendrait ses entiers effets. Le bailleur a tenté d'expulser l'occupant le 18 juillet 2011, puis a requis à quatre reprises le concours de la force publique entre 2011 et 2020. Suivant exploit de commissaire de justice en date du 14 novembre 2022, il a été constaté que le logement litigieux est occupé par Madame [X] [I], son compagnon [A] [Z] et ses quatre enfants âgés respectivement de 19, 1 8, 5 et 4 ans. Suivant exploit de commissaire de justice en date du 4 juillet 2023, la SA Résidences le Logement des Fonctionnaires a fait assigner Madame [X] [I], son compagnon [A] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au sein de la chambre de proximité de Saint-Denis (93 200). Par jugement réputé contradictoire du 20 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au sein de la chambre de proximité de Saint-Denis a : -ordonné à Madame [X] [I], et [A] [Z] de libérer le logement et restituer les clés dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision, - dit qu'à défaut pour eux d'avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la SA Résidences le Logement des Fonctionnaires pourra, deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance d'un serrurier et le concours de la force publique, - ordonné en tant que de besoin le transport des meubles meublants, aux frais des expulsés, dans tel garde-meuble de leur choix, et à défaut choisi par le bailleur, - condamné in solidum Madame [X] [I] et [A] [Z] à verser à la SA Résidences le Logement des Fonctionnaires une indemnité d'occupation d'un montant de 560,81 euros, à compter du 14 novembre 2022 et jusqu'à parfaite libération des lieux, - condamné in solidum Madame [X] [I] et [A] [Z] aux dépens, - rejeté pour le surplus les demandes des parties, - rappelé que la décision est revêtue de l'exécution provisoire. Par déclaration reçue au greffe le 22 mars 2024, Madame [X] [I] a interjeté appel de ce jugement. Les parties suite à un message erronné du conseiller de la mise en état ont conclu postérieurement à l'ordonnance de clôture du 6 janvier 2026 sans en demander révocation. L'affaire a été audiencée le 23 mars 2026 .

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande tendant à voir prononcer la nullité de l'assignation introductive d'instance et, par voie de conséquence, celle du jugement, Madame [X] [I] soutient que l'assignation délivrée le 4 juillet 2023 serait irrégulière au motif qu'elle lui a été signifiée selon les modalités prévues par l'article 658 du code de procédure civile sans que le commissaire de justice ait suffisamment caractérisé l'impossibilité d'une remise à personne. Elle en déduit que cette irrégularité affecterait l'acte introductif d'instance et entraînerait, par voie de conséquence, la nullité du jugement entrepris. La société Résidences Le Logement des Fonctionnaires conclut au rejet de ce moyen, faisant valoir que l'ensemble des prescriptions des articles 654 à 658 du code de procédure civile a été respecté. Selon l'article 654 du code de procédure civile, la signification doit être faite à personne. Cette disposition consacre le principe selon lequel la remise de l'acte entre les mains de son destinataire constitue le mode normal de signification, celui qui assure le plus efficacement l'information de la personne à laquelle l'acte est destiné et garantit le respect du principe de la contradiction. Toutefois, le législateur a entendu éviter qu'une impossibilité matérielle de rencontrer le destinataire ne fasse obstacle au déroulement de la procédure. C'est dans cette perspective que les articles 655 à 658 du code de procédure civile organisent des modalités subsidiaires de signification, lesquelles ne constituent pas des procédés dérogatoires d'interprétation stricte, mais des mécanismes destinés à concilier l'effectivité de la justice avec le respect des droits de la défense. Ainsi, lorsqu'il se révèle impossible de remettre l'acte à son destinataire, le commissaire de justice peut procéder à une signification au domicile ou à la résidence, après avoir accompli les diligences utiles permettant de s'assurer de la réalité de ce domicile et d'établir les circonstances ayant empêché une remise à personne. L'article 658 du code de procédure civile complète ce dispositif en prévoyant qu'après avoir laissé au domicile un avis de passage, le commissaire de justice adresse au destinataire, au plus tard le premier jour ouvrable suivant la signification, une lettre simple l'informant que la copie de l'acte est tenue à sa disposition à son étude pendant un délai de trois mois. Ces formalités répondent à une finalité précise : garantir que le destinataire soit effectivement informé de l'existence de l'acte tout en permettant la poursuite normale de la procédure lorsque sa remise en mains propres n'a pu être réalisée. Il s'ensuit que la remise à étude ne saurait être assimilée à une modalité de signification de second rang dont la régularité serait subordonnée à l'accomplissement d'investigations illimitées. Le commissaire de justice est seulement tenu de procéder aux vérifications normalement exigibles au regard des circonstances dont il dispose et de relater avec suffisamment de précision les diligences accomplies afin que le juge puisse exercer son contrôle. La Cour de cassation juge de manière constante que les mentions figurant dans l'acte doivent permettre de vérifier que le recours à cette modalité subsidiaire était justifié et que les diligences entreprises n'ont pas été purement formelles. Elle juge également que la nullité ne peut être prononcée lorsque le commissaire de justice a vérifié la réalité du domicile du destinataire, constaté l'impossibilité de le rencontrer et accompli les formalités prescrites par les articles 656 et 658 du code de procédure civile. En l'espèce, l'assignation du 4 juillet 2023 mentionne que le commissaire de justice s'est présenté au logement situé [Adresse 9] à [Localité 6]. L'acte précise que cette adresse correspondait bien au domicile de Madame [X] [I]. L'appelante ne soutient d'ailleurs nullement qu'elle aurait quitté les lieux à cette date ni que le commissaire de justice se serait présenté à une adresse erronée. Il ressort également des mentions de l'acte que le commissaire de justice, après avoir constaté l'impossibilité d'une remise à personne, a laissé l'avis prévu par l'article 656 du code de procédure civile avant d'adresser la lettre simple prescrite par l'article 658 du même code. Contrairement à ce que soutient l'appelante, aucune disposition n'impose au commissaire de justice de multiplier les déplacements, de renouveler ses passages à différents horaires ou de procéder à des investigations excédant les vérifications normalement attendues dès lors que le domicile est identifié avec certitude. Les décisions invoquées par Madame [X] [I] ne conduisent pas à une solution différente. La jurisprudence sanctionne les hypothèses dans lesquelles le commissaire de justice s'est abstenu de toute vérification sérieuse de l'adresse du destinataire ou celles dans lesquelles le demandeur a volontairement laissé le commissaire de justice dans l'ignorance de la véritable adresse connue du défendeur afin de faire obstacle à sa comparution. Tel n'est manifestement pas le cas en l'espèce. Il n'est ni établi ni même allégué que la société [Adresse 10] Logement des Fonctionnaires disposait d'une autre adresse que celle à laquelle l'assignation a été délivrée. Bien au contraire, il est constant que cette adresse correspondait au domicile effectivement occupé par Madame [X] [I]. Dans ces conditions, les diligences accomplies satisfont aux exigences des articles 654 à 658 du code de procédure civile et aucun grief n'étant établi, le moyen tiré de la nullité de l'assignation introductive d'instance sera rejeté. Le jugement ne pouvant dès lors être annulé de ce chef, la cour examinera le bien-fondé des prétentions des parties. Sur la qualité de bénéficiaire du bail de Madame [X] [I], Madame [X] [I] fait valoir qu'elle bénéficie du transfert du contrat de bail en application de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, soutenant qu'elle vivait en concubinage notoire avec Monsieur [S] [T] depuis de nombreuses années lorsque celui-ci a définitivement quitté le logement. La société Résidences Le Logement des Fonctionnaires conteste l'existence d'un tel transfert et soutient que l'appelante n'est demeurée dans les lieux qu'en qualité d'occupante sans droit ni titre. Aux termes de l'article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lors de l'abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue au profit notamment du concubin notoire qui vivait avec lui depuis au moins une année à la date de cet abandon. Ce texte, d'ordre public, institue un véritable mécanisme de continuation légale du bail qui s'opère de plein droit lorsque les conditions qu'il prévoit sont réunies, sans qu'il soit nécessaire que le bailleur y consente ou qu'un avenant soit établi. Il appartient toutefois à celui qui se prévaut de ce transfert d'établir, d'une part, l'existence d'un abandon du domicile par le locataire en titre et, d'autre part, l'existence d'un concubinage notoire d'une durée au moins égale à une année à la date de cet abandon. L'abandon du domicile s'entend du départ définitif et volontaire du locataire manifestant sa volonté de ne plus occuper les lieux, indépendamment de toute résiliation préalable du contrat de bail. En l'espèce, il résulte des nombreuses pièces produites aux débats que Monsieur [S] [T] a quitté définitivement le logement litigieux dès l'année 2007. Cette circonstance est corroborée par les déclarations concordantes des parties, les pièces administratives versées aux débats ainsi que par le comportement adopté par le bailleur pendant de nombreuses années. Il est également établi que Madame [X] [I] partageait antérieurement avec Monsieur [S] [T] une communauté de vie stable et continue. Deux enfants sont issus de cette union et il n'est pas contesté que la composition familiale était connue du bailleur l…

PAR CES MOTIFS La cour, Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe, Déclare l'appel recevable ; Rejette le moyen tiré de la nullité de l'assignation introductive d'instance du 4 juillet 2023 ainsi que la demande d'annulation du jugement ; Infirme le jugement rendu le 20 novembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny, chambre de proximité de Saint-Denis, en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau, Dit que Madame [X] [I] bénéficie du transfert du contrat de bail en application de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 ; Dit qu'aucune acquisition de la clause résolutoire ne pouvait lui être opposée en l'absence de délivrance à son encontre d'un commandement de payer conforme aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ; Déboute la société anonyme Résidences Le Logement des Fonctionnaires de l'ensemble de ses demandes dirigées contre Madame [X] [I] ; Dit sans objet la demande de réintégration de Madame [X] [I] ; Condamne la société anonyme [Adresse 8] à payer à Madame [X] [I] la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts ; Condamne la société anonyme [Adresse 8] à verser à Maître [N] [V] la somme de 3 000 euros en application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, sous réserve de sa renonciation à percevoir la part contributive de l'État ; Condamne la société anonyme [Adresse 8] aux dépens de première instance et d'appel, avec droit de recouvrement direct dans les conditions prévues par l'article 699 du code de procédure civile ; Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires. LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,