Tribunal judiciaire, jericho civil, 20 juillet 2026 — n° 25/03351

*** EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 22 octobre 2001, Monsieur [V] [P] a donné à bail à Madame [G] [R] et Monsieur [I] [H] un logement sis [Adresse 4] à [Localité 4]. Un congé en vue de vendre le logement était signifié par acte de commissaire de justice aux locataires Madame [G] [R] et Monsieur [I] [H], le 3 décembre 2024 à effet le 31 août 2025. Par acte de commissaire de justice en date du 14 octobre 2025, Madame [G] [R] et Monsieur [I] [H] ont assigné Monsieur [V] [P] aux fins de nullité du congé pour vente du 3 décembre 2024 et de le condamner à leur payer la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts ainsi que la somme de 2200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens. L’affaire a été enregistrée sous le numéro de RG 25/03352. Par acte de commissaire de justice en date du 28 octobre 2025, Monsieur [V] [P] a fait assigner Madame [G] [R] et Monsieur [I] [H] aux fins de valider le congé pour vendre et d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef au besoin avec la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision et jusqu’à libération des lieux ainsi que leur condamnation solidaire aux sommes suivantes : - Une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer précédemment payé, et ce jusqu’à libération définitive des lieux, et remise des clés, - 2500,00 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens. Le bailleur sollicite en outre que le tribunal se réserve la compétence pour la liquidation de l’astreinte. L’affaire a été enregistrée sous le numéro de RG 25/03351. A l’audience du 26 janvier 2026, les parties représentées par leur conseil respectif ont sollicité la jonction des deux affaires. Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 1er juin 2026 à laquelle, Monsieur [V] [P] ainsi que Madame [G] [R] et Monsieur [I] étaient représentés par leur conseil respectif. Madame [G] [R] et Monsieur [I] [H] sollicitent au terme de leurs dernières conclusions écrites (n°3) le bénéfice de leur acte introductif et ajoute que soit ordonnée la nullité du commandement de payer signifié le 22 octobre 2025 par le bailleur. Monsieur [V] [P] sollicite au terme de ses dernières conclusions (n°4) le bénéfice de son acte introductif et y ajoutant : • Ordonner la jonction des dossiers, • Débouter Madame [G] [R] et Monsieur [I] [H] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions, • Condamner Madame [G] [R] et Monsieur [I] [H] au paiement de la somme de 5.164 euros au titre de la dette locative (loyers et taxe d’ordures ménagères), • Débouter Madame [G] [R] et Monsieur [I] [H] de leur demande de dommages et intérêts, • Ordonner le retrait de la plaque présentant le bien comme un presbytère ainsi que toutes figurations sur des sites internet mentionnant l’adresse du bien comme tel. A l’appui de sa demande de validité du congé pour vente, le bailleur se fonde sur les articles 15-1 et 15-2 de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le congé est régulier sur la forme et sur le fond en ce qu’il justifie de son intention de vendre et que le prix proposé est justifié par la localisation et les caractéristiques du bien. Sur la demande en paiement, le bailleur indique que le commandement de payer délivré comprend un décompte de sorte qu’il est régulier, ajoutant que les locataires sont redevables de la somme de 5.164 euros au titre de la dette locative. Madame [G] [R] et Monsieur [I] [H] arguent que le congé pour vendre est frauduleux dès lors que le prix proposé est excessif par rapport au marché de l’immobilier et aux caractéristiques du bien démontrant ainsi l’absence de volonté du bailleur de le vendre, lequel n’aurait par ailleurs procédé à aucune démarche sérieuse pour le vendre avant le mois de mars 2026, de sorte que le congé pour vente doit être annulé.

MOTIVATION Sur la validité du congé Selon les dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par la décision de reprendre ou de vendre le logement. Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. Il est constant que la fraude ne se présume pas et qu’il appartient au preneur qui conteste la réalité du motif du congé de rapporter la preuve de l’absence d’intention de vendre du bailleur. S’agissant du prix de vente, le propriétaire reste libre de déterminer le prix de vente à condition que celui-ci ne soit pas dissuasif par une surévaluation manifeste. La nullité invoquée doit causer grief en application de l’article 114 alinéa 2 du code de procédure civile. En l’espèce, le congé pour vendre a été délivré le 3 décembre 2024, soit six mois au moins avant la date d’effet du congé fixé au 31 août 2025. Le congé comprend une offre de vente faite aux locataires au prix de 725.000 euros. Les conditions de vente y sont également précisées. Le défendeur soulève plusieurs moyens de fait tirés du congé pour vente qui entraîneraient sa nullité, en ce que le bailleur a mentionné un prix de vente excessif par rapport à la valeur réelle du bien outre qu’il n’aurait entrepris aucune démarche sérieuse pour vendre ledit bien avant le mois de mars 2026, ce qui démontrerait l’absence d’intention de vendre. A l’appui des moyens de faits qu’ils soulèvent, Madame [G] [R] et Monsieur [I] [H] produisent deux avis de valeur d’agences immobilières pour une fourchette de prix estimée entre 440.000 euros et 490.000 euros. Le bailleur justifie quant à lui de deux avis de valeur du bien avec une fourchette de prix entre 660.000 euros (ORPI) et 750.000 euros. En outre, il produit un rapport d’expertise de valeur vénale du bien, objet de la vente, établi par le cabinet DROZIER IMMOBILIER, expert immobilier, le 13 mars 2026, après une visite des lieux, lequel retient, suivant l’état du bien et ses caractéristiques, une fourchette de prix entre 656.184 euros et 719.500 euros et un prix moyen de 694.000 euros. En premier lieu, si les estimations produites par les locataires sont nettement inférieures aux prix de vente fixé à 725.000 euros, il convient de relever que rien n’interdit au propriétaire de surévaluer son bien, dès lors que le vendeur a l’intention de vendre le bien et qu’il ne cherche pas juste à évincer le locataire. En second lieu, en retenant le prix moyen de 694.00 euros retenu par l’expert immobilier eu égard aux caractéristiques du bien lequel est considéré comme rare sur le marché, il apparait que si le prix de vente initialement fixé à 725.000 euros a été quelque peu surestimé par le propriétaire, celui-ci n’est pas manifestement excessif, et cette seule surestimation ne suffit donc pas à prouver l’absence réelle de volonté de vendre du bailleur. Les locataires ajoutent que l’absence d’intention de vendre par le bailleur est justifiée par l’absence de démarches diligentées. Toutefois, Monsieur [V] [P] produit, outre un mandat exclusif de vente n°221 avec l’agence immobilière LA SEINE IMMOBILIERE en date du 14 mars 2026 pour un prix fixé à 750.000 euros, une offre d’achat de Madame [O] [Y] acceptée par Monsieur [P] pour un prix de vente de 691.000 euros, en date du 23 avril 2026, et sous condition suspensive du non exercice du droit de priorité des locataires dans le délai d’un mois. Le bailleur justifie avoir signifié, par acte de commissaire de justice en date du 29 avril 2026, aux locataires le nouveau de prix de vente fixé à 691.000 euros, leur laissant en application de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, un délai d’un mois pour faire valoir leur droit de priorité, ce qu’ils n’ont pas fait. Si le bailleur a tardé pour initier des démarches, il ne peut en être déduit une absence réelle de volonté de vendre par le propriétaire lequel peut également avoir eu en première intention la volonté de vendre un bien juridiquement vide de tout occupant pour optimiser la vente. Ainsi, il résulte de l’ensemble de ces éléments que la preuve du motif frauduleux n’est pas rapportée par Madame [G] [R] et Monsieur [I] [H]. En conséquence, le congé pour vendre signifié le 3 décembre 2024 est conforme aux dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 tant sur la forme que sur le fond de sorte que Madame [G] [R] et Monsieur [I] [H] seront déboutés de leur demande de voir prononcer la nullité de celui-ci. Le congé pour vendre signifié le 3 décembre 2024 étant régulier, le bail s’est donc trouvé résilié par l’effet du congé à la date du 31 août 2025. Sur la demande d’expulsion Aux termes de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, à l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. A compter du 31 août 3025, Madame [G] [R] et Monsieur [I] [H] sont devenus occupants sans droit ni titre du logement. Il convient dans ces conditions d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous autres occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il ne sera pas fait droit à la demande d’astreinte puisque le concours de la force publique est accordé, si besoin. Sur la demande de délai pour quitter les lieux Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l'habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution, que le juge qui ordonne la mesure d'expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré, - ORDONNE la jonction des deux affaires sous le numéro de RG 25/3351 et RG n° 25/3352 ; - VALIDE le congé délivré le 3 décembre 2024 à effet au 31 août 2025 par Monsieur [V] [P] portant sur le logement sis [Adresse 4] à [Localité 5]; - CONSTATE par conséquent la résiliation du bail stipulé entre Monsieur [V] [P] et Madame [G] [R] et Monsieur [I] [H] à compter du 31 août 2025 ; - ORDONNE à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [G] [R] et Monsieur [I] [H] ainsi que de tout occupant de leur chef, du logement dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ; - RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; - REJETTE la demande au titre de l’astreinte ; - REJETTE la demande de délais pour quitter les lieux ; - FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [G] [R] et Monsieur [I] [H] à compter du jugement à intervenir et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi ; - CONDAMNE solidairement Madame [G] [R] et Monsieur [I] [H] en deniers ou quittance, à une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges révisées qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail, à compter de la signification du présent jugement jusqu’à la date de leur départ définitif des lieux ; - CONSTATE la nullité du commandement de payer les loyers signifié le 22 octobre 2025 ; - DEBOUTE Monsieur [V] [P] de sa demande en paiement au titre de la dette locative; - DEBOUTE Madame [G] [R] et Monsieur [I] [H] de leur demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ; - DEBOUTE Monsieur [V] [P] de sa demande au titre du retrait de la plaque et de toutes figurations sur le site internet; - DEBOUTE Madame [G] [R] et Monsieur [I] [H] du surplus de leurs demandes ; - CONDAMNE solidairement Madame [G] [R] et Monsieur [L] [H] à payer à Monsieur [V] [P] la somme de 1500 euros (MILLE CINQ CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - CONDAMNE in solidum Madame [G] [R] et Monsieur [L] [H] aux entiers dépens en ce compris le coût de l’assignation ; - RAPPELLE l'exécution provisoire ; Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits. Le présent jugement a été signé par Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière. LE GREFFIER, LE JUGE, A-L. VOYER A. FOULQUIER