Cour d'appel, chambre civile, 21 juillet 2026 — n° 24/00703

*** FAITS ET PROCÉDURE Le 29 mai 2019, suivant acte dressé par Maître [C] [E], notaire à [Localité 12], M. [A] [F] et son épouse [U] [P] [S] [L] ont acquis de Mme [M] [V] veuve [T], et de ses enfants [Y] [T] et [D] [T], épouse [H] un bien immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 2]. Cet acte contenait une clause de non garantie des vices cachés. Ayant constaté, mi-juillet 2019, la présence de traces d'humidité au plafond de la chambre située au premier étage et au plafond du salon/salle à manger, M. et Mme [F] ont obtenu du juge des référés, selon ordonnance du 19 novembre 2019 la désignation de l'expert [J] [X], qui a déposé son rapport le 16 juillet 2020. Par actes d'huissier de justice délivrés 2 et 5 février 2021, M. et Mme [F] ont assigné Mme [M] [V] veuve [T], M. [Y] [T] et Mme [D] [T], épouse [H] devant le tribunal judiciaire de Blois afin d'obtenir leur condamnation solidaire à les indemniser de l'ensemble de leurs préjudices au titre de la garantie des vices cachés. Par acte d'huissier du 2 août 2021, les consorts [T] ont assigné Mme [O] [R], épouse [B], qui leur avait vendu l'immeuble le 31 juillet 2001, en intervention forcée. Ils demandaient à être relevés de toute condamnation. Par ordonnance du 5 juillet 2022, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Blois a : - rejeté la fin de non recevoir soulevée par Mme [W], - déclaré recevable l'action récursoire intentée par les consorts [T] à l'encontre de Mme [W] épouse [B] par acte d'huissier du 2 août 2021, - renvoyé le dossier à la mise en état, - rejeté les demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - dit que les dépens de l'incident suivront ceux de l'instance au fond. Par jugement en date du 11 janvier 2024 le tribunal judiciaire de Blois a : - Rejeté l'ensemble des demandes formées par M. [A] [F] et son épouse Mme [U] [P] [S] [L] sur le fondement des vices cachés, en raison de l'application d'une clause de non garantie des vices cachés contenue dans l'acte de vente du 29 mai 2019, - Rejeté la demande de dommages et intérêts pour abus de procédure formée par Mme [O] [R], - Rejeté toute autre demande, - Rejeté d'ensemble des demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamné M. [A] [F] et son épouse [U] [P] [S] [L] à régler la moitié des dépens, qui comprendront les dépens d'incident et les dépens de l'instance en référé et le coût de l'expertise judiciaire, - Autorisé les avocats de la cause à recouvrer directement ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu provision. Le 29 février 2024, M. et Mme [F] ont relevé appel de cette décision. Selon conclusions notifiées le 25 octobre 2024, M. [A] [F] et Mme [U] [F] demandent à la cour de : - Déclarer M. [A] [F] et Mme [U] [L], épouse [F], tant recevables que bien fondés en leur appel à l'encontre du jugement rendu le 11 janvier 2024 par le tribunal judiciaire de Blois, - Infirmer le jugement rendu le 11 janvier 2024 par le tribunal judiciaire de Blois, uniquement en ce qu'il a : - Rejeté l'ensemble des demandes formées par M. [A] [F] et Mme [U] [L], épouse [F], sur le fondement de la garantie des vices cachés, en raison de l'application de la clause de non garantie des vices cachés contenue dans l'acte de vente du 29 mai 2019, - Rejeté toute autre demande (en ce que ces demandes émanent de M. [A] [F] et Mme [U] [L], épouse [F]), - rejeté la demande présentée par M. [A] [F] et Mme [U] [L], épouse [F], sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, - condamné M.

MOTIFS Sur le rapport d'expertise L'expert [X] indique que les combles ont été aménagés par M. et Mme [K] pendant leur période d'occupation de l'immeuble, c'est-à-dire avant 2001. Il a découvert que les travaux d'aménagement avaient été réalisés par M. [K] et que les modifications de charpente avaient été réalisées par un charpentier de sa connaissance. Il précise que : Toutes ces modifications de structure ont été réalisées sans aucune précaution et en dépit de toute règle de l'art. J'ai noté qu'avant l'achat en mai 2019 et jusqu'à la mi-juillet 2019, M. et Mme [F] n'ont constaté aucun problème sur la charpente ; les désordres sont apparus subitement à la mi-juillet 2019. L'apparition subite des désordres s'explique par la rupture d'un état d'équilibre qui ne pouvait qu'être très précaire. Il a : - constaté la déformation du plafond du rez-de-chaussée, la déformation de la toiture au niveau des deux fenêtres de toit (vélux), et les modifications de charpente réalisées pour la pose des fenêtres de toit par les époux [K], - dit que toutes ces modifications de structure (de la charpente) ont été réalisées sans aucune précaution et en dépit de toutes les règles de l'art, - dit que compte-tenu des modifications de charpente réalisées, il est surprenant qu'aucun désordre n'ait été constaté auparavant (avant mi-juillet 2019), avant de redire que, encore une fois, il est surprenant (et chanceux) qu'il n'y ait pas eu de désordre (voire d'accident) auparavant, - dit ne pas avoir à se prononcer sur la connaissance par les consorts [T] de la situation, - préconisé la reprise totale de la charpente, et a chiffré cette reprise à 34.702,48 euros. Il souligne, page 6 de son rapport, que la maison a été construite par M. [Q] [K] et Mme [O] [R] épouse [K] en 1990 ; le permis de construire n'indique pas que les combles sont aménageables, la forme des fermettes correspond à des fermettes pour combles non aménageables, bien qu'étant en W et laissant la partie centrale des combles plus dégagés que des fermettes avec poinçon. Les combles ont été aménagés par M. et Mme [K]. Le 31 juillet 2001, M. et Mme [K] ont vendu le bien immobilier à M. et Mme [T], l'acte de vente mentionnant, A l'étage : 2 chambres avec dressing. [Q] [K] est aujourd'hui décédé. Mme [R] a confirmé à l'expert que les travaux d'aménagement ont été réalisés par son époux et elle et que les modifications de charpente ont réalisées par un charpentier de leur connaissance. Sur la garantie des vices cachés Moyens des parties M. et Mme [F] indiquent qu'ayant découvert, mi-juillet 2019, la présence de traces d'humidité au plafond de la chambre située au premier étage et du salon/salle à manger, ils ont sollicité l'intervention de l'entreprise Louet, charpentier couvreur, pour la pose d'étais en urgence, celle-ci ayant précisé sur le devis travaux sur maison d'habitation suite à constatation d'affaissement du plafond et de la charpente après modification de celle-ci sans renforcement. Travaux urgents risque évident d'effondrement de la charpente. Ils prétendent avoir ensuite découvert que, le pavillon, construit en 1990/1991 ne comportait pas de pièce habitable à l'étage, ainsi qu'il résulte du permis de construire, des travaux ayant ensuite été entrepris pour créer une chambre et une pièce à l'étage, sans avoir été déclarés en mairie. Ils font valoir que les désordres affectant la charpente rendent l'immeuble impropre à son usage normal et constituent un vice caché antérieur à la vente et, connu des vendeurs. Ils reprochent au tribunal de les avoir déboutés de leur demande en retenant qu'il n'était pas démontré que les consorts [T] avait eu connaissance avant la vente du 29 mai 2019, du vice de la charpente, le témoignage de M. [V]-[G] ne permettant pas de caractériser la mauvaise foi des vendeurs, aucun élément ne permettant de prouver que le témoin serait un spécialiste en charpente et en couverture alors que tel est le cas, celui-ci ayant obtenu un CAP de menuisier et exercé la profession de couvreur avant d'intégrer les services techniques d'une mairie, et attestant être allé au domicile de Mme [T], le 5 avril 2019, à sa demande, en raison d'un velux qui s'affaissait et lui avoir conseillé de faire intervenir un charpentier car les fermettes avaient été coupées de la charpente et que cela pouvait fragiliser celle-ci. Les consorts [T] concluent à la confirmation du jugement. Ils relèvent que les appelants n'ont relaté aucun désordre de ce velux, aucun lien ne pouvant être établi entre les conseils prétendument donnés par M. [Z] [V]-[G] et les désordres allégués, d'autant que l'expert a du mener des investigations, dépose du sol, étude des matériaux, mesures et calculs, pour comprendre et décrire précisément les désordres allégués. Ils ajoutent n'avoir jamais en connaissance du moindre défaut affectant la charpente et précisent que pendant de longues années, ils ont hébergé leurs enfants, puis petits-enfants, dans les chambres situées à l'étage. Réponse de la cour Il est de principe, énoncé à l'article 1641 du code civil que, Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. L'article 1643 dispose que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. Mais, s'il connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur (article 1645). Il faut constater que M. et Mme [T], vendeurs, ne contestent pas que l'immeuble vendu à M. et Mme [F] présentait des vices cachés le rendant impropre à l'usage, seule étant litigieuse la connaissance qu'ils en avaient préalablement à la vente. L'acte de vente du 29 mai 2019 contient la clause suivante, page 10, sous la rubrique ETAT DU BIEN : L'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelques causes que ce soient, notamment en raison de : - des vices apparents, - des vices cachés. S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas : - si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel, - s'il est prouvé par l'acquéreur dans les délais légaux que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur. Il faut relever, d'une part, que l'attestation de M. [Z] [V]-[G] a été établie le 12 décembre 2019, soit avant l'acceptation de sa mission par l'expert [X], d'autre part, que Mme [T], sa voisine, ne conteste pas l'avoir fait venir à son domicile afin de la conseiller, l'attestant déclarant, Je me suis rendu le 5 avril 2019 chez Mme [T] à sa demande car son velux s'affaissait, cela lui a été indiqué par le couple qui avait visiter(sic) la maison (un couple des gendarmes que je connais). Etant ancien charpentier couvreur elle m'a demandé conseil. Lorsque j'ai regardé le velux je lui ai signalé qu'il faudrait faire intervenir un charpentier car les fermettes avaient été coupé (sic) de la charpente et que aucun renfort avait été installé pour renforcer la charpente et le velux. Je lui ai indiqué que cela pouvait endommagé (sic) et surtout fragilisé (sic) la charpente. Elle m'a sollicité pour réaliser les travaux que j'ai refusé de faire. Les consorts [T] contestent la qualification professionnelle de ce témoin en relevant qu'il n'est pas charpentier couvreur, étant titulaire d'un CAP de menuiserie, alors que, devant la cour, M. et Mme [F] justifient que M.

PAR CES MOTIFS Statuant publiquement et contradictoirement, par arrêt mis à disposition au greffe, rendu en dernier ressort ; Infirme le jugement, en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau ; Déclare la clause exonératoire de garantie figurant à l'acte notarié dressé le 29 mai 2019 par Maître [C] [E], notaire à [Localité 12], contenant vente par Mme [M] [V], veuve [T], et ses enfants M. [Y] [T] et Mme [D] [T], épouse [H] d'un bien immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 2], à M. [A] [F] et son épouse Mme [U] [L] épouse [F], inopposable à ces derniers ; Déclare la clause exonératoire de garantie figurant à l'acte notarié dressé le 31 juillet 2001 par Maître [JW], notaire à [Localité 12], contenant vente par M. [Q] [K], aujourd'hui décédé, et Mme [O] [R] d'un bien immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 2], à M. [OV] [T], aujourd'hui décédé, et son épouse Mme [M] [V], inopposable à cette dernière et à ses enfants M. [Y] [T] et Mme [D] [T], épouse [H] ; Condamne, in solidum, Mme [M] [V], veuve [T], M. [Y] [T] et Mme [D] [T], épouse [H], d'une part, et Mme [O] [R], épouse [B], d'autre part, à payer à M. [A] [F] et son épouse Mme [U] [P] [S] [L] épouse [F] : - la somme de 45.993,27 euros au titre des travaux de reprise, outre le coût de l'étayage pour 463,10 euros, ces sommes étant indexées sur l'indice BT01 du coût de la construction à compter de la date du dépôt du rapport d'expertise judiciaire jusqu'au présent arrêt, puis ladite somme produisant des intérêts au taux légal, intérêts se capitalisant conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, - la somme de 13 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance, - la somme de 7 000 euros au titre de leur préjudice moral ; Condamne, in solidum, Mme [M] [V], veuve [T], M. [Y] [T] et Mme [D] [T], épouse [H] d'une part, et Mme [O] [R], épouse [B] au paiement des entiers dépens de première instance, parmi lesquels les frais de référé et d'expertise, outre d'incident, et des entiers dépens d'appel recouvrés par la SELARL 2BMP ; Les condamne, in solidum, à verser à M. [A] [F] et Mme [U] [F] une indemnité de procédure de 5 000 euros ; Déboute toute autre partie de sa demande d'indemnité de procédure. Arrêt signé par Monsieur Xavier GIRIEU, conseiller ayant participé au délibéré, en l'absence de Mme Nathalie LAUER, Présidente de Chambre empêchée, et Mme Karine DUPONT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER Po/ LE PRÉSIDENT