Tribunal judiciaire, jcp baux, 17 juillet 2026 — n° 25/05403

EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé signé en date du 23 février 2022, VAL TOURAINE HABITAT a consenti un bail d'habitation à Monsieur [R] [O] portant sur un logement situé [Adresse 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 347,46 euros, provisions pour charges comprises. Invoquant des impayés de loyers, le 2 septembre 2025, le bailleur a fait délivrer à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, demeuré infructueux. VAL TOURAINE HABITAT a ainsi fait assigner Monsieur [R] [O] par acte de commissaire de justice du 20 novembre 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin de voir : - constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ; subsidiairement ordonner la résiliation judiciaire du bail ; - ordonner son expulsion et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l'immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l'assistance de la force publique ; - condamner Monsieur [R] [O] au paiement : - de la somme en principal de 3 900,01 euros au titre des impayés de loyers et charges à octobre 2025, somme à parfaire à la date du jugement à intervenir, avec intérêts au taux légal, ; - d’une indemnité d'occupation mensuelle correspondant aux loyers et charges justifiées assortis des augmentations légales à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des locaux ; - de la somme de 300,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de tous actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur vos biens et valeurs mobilières. A l’audience du 18 juin 2026, VAL TOURAINE HABITAT - dûment représenté - actualise la dette locative à la somme de 5 916,25 euros, hors frais, au 17 juin 2026. Elle précise qu’aucun versement n’est fait depuis novembre 2025 et maintient les termes de son assignation. Monsieur [R] [O] explique avoir un litige pendant devant le Conseil des prud’hommes, son employeur ne lui ayant pas réglé ses salaires depuis septembre 2024. Il est actuellement micro-entrepreneur, sans ressources et demande du temps pour relancer son activité. Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience. L’affaire a été mise en délibéré au 17 juillet 2026.

MOTIFS Sur la recevabilité de la demande Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 19 août 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément à l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 applicable. Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 1] et [Localité 2] par voie électronique le 26 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89 - 462 du 06 juillet 1989 en vigueur modifié par la loi 2023-668 du 27 juillet 2023. L'action est donc recevable. RG 25/05403 Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ... ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 2 septembre 2025 portant sur la somme en principal de 2 547,59 € au titre des impayés de loyers et de charges ainsi que le décompte actualisé à la date de l’audience. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur de même que les dispositions de l'article 6 de la loi n°90 - 449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement. Les causes du commandement de payer n’ont cependant pas été réglées dans le délai de deux mois applicable en l’espèce, rendant acquise la clause résolutoire à effet du 3 novembre 2025. Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais Aux termes de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet. En l’espèce, il ressort du décompte actualisé produit et des informations communiquées par le bailleur lors de l’audience que le loyer courant n’est plus réglé depuis novembre 2025. Aucun diagnostic social et financier n’est produit pour permettre de déterminer la capacité financière du locataire. Aucune proposition d’apurement de la dette n’a été faite, à défaut de connaitre les ressources qui pourraient résulter de l’activité de micro-entrepreneur. Le bailleur a précisé maintenir les demandes formées par son acte introductif d’instance. En l’absence de paiement du loyer courant à la date de l’audience et en l’absence d’éléments justifiant de la capacité financière du locataire, il ne pourra être accordé des délais pour s’acquitter de sa dette. Son expulsion sera prononcée selon les modalités ci- après. Sur les loyers et charges impayés Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus. Le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 23 février 2022, le commandement de payer délivré le 2 septembre 2025 pour un montant en principal de 2 547,59 euros ainsi que le décompte actualisé à la date de l’audience à la somme de 5 916,25 euros, hors frais. L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative. Le bailleur a d’ores et déjà déduit du décompte produit à l’audience d’un montant de 6 204,80 euros : les frais de commissaire de justice d’un montant de 264,40 euros. Il conviendra de déduire les frais pour locataire non assuré d’un montant de 24,15 euros facturés par le bailleur sans qu’il soit justifié de la souscription d’une assurance habitation par le locataire auprès de lui, soit une dette locative de 5 916,25 euros. Monsieur [R] [O] sera ainsi condamné à verser à VAL TOURAINE HABITAT la somme de 5 916,25 euros, avec intêrets au taux légal à compter du présent jugement. Sur l'indemnité d'occupation Monsieur [R] [O] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 3 novembre 2025 causant ainsi un préjudice au bailleur. Il sera condamné à verser à celui-ci une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter de cette date et jusqu'à libération effective des lieux et la remise des clés. Sur les demandes accessoires Aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l'application de l'article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande. L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge de Monsieur [R] [O] comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation et de sa notification à la Préfecture. Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort, Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 février 2022 entre Monsieur [R] [O] et VAL TOURAINE HABITAT concernant le bien situé [Adresse 4] sont réunies au 3 novembre 2025; Dit que Monsieur [R] [O] est désormais occupant sans droit ni titre du logement; Ordonne en conséquence à Monsieur [R] [O] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ; Dit qu'à défaut, par Monsieur [R] [O], d'avoir libéré les lieux situés [Adresse 4], deux mois après la notification à la Préfecture du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ; Condamne Monsieur [R] [O] à payer à VAL TOURAINE HABITAT la somme de 5 916,25euros (CINQ MILLE NEUF CENT SEIZE EUROS, VINGT CINQ CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 17 juin 2026, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; Condamne Monsieur [R] [O] à verser à VAL TOURAINE HABITAT, jusqu'à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance ; Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ; Condamne Monsieur [R] [O] aux entiers dépens de l’instance ; Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ; Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du Tribunal à la Préfecture d'Indre-et-Loire en application de l'article R 412-2 du Code des procédures civiles d'exécution. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le dix-sept juillet deux mille vingt six par la Juge et la Greffière susnommées. La greffière La juge des contentieux de la protection RG 25/05403