Tribunal judiciaire, pcp jcp fond, 22 juillet 2026 — n° 26/01953

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE Par contrat sous seing privé en date du 19 juin 1998 à effet au 01 juillet 1998, M. et Mme [P] ont donné à bail à Mme [Q] [X] un local à usage d'habitation de 165 m2 avec une chambre de service et une cave situés [Adresse 2] et un parking en sous-sol situé [Adresse 3] pour une période initiale de 6 années puis le contrat a été reconduit tacitement pour des périodes de 3 années. Par lettre du 25 juin 2012, Mme [Q] [X] a indiqué que le loyer serait désormais réglé par virement automatique depuis le compte de son époux. A la suite du décès de M. et Mme [P], leur fille Mme [D] [P] est devenue propriétaire des lieux loués. Elle a souhaité faire délivrer un congé pour vendre ceux-ci à l'échéance du bail du 30 juin 2025. Par actes de commissaire de justice en date du 19 décembre 2024 signifiés à personne, un congé avec offre de vente a ainsi été délivré à Mme [Q] [X] et à M. [L] [I] à effet au 30 juin 2025. Ceux-ci n'ont pas fait usage de l'option d'achat dans le délai de deux mois. Par actes de commissaire de justice du 19 janvier 2026 signifiés à étude, Mme [D] [P] a fait assigner Mme [Q] [X] et M. [L] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de : - valider le congé délivré le 19 septembre 2024 pour le 30 juin 2025 - dire qu'ils sont occupants sans droit ni titre depuis le 01 juillet 2025 - ordonner leur expulsion et celle tous les occupants de leur chef de l'appartement situé au 3ème étage de l'immeuble situé [Adresse 2] - dire que le sort des meubles sera régi conformément aux articles L433-1 et L433-3 du code des procédures civiles d'exécution - condamner solidairement Mme [Q] [X] et M. [L] [I] à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer en principal, comme si le bail s'était poursuivi, en sus des charges et taxes, le tout majoré e 10% jusqu'à la libération effective des lieux et restitution des clés - condamner solidairement Mme [Q] [X] et M. [L] [I] à lui régler la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers d'instance. A l'audience du 03 juin 2026, l'affaire a été appelée et retenue. Mme [D] [P] représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions visées par le greffe, reprenant les demandes de son acte introductif d'instance et y ajoutant le débouté de Mme [Q] [X] et M. [L] [I] de leurs demandes, fins et conclusions. Au soutien de ses prétentions, elle indique que le congé a été valablement délivré le 19 décembre 2024 aux fins de vente, pour le 30 juin 2025 à minuit, mais que les locataires, qui n'ont pas fait usage de l'option d'achat, n'ont pas restitué les lieux. Elle précise que nonobstant le fait que Mme [Q] [X] soit âgée de plus de 65 ans, les locataires ne peuvent bénéficier des dispositions protectrices de l'article 15-III de la loi du 06 juillet 1989 dès lors que leur situation doit s'analyser au regard des revenus du couple et non seulement des revenus de Mme [Q] [X], que l'époux ne justifie pas de ses revenus en France, et seulement de ses revenus perçus aux Etats-Unis, malgré les demandes faites. Elle relève que d'ailleurs, le montant du loyer, soit environ 4 000 euros par mois, est supérieur à lui seul au plafond des ressources fixé par décret. Dès lors, elle n'est pas tenue à aucune obligation de relogement. De leur côté, Mme [Q] [X] et M. [L] [I] se maintiennent dans les lieux et contestent la validité du congé à défaut de mise en œuvre des dispositions protectrices des locataires âgés prévues par l'article 15-III de la loi du 06 juillet 1989.Ils font valoir que Mme [Q] [X], âgée de 88 ans, est atteinte de la maladie d'Alzheimer rendant impossible la perspective d'un déménagement, et que M. [L] [I] est âgé de 97 ans.

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la validation du congé En application de l'article 1751 du code civil, " Le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l'habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité. " L'article 15 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que : " II. - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. " et " III. Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité. Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa. L'âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé. " Enfin, en application de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En l'espèce, du fait de leur mariage, Mme [Q] [X] et M. [L] [I] sont co-titulaires du contrat de bail conclu le 19 juin 1989 avec M. et Mme [P], parents de Mme [D] [P] désormais décédés. Il apparaît que le congé délivré à chacun des époux le 19 décembre 2024 respecte les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur lors du dernier renouvellement du contrat, tant en ce qui concerne les délais applicables que les mentions relatives au prix et aux conditions de la vente projetée. Toutefois, Mme [Q] [X] et M. [L] [I] font valoir les exemptions de l'article 15-III de la loi du 06 juillet 1989 tenant aux conditions d'âge et de revenus qui n'ont pas été prises en compte par Mme [D] [P] s'agissant de Mme [Q] [X], de telle sorte que le congé encourt la nullité. De son côté, Mme [D] [P] soutient que les défendeurs ne remplissent pas les conditions requises pour bénéficier des dispositions de l'article susvisé dès lors que les ressources du couple doivent être pris en considération et pas seulement ceux de Mme [Q] [X], et que M. [L] [I] n'en justifie aucunement. S'agissant de la condition liée à l'âge, il est acquis que tant Mme [Q] [X] que M. [L] [I] sont âgés de plus de 65 ans, atteignant respectivement l'âge de 88 ans et de 97 ans. S'agissant de la condition tenant aux ressources, étant demandeurs aux exemptions de l'article 15-III susvisé, il leur appartient d'apporter la preuve que les revenus sont inférieurs au plafond concerné. D'une part, le montant des ressources du locataire s'apprécie à la date de notification du congé pour les ressources perçues au cours des 12 derniers mois précédant la délivrance de ce congé en application de l'article 15 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR applicables aux congés délivrés depuis l'entrée en vigueur de la loi, y compris pour les baux en cours (Civ 3ème, 24 octobre 2024, n°23-18.067). D'autre part, les ressources à prendre en compte pour l'application de l'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 s'entendent des ressources annuelles déclarées à l'administration fiscale avant tout abattement ou déduction (Civ 3ème, 02 octobre 2025, n° 24-12.308). Enfin, le plafond de ressources est un plafond fixé par arrêté et fixé pour " l'ensemble des personnes vivant au foyer ". Il en résulte que " doivent désormais être prises en considération les ressources des preneurs dans leur globalité et non celles de chaque locataire considéré isolément, comme le retenait la jurisprudence antérieure à cette modification législative ", soit les ressources de l'ensemble des personnes vivant dans les lieux (notamment cour d'appel de Paris, pôle 1 chambre 2, RG 22/18247). Mme [Q] [X] soutient qu'elle remplit la condition de ressources car son revenu annuel pour la période du 01 décembre 2023 au 30 novembre 2024 (congé du 19 décembre 2024) s'élève à 7 845 euros alors que le plafond pour les logements conventionnés s'élevait à 38 925 euros à la date du congé s'agissant d'un locataire en situation de handicap. Toutefois et comme rappelé supra, les ressources à prendre en considération sont désormais celles de l'ensemble des personnes vivant dans les lieux, soit celle des deux époux, et les ressources de M. [L] [I] demeurent ignorées. En effet, il ne produit pas ses avis d'imposition sur les revenus de 2023 et de 2024 permettant d'établir le montant de ses ressources pour la période concernée alors qu'il y a son foyer/lieu de séjour principal en France (article 4 B du code général des impôts). S'il allègue avoir un revenu de 20 988,07 euros pendant les 12 mois concernés, ces montants relèvent d'" avis d'imposition " établis aux Etats-Unis lesquels visent bien son adresse à [Localité 1] mais ne sont pas suffisamment exploitables, faute de traduction. D e ce fait, ils ne seront pas retenus, d'autant que les défendeurs retiennent exclusivement le poste " Social security benefits" et excluent le poste "Pensions et annuities", alors que l'administration fiscale américaine les cumule. De plus, il apparaît que le couple règle un loyer annuel de 47 572 euros. L’avis d'imposition de Mme [Q] [X] mentionne des frais d'employés à domicile de 22 135 euros en 2023 et de 13 610 euros en 2025. Ces seules sommes sont largement supérieures au plafond fixé à 38 925 euros pour deux personnes habitant à [Localité 1], en 2024, et établissent que les ressources du couple sont supérieures, en ce qui concerne l'époux, aux seules ressources perçues en USD d'ailleurs partielles dont il fait état. Dans ces conditions, faute de justifier de ressources inférieures au plafond susvisé, les défendeurs ne remplissent pas les critères des locataires protégés et aucune offre de relogement n'avait donc à leur être proposée. En conséquence, Mme [Q] [X] et M. [L] [I] seront déboutés de leur demande de nullité du congé. Ainsi, le congé signifié le 19 décembre 2024 est régulier et le bail s'est donc trouvé résilié par l'effet dudit congé le 30 juin 2025 à minuit. Mme [Q] [X] et M.

PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions de délivrance à Mme [Q] [X] et à M. [L] [I] par Mme [D] [P] d'un congé pour vendre le 19 décembre 2024 relatif au bail conclu le 19 juin 1998 à effet au 01 juillet 1998 concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2] à effet au 30 juin 2025 sont réunies, DIT que Mme [Q] [X] et M. [L] [I] sont occupants sans droit ni titre de l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2] depuis le 01 juillet 2025, ORDONNE à Mme [Q] [X] et à M. [L] [I] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux loués situés au [Adresse 2], DIT qu'à défaut pour Mme [Q] [X] et M. [L] [I] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Mme [D] [P] pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, FAIT droit à la demande de délais formée par Mme [Q] [X] et M. [L] [I] pour quitter les lieux à hauteur de 24 mois à compter de la présente décision, RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux faisant suite au délai de 24 mois susvisé, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNE solidairement Mme [Q] [X] et M. [L] [I] à payer à Mme [D] [P] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, avec remise des clés, DÉBOUTE Mme [D] [P] de sa demande de majoration de 10% au titre de l'indemnité d'occupation, REJETTE le surplus des demandes, CONDAMNE in solidum Mme [Q] [X] et M. [L] [I] aux dépens, CONDAMNE in solidum Mme [Q] [X] et M. [L] [I] à payer à Mme [D] [P] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. La greffière La juge des contentieux de la protection