Cour d'appel, chambre civile 1-2, 16 juillet 2026 — n° 24/06832

EXPOSE DU LITIGE Le 6 juillet 2016, l'Oph Mantes en Yvelines Habitat, aux droits de laquelle est venue la société Les Résidences, a consenti à M. [I] [Q] et Mme [F] [Q] un bail d'habitation portant sur un appartement F4 situé [Adresse 3] étage - à [Localité 4], qu'ils occupent avec leurs trois enfants, moyennant un loyer mensuel actualisé de 593,95 euros, outre une provision sur charges. Par acte de commissaire de justice délivré le 5 mai 2024, les époux [Q] ont assigné la société Les Résidences devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Mantes-la-Jolie aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - condamner la société Les Résidences à effectuer dans un délai d'un mois à compter de la signification du jugement à intervenir les travaux suivants : * traiter la fissure infiltrante en façade côté rue au-dessus de la fenêtre de la chambre des époux [Q], *réparer le réseau VMC de l'immeuble, * fixer les radiateurs sur leur support, * appliquer tout moyen approprié pour une éviction rapide et totale des moisissures, * mise en peinture de tous les murs et plafonds de l'appartement, y compris décapage des fonds, traitement fongicide, tous enduits, * reprise des carrelages et faïences de la salle de bain, * procéder au remplacement de la chaudière individuelle mixte à gaz, * assortir cette condamnation d'une astreinte de 50 euros par jour de retard un mois à compter de la signification à intervenir, * se réserver la liquidation de l'astreinte, - condamner la société Les Résidences à verser les sommes suivantes : * 6 739,38 euros au titre du préjudice de jouissance, * 15 000 euros au titre du préjudice moral, * 15 000 euros au titre du préjudice physique, * 8 506,86 euros au titre de la réparation des dommages aux biens, - condamner la société Les Résidences au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, à recouvrer entre les mains de Me [M] [B] conformément aux dispositions de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ainsi qu'aux entiers dépens. Par jugement contradictoire du 4 mai 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Mantes-la-Jolie a : - rejeté la demande d'expertise judiciaire, - ordonné à la société Les Résidences d'effectuer les travaux suivants, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard qui commencera à courir un mois après la signification de la présente décision, * travaux de vérification, réparation et d'entretien de la colonne VMC de l'immeuble, * travaux destinés à traiter durablement et définitivement l'ensemble des moisissures présentes dans le logement, - condamné la société Les Résidences à payer à M. et Mme [Q] la somme de 2 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance, - condamné la société Les Résidences à payer à M. et Mme [Q] la somme de 1 500 euros au titre de leur préjudice moral, - condamné la société Les Résidences à verser à Me [M] [B] la somme de 600 euros en application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et l'article 700 2° du code de procédure civile, sous réserve qu'il renonce à la perception de la contribution de l'Etat au titre de l'aide juridictionnelle, - débouté M. et Mme [Q] de leurs autres demandes, - débouté la société Les Résidences de ses demandes, - rappelé que l'exécution de la présente décision est de droit à titre provisoire, - condamné la société Les Résidences aux entiers dépens de l'instance. Par déclaration reçue au greffe le 29 octobre 2024, Mme [Q] a relevé appel de ce jugement.

MOTIFS DE LA DÉCISION I) Sur la demande d'expertise judiciaire Le premier juge a débouté Mme [Q] de sa demande d'expertise judiciaire, motif pris de ce qu'une expertise ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve. Mme [Q], en cause d'appel, critique ce chef du jugement dont elle sollicite l'infirmation en faisant valoir qu'il résulte du jugement lui-même que le logement est affecté d'importants problèmes d'humidité auxquels les interventions tardives du bailleur n'ont pas permis de remédier. Elle souligne que, même si elle a désormais quitté les lieux, sa demande conserve sa pertinence, aux fins de déterminer les causes des désordres ayant affecté le logement qui lui avait été donné à bail. La bailleresse intimée conclut à la confirmation du rejet de la demande d'expertise en s'appropriant la motivation retenue par le premier juge et en faisant valoir, au surplus, que la demande est devenue sans objet, les époux [Q] ayant quitté les lieux, le 30 janvier 2026, après s'être vu attribuer un nouveau logement social, par l'intermédiaire de la société Logirep. Réponse de la cour Les époux [Q] ayant quitté les lieux, ce qui entraîne la résiliation du bail qui leur avait été consenti, la cour considère que la demande d'expertise n'est plus pertinente, contrairement à ce que considère l'appelante, dès lors que la désignation d'un expert judiciaire aurait pour effet de renchérir le coût du litige, d'en retarder significativement la solution, comme elle retarderait la remise en état et en location du bien litigieux. Une expertise sur pièces, comme le suggère l'appelante, est tout aussi inutile, la cour étant à même d'apprécier, sans avoir besoin du concours d'un expert, les préjudices subis par les anciens locataires. Il s'ensuit que le chef du jugement ayant débouté les époux [Q] de leur demande d'expertise sera confirmé, par motif substitué à celui retenu par le premier juge. II) Sur les demandes de travaux Mme [Q] expose dans ses conclusions qu'ayant quitté les lieux, elle ne maintient pas ses demandes de travaux. La bailleresse sollicite l'infirmation du chef du jugement déféré lui ayant ordonné d'effectuer des travaux sous astreinte. Le jugement déféré sera, par suite, infirmé, en ce qu'il a ordonné à la société Les Résidences d'effectuer les travaux suivants, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard qui commencera à courir un mois après la signification de la présente décision, * travaux de vérification, réparation et d'entretien de la colonne VMC de l'immeuble, * travaux destinés à traiter durablement et définitivement l'ensemble des moisissures présentes dans le logement. III) Sur les demandes indemnitaires de Mme [Q] a) Préjudice de jouissance (22 000 euros) Le premier juge a alloué aux époux [Q] une indemnité de 2 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance. Mme [Q] considère que cette somme est tout à fait insuffisante et sollicite, à hauteur de cour une somme totale supérieure à 20 000 euros se décomposant comme suit: - 350 euros par mois du 1er novembre 2020 au 4 mai 2024, - une réduction de son loyer, d'un montant de 551 euros, de 65 % à compter du 4 mai 2024, date du jugement déféré à la cour, jusqu'au 30 janvier 2026, date de son départ des lieux. Au soutien de ces demandes, elle fait valoir devant la cour que : - la VMC n'était pas fonctionnelle, - les portes n'étaient pas détalonnées empêchant la circulation de l'air, - les ouvertures installées dans la menuiserie étaient obstruées par les plastiques d'origine, - une fissure en façade du bâtiment engendrait des infiltrations, - une fuite a été détectée dans le logement du dessus à laquelle la bailleresse a mis des années à remédier, - un mur de la salle de bains était humide ce qui a entraîné le descellement du lavabo, - la chaudière était défectueuse, de sorte qu'ils ont été privés de manière régulière de chauffage et d'eau chaude, - la présence de moisissures les a contraints à vivre dans des conditions indignes les empêchant d'entreposer dans leur logement : meubles, vêtements et autres, - les troubles ont affecté l'ensemble des pièces du logement et ont perduré durant quelques six années. La bailleresse intimée de répliquer que : - le logement des époux [Q] est toujours resté habitable et n'était pas indécent au sens de la réglementation, - les demandes de Mme [Q] sont extravagantes, d'autant plus que les époux [Q] se sont abstenus de régler les loyers et charges depuis le 26 février 2025, et qu'au 26 janvier 2026, si bien que l'arriéré locatif s'élevait à la somme de 4 973, 23 euros, terme de décembre 2025 inclus, - les services techniques saisis par les locataires ont écarté toute indécence du logement, - les montants réclamés ne sont pas justifiés, dès lors qu'elle a fait réaliser l'ensemble des travaux nécessaires pour remédier aux désordres constatés. Sous le bénéfice de ces observations, la bailleresse demande l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a condamnée à payer une indemnité en réparation du préjudice de jouissance des époux [Q], et à titre subsidiaire conclut à la confirmation du montant des sommes allouées par le premier juge. Réponse de la cour Selon l'article 1719 du code civil, ' le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière: 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (...)'. Des obligations identiques sont prévues par l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. L'obligation de délivrance d'un logement décent a un caractère d'ordre public, seul un événement de force majeure pouvant exonérer le bailleur de cette obligation pendant la durée du contrat de bail (Cass, 3e Civ, 4 juin 2013, n 11-27.650). L'obligation du bailleur d'assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée ne cesse qu'en cas de force majeure (Civ 3ème,18 juin 2002, n°01-02.006). En vertu des dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de ses prétentions. Au cas d'espèce, la cour relève que la bailleresse se contente de conclure à l'infirmation du jugement l'ayant condamnée à indemniser le préjudice de jouissance de Mme [Q], sans former de demande de débouté à l'encontre de cette dernière, en sollicitant seulement, à titre subsidiaire, que l'indemnisation soit ramenée à de plus justes montants, comme ceux retenus par le premier juge. Il s'en déduit que la cour ne pourra que confirmer le principe de l'indemnisation du préjudice de jouissance de Mme [Q]. S'agissant du montant des sommes allouées, le premier juge a exactement relevé qu'au vu des pièces produites et notamment le rapport de constatations de la police municipale du 10 novembre 2021, la présence d'humidité dans le logement litigieux était établie, que cette humidité caractérisait un manquement de la bailleresse à ses obligations qui justifiait, compte tenu de l'intensité des désordres, la condamnation de cette dernière au paiement de la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts.

PAR CES MOTIFS La cour statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions dévolues à la cour, à l'exception de celle ayant ordonné à la société Les Résidences d'effectuer les travaux suivants, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard qui commencera à courir un mois après la signification de la présente décision, * travaux de vérification, réparation et d'entretien de la colonne VMC de l'immeuble, * travaux destinés à traiter durablement et définitivement l'ensemble des moisissures présentes dans le logement. Dit n'y avoir lieu à statuer à nouveau sur le chef du jugement infirmé, Mme [F] [R], épouse [Q], ayant abandonné ses demandes de travaux ; Déboute Mme [F] [R], épouse [Q], de ses demandes ; Déboute la société Les Résidences de sa demande visant à voir déclarer irrecevable et subsidiairement mal fondée la demande de relogement de Mme [F] [R], épouse [Q]; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme [F] [R], épouse [Q], à payer à la société Les Résidences une indemnité de 1 000 euros ; Condamne Mme [F] [R], épouse [Q], aux dépens de la procédure d'appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions sur l'aide juridictionnelle. - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Conseiller faisant fonction de Président et par Madame Anne-Sophie COURSEAUX, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La Greffière Le Conseiller faisant fonction de Président