Cour d'appel, 2ème chambre section c, 23 juillet 2026 — n° 25/01888

EXPOSE DU LITIGE La société Vallis Habitat aux droits de laquelle vient la société Grand Delta Habitat, a consenti à Mme [O] [F] un bail portant sur un local à usage d'habitation et un emplacement de stationnement sis [Adresse 4]. Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 23 janvier 2024, la bailleresse a mis en demeure Mme [O] [F] de lui payer sous huitaine la somme de 624,83€ au titre de l'arriéré locatif. Par acte délivré le 28 mars 2024, la société Grand Delta Habitat a fait citer Madame [O] [F] devant le juge chargé des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Avignon afin qu'il : -prononce la résiliation judiciaire du bail la liant à la société Grand Delta Habitat ; -ordonne son expulsion ainsi que tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique ; -autorise la séquestration des biens se trouvant sur place ; -la condamne à lui payer la somme de 958,04 € correspondant à l'arriéré locatif, somme arrêtée au 14 février 2024 ; -la condamne à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 437,21€, montant égal au loyer actuel et des charges pouvant être indexé sur les augmentations légales qu'il aurait dû payer s'il était resté locataire, et ce jusqu'au jour du départ effectif des lieux ; -la condamne à lui payer la somme de 500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ; - ordonne l'exécution provisoire du jugement à intervenir. Par jugement contradictoire du 15 avril 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Avignon a : -déclaré recevable la demande de résiliation formée par la société Grand Delta Habitat concernant le bail portant sur un local à usage d'habitation et un emplacement de stationnement sis [Adresse 4] loué par Mme [O] [F], -constaté que les conditions d'une résiliation judiciaire dudit contrat de bail pour manquements contractuels à l'obligation de payer le loyer et les charges sont réunies ; -condamné Mme [O] [F] à payer à la société Grand Delta Habitat la somme de 697,15 €, échéance de février 2025 incluse ; -autorisé à se libérer de cette somme sur une durée de 36 mois par versement mensuel de 17,35 € les trente-cinq premiers mois, le solde au trente-sixième mois et, sauf meilleur accord des parties, le premier versement devant intervenir le quinzième jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance, puis le 15 de chaque mois, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers ; -suspendu pendant cette période, les effets de la résolution judiciaire du contrat de bail qui sera réputée n'avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ; -dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité (loyer et arriéré locatif) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la résolution judiciaire du contrat de bail reprendra ses effets ; -constaté en ce cas la résolution judiciaire du contrat de bail précité ; -autorisé en ce cas l'expulsion de Mme [O] [F] et de tous occupants de son chef du local d'habitation précité, et disons qu'à défaut de départ volontaire, l'intéressée pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique et d'un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement délivré par huissier de justice d'avoir à quitter les lieux ; -dit en ce cas qu'en cas d'expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l'enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; -condamné en ce cas Mme [O] [F] à payer à la société Grand Delta Habitat une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle à compter de la résiliation du bail, fixé à la somme de 437,21 € égale…

MOTIFS DE LA DECISION Il convient également de rappeler, à titre liminaire, que la cour n'est pas tenue de statuer sur les demandes de « constatation » ou de « dire et juger » qui ne sont pas des prétentions, en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d'appel. Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail, Selon l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 « Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. » Selon l'article 24 IV de la loi du 6 juillet 1989 « Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur. » L'appelante soutient que faute de justifier ni d'une saisine directe de la CCAPEX, ni d'un signalement à la CAF intervenu dans le délai et selon les modalités fixées par les articles R. 824-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation, le bailleur social ne peut utilement invoquer une saisine réputée de la CCAPEX et sa demande est irrecevable. Il est constant que la société Grand Delta Habitat ne justifie d'aucune saisine de la CCAPEX. Il ressort des pièces produites aux débats que la bailleresse a signalé par mail du 14 novembre 2023 une situation d'impayés à la CAF. L'article 24 II précité exige que ce signalement ait été effectué « dans les conditions réglementaires » Selon l'article R 824-4 du code de la construction et de l'habitation dans sa version en vigueur à la présente espèce, « Lorsque le bénéficiaire de l'aide personnelle au logement ne règle pas la part de dépense de logement restant à sa charge, sa situation est soumise à l'organisme payeur par le bailleur percevant l'aide personnelle au logement pour son compte, dans un délai de deux mois après la constitution de l'impayé défini à l'article R. 824-1, sauf si la somme due a été, entre-temps, réglée en totalité. Le bailleur doit justifier qu'il poursuit par tous les moyens possibles le recouvrement de sa créance. » Selon l'article R 824-1 du code de la construction et de l'habitation dans sa version en vigueur à la présente espèce, « Dans le secteur locatif, lorsque l'aide personnelle au logement est versée au bénéficiaire, l'impayé de dépense de logement, comprenant le loyer et, le cas échéant, les charges locatives, est constitué quand le locataire est débiteur à l'égard du bailleur d'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel brut du loyer et des charges. Lorsque l'aide personnelle au logement est versée entre les mains du bailleur, l'impayé est constitué quand le locataire est débiteur à l'égard du bailleur d'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel net du loyer et des charges. Le montant mensuel brut du loyer correspond au loyer figurant dans le bail. Le montant mensuel net du loyer correspond à ce même loyer, déduction faite du montant de l'aide personnelle au logement. » Or, il ressort du décompte produit aux débats que le premier impayé dépassant le seuil de deux fois le loyer net se situe en novembre 2022 et le seul signalement produit aux débats date du 14 novembre 2023 soit plus de deux mois après. Et la simple lettre du 11 septembre 2023 de la CAF relançant le bailleur pour un plan d'apurement ne permet pas de dater un éventuel signalement antérieur et le respect du délai de deux mois. La sanction prévue à l'article R 824-6 du même code qui renvoie à l'article L 114-17 du code de la sécurité sociale est applicable dans les rapports entre le bailleur et la CAF et n'a aucun rapport avec les exigences de l'article 24 II qui impose que le signalement soit fait dans le respect des conditions réglementaires, le signalement irrégulier ne pouvant pallier au défaut de notification de la CCAPEX et entraînant l'irrecevabilité de la demande prévue par ce texte. En conséquence, faute de respect de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, la demande en résiliation du bail est irrecevable et par suite les demandes relatives à l'expulsion et la fixation et condamnation d'une indemnité d'occupation sont sans objet. Il y a donc lieu d'infirmer le jugement déféré de ces chefs et de déclarer la demande en résiliation du bail irrecevable. Cependant cette irrecevabilité est cantonnée à la seule demande en résiliation du bail et n'atteint pas la demande en paiement des loyers et charges ou les demandes faites au titre des mesures de fin de jugement (dépens et frais irrépétibles) sur lesquelles le juge doit donc statuer. Sur la demande de remboursement de la somme de 697,15 €, Mme [O] [F] soutient qu'elle n'est pas redevable de cette somme correspondant à des charges locatives faisant valoir qu'elles ne sont pas justifiées par la bailleresse. Elle explique que le bailleur n'a jamais justifié la raison de l'augmentation exponentielle des charges en septembre 2022 qui représente une augmentation de 1 750,94 % entre 2020 et 2021 alors qu'en sa qualité de bailleur social, il est tenu à une obligation de modération tarifaire tant pour les loyers que pour les charges et qu'il ne produit aucun élément détaillant le nouveau marché des espaces verts ne mettant donc pas la cour dans la possibilité de vérifier de la réalité, l'utilité et la proportionnalité des charges récupérées. La société Grand Delta Habitat réplique qu'elle n'est devenue titulaire du bail que lors de la fusion absorption de l'office Vallis Habitat en 2023 et que c'est cette dernière qui a procédé à la régularisation des charges en augmentant la provision en septembre 2022 suite au nouveau contrat des espaces verts 2020 /2024. Elle explique que le contexte de la crise sanitaire liée au Covid-19 a entraîné un manque d'entretien pendant l'année 2020 et un coût artificiellement bas du marché arrivé à échéance, que cette augmentation des charges est due à la passation du nouveau marché d'entretien des espaces verts à un tarif fortement augmenté, répercussion de l'augmentation générale du coût de la vie ; qu'elle a fait de multiples démarches pour informer les locataires de la raison de cette augmentation et pour modérer les charges d'entretien de la résidence comme le démontre les décomptes de régularisation de charges 2022, 2023 et 2024. Elle ajoute que la somme réclamée ne représente pas que des charges mais des loyers, rappelant à l'appelante qu'elle n'a pas réglé son loyer pendant de nombreux mois et que différents prélèvements ont été rejetés. Selon l'article 23 de la loi du 6 juillet 2026 et L 442-3 du code de la construct…

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous les huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le président et par le greffier.