Cour d'appel, chambre commerciale, 21 juillet 2026 — n° 24/04722

FAITS et PROCEDURE Par acte du 1er août 2014, la société Logetout a donné à bail commercial à la société Menuiserie Rebeyrotte un local commercial sis [Adresse 1] à [Localité 1]. Par acte authentique en date 3 juin 2019, la SAS Tristan [Localité 1] a fait l'acquisition auprès de la société Logetout dudit local commercial. Par jugement du 12 juin 2020, le tribunal de commerce de Montpellier a placé la société menuiserie Rebeyrotte en liquidation judiciaire. Par ordonnance du 8 juillet 2020 le juge-commissaire du tribunal de commerce de Montpellier a autorisé la cession du fonds artisanal de la société Menuiserie Rebeyrotte à la SARL Arte'a. Par acte du 7 janvier 2021, la société Tristan [Localité 1] a fait signifier à la société Arte'a un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour la somme de 12 178,82 euros au titre de loyers et arriérés de charges dûs pour la période de septembre 2019 au 12 juin 2020. Par exploit du 10 février 2021, la société Arte'a a assigné la société Tristan [Localité 1] en nullité du commandement de payer. Par jugement contradictoire du 26 juillet 2024, le tribunal judiciaire de Montpellier a : - reçu en la forme les écritures et pièces déposées le 4 décembre 2023 par la société Arte'a, - reçu en la forme les écritures et pièces déposées le 1er décembre 2023 par la société Tristan [Localité 1], - rabattu l'ordonnance de clôture du 20 novembre 2023 et fixe à nouveau la clôture de l'affaire à l'audience de plaidoiries, - dit que le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 7 janvier 2021 à la société Arte'a est nul et de nul effet, - débouté la société Tristan [Localité 1] de sa demande en paiement,et de sa demande de constat de résiliation du contrat de bail, - débouté la société Arte'a de sa demande en remboursement des factures qu'elle a acquittées, - condamné la société Tristan [Localité 1] à payer à la société Arte'a la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, - rappelé l'exécution provisoire, - et rejeté les demandes plus amples ou contraires. Par déclaration du 20 septembre 2024, la SAS Tristan [Localité 1] a relevé appel de ce jugement. Par conclusions du 13 mai 2025, elle demande à la cour, au visa des articles L.145-16, L.145-41, L.642-19 et R.642-38 du code de commerce, des articles 1188 et suivants, 1303 et suivants, 1304-2 et 1353 du code civil, de : - infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a : dit que le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 7 janvier 2021 à la société Arte'a est nul et de nul effet ; débouté la société Tristan [Localité 1] de sa demande en paiement ; débouté la société Tristan [Localité 1] de sa demande de constat de résiliation du contrat de bail ; condamné la société Tristan [Localité 1] à payer à la société Arte'a la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; rejeté les demandes plus amples ou contraires ; condamné la société Tristan [Localité 1] aux entiers dépens ; - confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a : débouté la société Arte'a de sa demande en remboursement des factures qu'elle a acquittées ; déclaré même d'office toutes conclusions et pièces notifiées par la société Arte'a irrecevables ; À titre principal, sur les conséquences de la cession : - faire application de la clause de solidarité inversée contenue au bail ; - déclarer en conséquence la société Arte'a débitrice des sommes visées au commandement ; - constater le caractère infructueux du commandement au-delà du délai d'un mois et l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à la date du 7 février 2021 ; À titre subsidiaire : - prononcer l'inopposabilité de la cession au bailleur ; En toutes hypothèses, que ce soit au titre de l'acquisition de la clause résolutoire ou de l'inopposabilité de la cession, - ordonner l'expulsion de la soci…

MOTIFS : Sur la résiliation du bail commercial Le contrat de bail commercial du 1er août 2014 stipule à son article 13 une clause de garantie solidaire ainsi libellée : « Cession du bail. Le cessionnaire devra s'engager solidairement envers le bailleur au paiement des loyers et accessoires et à l'exécution de l'ensemble des clauses du présent bail. Les cessionnaires successifs seront tenus envers le bailleur, solidairement avec le preneur au paiement des loyers, accessoires, et à l'exécution des clauses du présent bail, pour la période du bail en cours au moment de la cession quand bien même ils ne seraient plus dans les locaux et auraient eux-mêmes cédés leurs droits ». Il est constant que la cession du fonds artisanal de la société Menuiserie Rebeyrotte à la société Arte'a, qui a été autorisée par le juge commissaire du tribunal de commerce de Montpellier par ordonnance du 8 juillet 2020, comprenait le droit au bail. Or, le premier juge a retenu à tort que les termes de cette clause de garantie solidaire nécessitaient une réitération de l'engagement du cessionnaire, de sorte que ce dernier n'était pas lié du fait de la cession même du fonds artisanal et du droit au bail, alors que la clause de garantie solidaire produit ses effets de manière mécanique. Par ailleurs, le premier juge n'ayant pas fondé sa décision sur les modalités de cession d'un fonds artisanal en application d'une décision du tribunal de commerce prévues à l'article L.642-1 et suivants du code de commerce, mais celles relatives à une cession d'actifs sur autorisation du juge commissaire énoncées à l'article L. 642-19 du même code, les moyens relatifs à l'inapplication au litige des dispositions de l'article L.642-7 du même code selon lesquelles « toute clause imposant au cessionnaire d'un bail des dispositions solidaires avec le cédant est réputée non écrite » sont inopérants. Il s'en évince qu'en application de la clause de garantie solidaire stipulée au contrat de bail commercial, la société Arte'a est tenue au paiement des loyers demeurés impayés par la société Menuiserie Rebeyrotte. Or, il résulte des productions, des décomptes et de l'arrêté des créances du 30 août 2021 de la société Menuiserie Rebeyrotte, que cette dernière est redevable envers son bailleur de la somme de 12 090,95 euros au titre des loyers et charges dues pour la période du 1er septembre 2019 au 12 juin 2020. Dès lors, le commandement de payer visant la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, étant régulièrement causé, n'encourt pas la nullité. Le jugement sera réformé de ce chef. La résiliation de plein droit du bail par l'effet d'une clause résolutoire, doit être constatée par le juge dès lors qu'est établi un manquement du locataire à l'une des obligations visées par la clause résolutoire persistant au-delà du délai d'un mois après la délivrance d'un commandement, peu important la gravité du manquement reproché. En l'espèce, il est produit un commandement de payer les loyers pour un montant de 12 178,82 euros, visant cette clause résolutoire, mentionnant l'intention du bailleur de s'en prévaloir et le délai d'un mois, qui a été délivré à la société Arte'a le 7 janvier 2021. Il n'est justifié d'aucun paiement de cette somme dans le délai d'un mois suivant la délivrance de ce commandement avec décompte. Il convient en conséquence de constater l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 7 février 2021 et de faire droit aux demandes expulsion et de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation, due à compter du 1er mars 2021 incluant le reliquat de l'indemnité d'occupation du mois de février 2021. Sur les factures d'électricité L'article 8 du contrat de bail liant les parties stipule que « le preneur s'engage expressément à faire son affaire personnelle de toutes les consommations d'eau, de chauffage, de gaz, d'électricité et de téléphone, et acquittera à échéance les factures qui lui seront présentées par les fournisseurs desdites prestations, de façon à ce que le bailleur ne puisse être recherché à ce sujet ». Ces dispositions prévoient une refacturation de l'électricité qui, comme l'a rappelé le premier juge, n'est pas prohibée, à condition que les modalités de refacturation soient clairement établies. Or, en l'espèce, les locaux dans lesquels la société Arte'a exerce son activité ne comportent pas de compteur individuel, mais un compteur commun avec une autre société, et la société Tristan [Localité 1] établit des factures selon des modalités de calcul non précisées, ni préalablement ni contractuellement. La société Arte'a a contesté le paiement de la facture du 17 mars 2022 d'un montant de 15 540,63 euros HT, soit 18 659,56 euros TTC, correspondant la période de consommation d'électricité pour la période du 7 mai 2021 aussi février 2022, tout en réglant certes la facture postérieure du 24 octobre 2023 d'un montant de 19 273,90 euros TTC, pour la période du 7 mars 2022 au 6 septembre 2023, tout en sollicitant expressément la pose d'un compteur individuel. En conséquence, faute de justifier du montant réclamé de 18 659,56 euros, la société Tristan [Localité 1] sera déboutée de cette prétention. Sur la taxe foncière L'article 8 du contrat de bail prévoit que « une régularisation sur les charges sera pratiquée par le bailleur, en fonction des dépenses réellement exposées par celui-ci. Le preneur recevra tous les justificatifs des éléments ayant servi au calcul de cette régularisation de charges », et que « le preneur remboursera au bailleur les impôts et taxes suivants afférents aux locaux loués », dont « la taxe foncière ». La société Tristan [Localité 1] justifie des sommes des taxes foncières dont elle s'est acquittée pour l'ensemble des locaux avec un calcul de la quote-part de la société Arte'a en fonction de la surface louée (300 m²/2909 m²), soit un montant total pour les trois années de 7 951,90 euros (5 062 euros pour les taxes foncières 2020 et 2021, + 2 889,90 euros pour la taxe foncière 2023). Partant, la société Arte'a sera condamnée à payer à la société Tristan [Localité 1] cette somme. En définitive, elle sera condamnée à payer à la société Tristan [Localité 1] le montant total de 20 130,72 euros (12 178,82 + 7 951,90).

PAR CES MOTIFS, La cour, Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions critiquées, Statuant à nouveau de ces chefs, Condamne la SARL Arte'a à payer à la SAS Tristan [Localité 1] la somme 20 130,72 euros au titre de l'arriéré locatif pour la période du 1er septembre 2019 au 12 juin 2020, et des charges liées à la taxe foncière, Constate l'acquisition au 1er février 2021 de la clause résolutoire insérée aux contrats de bail commercial consentis par la société Tristan [Localité 1] à la SARL Arte'a portant sur des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 1], Ordonne à défaut de restitution volontaire des lieux, l'expulsion de la SARL Arte'a de tout occupant de son chef de ces lieux loués sis [Adresse 1] à [Localité 1] avec, le cas échéant, le concours de la force publique d'un serrurier, Fixe l'indemnité mensuelle d'occupation due par la SARL Arte'a au montant du loyer des charges qui eussent été dus si le bail s'était poursuivi, Condamne la SARL Arte'a au paiement de cette indemnité jusqu'à libération effective des lieux et restitution des clés, à compter du 1er mars 2021, Déboute la SAS Tristan [Localité 1] du surplus de ses demandes, Condamne la SARL Arte'a aux dépens de première instance et d'appel, En application de l'article 700 du code de procédure civile, la demande de la SARL Arte'a et la condamne à payer à la SAS Tristan [Localité 1] la somme de 3 500 euros. La greffière La présidente