Cour d'appel, chambre commerciale, 21 juillet 2026 — n° 25/00472

FAITS et PROCEDURE Par acte du 3 mai 2021, la SCI Paris a donné à bail commercial à M. [Y] [J] un local sis [Adresse 3] à Gruissan, pour une durée de 35 mois à compter du 1er avril 2021, moyennant un loyer de 490 euros outre 20 euros de provisions sur charges. Au début du mois de juin 2022, le preneur a informé oralement la SCI Paris de sa volonté de quitter les lieux avant le terme du bail. Le 27 juin 2022, un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement par un huissier de justice. Par exploit du 4 mai 2023, la SCI Paris a assigné M. [J] en paiement des loyers jusqu'au terme du bail, d'une partie du coût du constat d'état des lieux de sortie et d'une somme au titre des frais de nettoyage et de remise en état du local. Par jugement contradictoire du 14 novembre 2024, le tribunal judiciaire de Narbonne a : - rejeté la fin de non-recevoir soulevée par M. [J] à l'encontre de la demande sur les loyers dus jusqu'au terme du contrat, - débouté la société Paris de sa demande au titre des loyers dus jusqu'au terme du contrat, de la taxe afférente à la terrasse pour l'année 2021, de la demande au titre du partage de frais relatifs à l'état des lieux de sortie et de la demande sur les frais de nettoyage, - constaté que M. [J] est redevable de la somme de 441 euros au titre du mois de juin 2022 jusqu'au 27 juin 2022, - constaté que la société Paris doit restituer à M. [J] le dépôt de garantie d'un montant de 980 euros, - constaté que la société Paris doit restituer à M. [J] la somme de 280 euros au titre des avances sur charges non justifiées, - ordonné la compensation des créances, - condamné la société Paris à devoir M. [J] la somme de 799 euros, - condamné la société Paris à devoir M. [J] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, - et rappelé que la décision est exécutoire par provision. Par déclaration du 22 janvier 2025, la SCI Paris a relevé appel limité de ce jugement. Par conclusions du 16 avril 2025, elle demande à la cour, au visa des articles 1217 du code civil et de l'article L.145-4 du code de commerce, de : - reformer le jugement entrepris ; Statuant à nouveau, - condamner M. [J] à lui verser à titre principal, la somme de 9 800 euros dans l'hypothèse où le bail serait qualifié de dérogatoire ou à titre subsidiaire de 10 290 euros s'il est appliqué le statut des baux commerciaux, au titre des loyers dus jusqu'à la date légale de résiliation du bail ; - condamner M. [J] à lui verser : ' la somme de 960 euros au titre du loyer et de la provision pour charges du mois de juin 2022, ainsi que de la taxe sur la terrasse de 2021 ; ' la somme de 209,85 euros représentant la moitié du coût du constat d'état des lieux de sortie ; ' la somme de 975,10 euros au titre des frais de nettoyage et de remise en état du local ; - et celle de 3 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens. M. [J] destinataire de la déclaration d'appel par acte de commissaire de justice 11 mars 2025 déposé à l'étude, n'a pas constitué avocat. L'ordonnance de clôture est datée du 6 mai 2026.

MOTIFS : Sur la résiliation du contrat bail et les loyers Le contrat de bail dérogatoire souscrit par les parties prévoyait une faculté de résiliation triennale du bail telle qu'applicable au statut des baux commerciaux. Selon l'article L.145-4 du code de commerce, "la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans. Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire (') ». En application de ces dispositions, la sanction du départ irrégulier du locataire au cours de la période triennale consiste dans le paiement des loyers et des charges jusqu'au terme du bail, et il importe peu à cet égard que le bailleur ait ou non reloué les locaux avant la fin de la période. En outre, si la résiliation amiable n'est soumise à aucun formalisme, il faut néanmoins pour que celle-ci soit constatée que l'une des parties ait manifesté la volonté d'accepter l'offre de résiliation émise par l'autre, et si une résiliation amiable peut être tacite, elle doit être certaine et non équivoque. Or, en l'espèce, par lettre du 14 juin 2022, la SCI Paris a pris acte de la volonté de M. [J] de quitter les lieux en lui proposant un état des lieux de sortie, en lui rappelant les diverses sommes restant dues au titre du bail, tout en lui précisant : « Nous nous réservons également le droit de tirer toutes les conséquences de votre résiliation du bail avant son terme ». La SCI Paris n'a donc pas manifesté la volonté d'accepter l'offre de résiliation amiable de M. [J]. Par une nouvelle lettre du 30 juin 2022 adressée à la SCI Paris, M. [J] a rappelé à son bailleur son souhait « d'une rupture de bail à l'amiable afin d'éviter une accumulation d'impayés », ce à quoi la SCI Paris lui a répondu que sa décision de résilier le bail de manière amiable ne s'était pas faite avec son accord. Dès lors, la circonstance qu'un état des lieux ait été établi contradictoirement le 27 juin 2022, et que le bailleur a ensuite reloué les locaux, après le départ par M. [J] en méconnaissance des dispositions précitées de l'article L.145-4, ne peut caractériser une manifestation de la volonté de la part du bailleur d'une résiliation amiable du bail. Le jugement sera en conséquence réformé de ce chef et M. [J] sera tenu au paiement des loyers jusqu'au terme du bail. Le contrat de bail a été conclu pour une période de 35 mois à compter du 1er avril 2021, de sorte qu'il s'est achevé le 29 février 2024. Dès lors, au regard des décomptes produits, M. [J] sera condamné au paiement de la somme de 9 800 euros (20 mois x 490 euros). Sur le partage du coût de l'état des lieux de sortie En l'absence d'élément nouveau soumis à la cour, le premier juge a exactement rejeté cette prétention, après avoir constaté que M. [J] s'était présenté au jour fixé par la SCI Paris pour effectuer l'état des lieux après avoir été convoqué, de sorte que le recours au commissaire de justice n'était pas justifié. Sur le loyer du mois de juin 2022 et la redevance pour la terrasse Il résulte notamment de la lettre de M. [J] du 30 juin 2022 que celui-ci a reconnu être redevable de la somme de 510 euros au titre du loyer du mois de juin 2022, outre la redevance pour la terrasse de 450 euros dont il s'était acquitté en 2021. Il sera dès lors condamné à payer à la SCI Paris la somme de 960 euros (510 + 450). Sur les frais de nettoyage et de remise en état Il résulte de la comparaison entre l'état des lieux d'entrée réalisé le 1er avril 2021 et l'état des lieux sortant effectué le 27 juin 2022, au moment du départ du preneur, le constat « d'une forte odeur animale à l'intérieur » dans l'entrée des locaux, et « d'un rideau métallique difficile à monter et à descendre ». La SCI Paris justifie à la production d'une facture d'un montant de 4 122 euros correspondant à une remise en état général des locaux, incluant notamment la réparation du rideau métallique pour un montant de 640 euros et le nettoyage et la désinfection des locaux pour un montant de 980 euros. La SCI Paris est fondée à solliciter que le montant de 975,10 euros soit mis à la charge du preneur. Le jugement sera également réformé de ce chef. Il doit être déduit des sommes dues par le preneur, le montant du dépôt de garantie s'élevant à 980 euros, comme sollicité par l'appelante dans ses écritures. En définitive, M. [J] sera condamné à payer à la SCI Paris la somme de 10 755,10 euros (9 800 + 960 + 975,10 ' 980).

PAR CES MOTIFS, La cour, Confirme le jugement déféré en ce qu'il a débouté la SCI Paris de sa demande au titre du partage de frais relatifs à l'état des lieux de sortie, L'infirmant pour le surplus, statuant à nouveau, et ajoutant Condamne M. [Y] [J] à payer à la SCI Paris la somme de 10 755,10 euros, Le condamne aux dépens de première instance et d'appel, En application de l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. [Y] [J] à payer à la SCI Paris la somme de 2 000 euros. La greffière La présidente