Tribunal judiciaire, jcp, 20 juillet 2026 — n° 26/00406

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 24 juin 2021, avec effet au 6 juillet 2021 la société HABITAT DU GARD a consenti un bail d’habitation à M. [L] [S] et Mme [A] [R] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 447 euros et d’une provision pour charges de 34,10 euros. Le même jour a été consenti par le bailleur un bail relatif à un garage annexe situé à la même adresse moyennant un loyer mensuel de 15 euros. Par actes de commissaire de justice du 4 décembre 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2332,82 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [L] [S] et Mme [A] [R] le 14 novembre 2025. Par assignations du 17 février 2026, la société HABITAT DU GARD a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [L] [S] et Mme [A] [R], dire que si ils se réinstallent dans les mêmes lieux après l’expulsion, la nouvelle expulsion pourra avoir lieu immédiatement même pendant la trêve hivernale, et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2585,70 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 10 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,−Les indemnités pour frais de dossier ainsi que la pénalité applicable en cas de non réponse ou réponse incomplète à l’enquête sociale,250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 février 2026, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. L’affaire a fait l’objet d’un premier appel le 11 mai 2026, renvoyée à l’audience du 8 juin 2026. Prétentions et moyens des parties À l'audience du 8 juin 2026, la société HABITAT DU GARD, représentée sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. La société HABITAT DU GARD considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. M. [L] [S] et Mme [A] [R] représentés, exposent qu’ au cours des dernières semaines ils ont effectués plusieurs versements. Ils demandent de débouter HABITAT DU GARD de ses demandes et de leur accorder des délais de paiement M. [L] [S] et Mme [A] [R] sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION 1. Sur la demande de constat de la résiliation du Bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande La société HABITAT DU GARD justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 4 décembre 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2332,82 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 5 février 2026. Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l’espèce, malgré les déclarations contraires de la bailleresse, M. [L] [S] et Mme [A] [R] justifient avoir repris le paiement d'au moins un loyer courant entre l'assignation et l'audience. Ainsi, 800 euros ont été payés le 3 juin 2026, 1900 euros le 1er mai 2026 En conséquence, la condition légale de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience sera ici réputée satisfaite. Ces paiements démontrent que les revenus du foyer de M. [L] [S] et Mme [A] [R] leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 50 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette. Entre l’assignation et la date de l’audience, le montant de l’arriéré locatif a baissé. Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [L] [S] et Mme [A] [R] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef. 2. Sur la dette locative Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. L’article 1709 du même code prévoit également que Le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer. Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En l’espèce, la société HABITAT DU GARD verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 4 juin 2026, M. [L] [S] et Mme [A] [R] lui devaient la somme de 1799,22 euros, soustraction faite des frais de procédure. M. [L] [S] et Mme [A] [R] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [L] [S] et Mme [A] [R] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. 3. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera fixé à celui du loyer et des charges actuels. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 5 février 2026, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société HABITAT DU GARD ou à son mandataire. 4. Sur la non réponse à l’enquête sociale L’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation conditionne l’application de la pénalité mensuelle de 7,62 euros à l’envoi préalable d’une mise en demeure demeurée sans effet. En l’espèce, la société HABITAT DU GARD ne justifie pas qu’elle ait mis en demeure la locataire de répondre à l’enquête sur l’occupation du parc social.

PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, les droits et moyens des parties demeurant réservés quant au fond mais cependant et dès à présent, en l’absence de contestation sérieuse, vu l’urgence ; Vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, Vu les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, Vu le bail, DECLARE recevable l’action initiée par la société HABITAT DU GARD, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 4 décembre 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 24 juin 2021 entre la société HABITAT DU GARD, d’une part, et M. [L] [S] et Mme [A] [R], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] est résilié depuis le 5 février 2026, CONDAMNE solidairement M. [L] [S] et Mme [A] [R] à payer à la société HABITAT DU GARD la somme de 1799,22 euros (mille sept cent quatre-vingt-dix-neuf euros et vingt-deux centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 4 juin 2026 somme incluant les charges et indemnités d’occupations courues à cette date , avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, AUTORISE M. [L] [S] et Mme [A] [R] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros (cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [L] [S] et Mme [A] [R], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 5 février 2026, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et ceux loués accessoirement, faire procéder à l’expulsion de M. [L] [S] et Mme [A] [R] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, M. [L] [S] et Mme [A] [R] seront solidairement condamnés à verser à la société HABITAT DU GARD une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, DIT que si les personnes expulsées se réinstallent dans les mêmes lieux après l’expulsion, la nouvelle expulsion pourra avoir lieu sans délai, même pendant la période hivernale, DIT qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande de la société HABITAT DU GARD relative aux frais de dossier et pénalités en cas de non réponse à l’enquête sociale prévue par l’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation. RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire, CONDAMNE solidairement M. [L] [S] et Mme [A] [R] à payer à la société HABITAT DU GARD la somme de 250 euros (deux cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE solidairement M.