Cour d'appel, 1ère chambre, 9 juillet 2026 — n° 25/00445

-:-:-:-:- PROCÉDURE M. [E] [M] et Mme [V] [R] sont propriétaires de la parcelle cadastrée AE [Cadastre 1] sise [Adresse 1]; M. [O] [G] et Mme [Y] [I], son épouse, sont propriétaires de la parcelle cadastrée AE [Cadastre 2] située au n°12 du lotissement. M. [Z] [P] et Mme [U] [D] sont propriétaires de la parcelle cadastrée AR [Cadastre 3] située au n°11, parcelles voisines le long de la voie privée qui les sépare des parcelles AE [Cadastre 4] et AE [Cadastre 5] ; M. [F] [H] et Mme [N] [A] [KL] son épouse sont propriétaires de la parcelle cadastrée AE [Cadastre 4] située au n°3, mitoyenne de la parcelle cadastrée AR [Cadastre 5] située au n°4 du lotissement, propriété de M. [K] [Q]. Alléguant la construction d'une maison sur sa parcelle, au cours des années 2021 et 2022, par M. [Q], un arrêté municipal portant mise en demeure d'interrompre les travaux en absence de permis de construire, une ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre du 28 juillet 2023, ayant ordonné à M. [Q] de suspendre les constructions en cours de réalisation sur le terrain cadastré AR [Cadastre 5] ayant fait l'objet de l'arrêté d'interruption des travaux pris le 13 juin 2022 par le maire de la commune du [Localité 1], sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance et dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de démolition et de remise en état, sur une demande de permis de construire du 21 juin 2023, refusée par arrêté du 13 juillet 2023 en raison du non-respect du plan d'occupation des sols, par acte de commissaire de justice du 8 décembre 2023, M. [M] et Mme [R], les époux [G] [I], les époux [H] [A], M. [P] et Mme [D] ont fait assigner M. [Q] devant le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre pour obtenir l'arrêt des travaux litigieux sous astreinte définitive de 2000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, la démolition de la construction et la remise en état du terrain, sous astreinte définitive de 2000 euros par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification de la décision à intervenir, la condamnation de M. [Q] à payer à chacun la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi, des dépens et de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement rendu le 12 décembre 2024, le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre a : - débouté M . [E] [M], Mme [V] [R], M. [O] [G], Mme [Y] [I], M. [Z] [P], Mme [U] [D], M. [F] [H] et Mme [N] [A] [KL] de leurs demandes, - condamné M . [E] [M], Mme [V] [R], M. [O] [G], Mme [Y] [I], M. [Z] [P], Mme [U] [D], M. [F] [H] et Mme [N] [A] [KL] au paiement des dépens, - rappelé l'exécution provisoire. Par déclaration reçue le 23 avril 2025, M . [E] [M], Mme [V] [R], M. [O] [G], Mme [Y] [I], M. [Z] [P], Mme [U] [D], M. [F] [H] et Mme [N] [A] [KL] ont interjeté appel de la décision en ce qu'elle les a déboutés de leurs demandes et les a condamnés au paiement des dépens. Par dernières conclusions communiquées le 19 décembre 2025, suivant conclusions du 16 juillet 2025, M. [M], Mme [R], M. [P], Mme [D], M. [H] et Mme [A] [KL] ont sollicité, au visa des articles 1240 et 1253 du code civil, de : - infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau, - constater que les constructions entreprises depuis le début de l'année 2021 par M.

MOTIFS DE LA DÉCISION Le paiement du timbre fiscal a été réclamé par le greffe le 22 juillet 2025, le 22 décembre 2025 et le 9 mars 2026, l'intimé ayant été avisé des conséquences du non paiement. Le timbre fiscal a été acquis après la clôture de l'instruction et après la date fixée pour le dépôt des dossiers alors que l'affaire était en délibéré, pour autant il a été acquitté avant que la cour statue de sorte que la cause de la fin de non-recevoir a disparu. Pour statuer comme il l'a fait, par jugement réputé contradictoire, le premier juge a considéré que la construction était conforme aux règles d'urbanisme et au POS, que le préjudice allégué n'était pas démontré, par les photographies dont l'origine n'était pas connue. En cause d'appel, les appelants produisent un constat d'huissier de justice qui met en évidence que la construction réalisée par M. [Q] surplombe le lotissement et crée une vue plongeante directe sur leurs propres fonds et qu'aucune régularisation n'a été opérée suite au permis de construire du 3 février 2025. Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Aux termes de l'article 1253 du code civil, le propriétaire, le locataire, l'occupant sans titre, le bénéficiaire d'un titre ayant pour objet principal de l'autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d'ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l'origine d'un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. Les appelants justifient de leur qualité de propriétaires, voisins de la parcelle appartenant à M. [Q]. Ils démontrent la réalisation de travaux par M. [Q] à compter de 2021, l'existence d'un arrêté municipal prescrivant l'arrêt des travaux et la poursuite de sa construction par M. [Q]. S'il n'est pas contesté que la faute résidant dans une construction sans permis disparaît avec l'obtention d'un permis de construire, encore faut-il que la construction soit conforme au permis de construire accordé a posteriori. Tel n'est pas le cas en l'espèce. En effet, il est établi par ce même permis de construire, qui porte explicitement mention de nombreuses «galeries à déposer» d'« abris à déposer» d'une «galerie technique à fermer» « murs à redresser à la limite», de toitures à modifier, d'un «angle préau à déposer» de la nécessité de modifier la construction par rapport aux limites de propriété et par rapport à la hauteur de la construction, de démolir la partie de la construction qui excède la hauteur autorisée, que la construction telle qu'elle a été réalisée n'est pas conforme aux autorisations données par le permis de construire, qu'elle n'est donc pas conforme aux prescriptions administratives. En tant que de besoin, cet état de fait est confirmé par l'analyse de la construction produite au débat, faite par un expert, qui montre que la construction ne respecte pas la distance d'implantation par rapport à la voirie, par rapport aux limites de parcelles, par rapport à l'emprise au sol, par rapport à la hauteur maximale de construction, au coefficient de biotope. En outre, il convient de relever que les constats d'huissier de justice montrent une construction qui n'est pas achevée et qui présente déjà un aspect très dégradé et il n'est pas démontré qu'elle respecte les prescriptions en matière anti-cyclonique, en présence notamment d'une surélévation en roof top. M. [Q] est fautif et cette faute caractérisée et actuelle, est à l'origine d'un préjudice pour les appelants. En effet, ce préjudice est démontré par les photographies, non contestées qu'ils ont produites, mais également par le constat d'huissier de justice et encore par l'étude de l'expert, qui si elle ne constitue pas une expertise judiciaire, constitue une pièce technique certes non contradictoire, mais dressée par un expert inscrit, produite au débat et soumise à la discussion des parties, qui est confirmée par les autres éléments du débat. Enfin, si le dernier constat met en évidence que le permis de construire a été affiché, il ne porte aucune mention de la surface à démolir, pour respecter cette autorisation administrative. La construction réalisée qui ne respecte pas la distance minimale de retrait (ayant été implantée à moins d'un mètre de la clôture) forme une surélévation avec trois niveaux de construction qui ont une vue directe et plongeante sur la parcelle et la piscine des époux [H] [A], leur cause un préjudice personnel direct et certain. En outre, cette construction caractérise pour ces voisins un trouble anormal de voisinage. La construction de M. [Q] surplombe toutes les autres de sorte qu'en dépit de leur séparation par la voie du lotissement, elle a également une vue plongeante sur la parcelle AE [Cadastre 3] propriété de M. [P] et Mme [D] et sur la piscine et la terrasse du séjour de la parcelle AE917 propriété de M. [M] et Mme [R] notamment par les fenêtres du troisième niveau et la terrasse du roof top. Il en résulte un préjudice personnel, direct et certain pour les propriétaires de ces trois parcelles. En présence d'une construction qui ne respecte pas permis de construire accordé et qui cause un trouble anormal de voisinage mais également un préjudice aux propriétaires de la parcelle AE [Cadastre 4] et un préjudice personnel direct et certain pour les propriétaires des parcelles AE [Cadastre 3] et AE [Cadastre 1], la demande de démolition est fondée. Le jugement doit donc être infirmé en ce qu'il a débouté les demandeurs estimant que leur préjudice n'était pas démontré. La mesure de démolition et l'obligation de mise en conformité avec les prescriptions du permis de construire accordé le 13 février 2025, mettra un terme à l'illicéité de la construction, elle limitera également le préjudice subi, étant relevé qu'une construction conforme à un permis de construire, accordé sous réserve des droits des tiers, peut réaliser un trouble anormal de voisinage ; une astreinte provisoire est nécessaire compte tenu de la résistance déjà manifestée par M. [Q]. Pour le surplus, seul M. [Q] peut décider de reconstruire en conformité avec le permis de construire, sans qu'il puise lui être fait obligation de reconstruire selon ces mêmes prescriptions du permis de construire. Le préjudice subi par les appelants est caractérisé pour chacun des propriétaires appelants par l'existence de vues directes et immédiates pour les époux [H] [A], une perte d'intimité, une diminution d'usage consécutive, une perte d'ensoleillement et de luminosité, en raison de l'ombre portée par la surélévation. Pour les autres propriétaires le préjudice est de nature identique mais moindre puisque la distance entre leurs immeubles et celui de M. [Q] est plus importante, étant séparés par une voie privée, que la vue est moindre et que le non respect de l'implantation de l'immeuble n'a pas de conséquences pour eux. La perte de chance de louer à un prix plus élevé n'est pas prouvée par les pièces soumises au débat, l'attestation versée étant insuffisante à ce titre. Compte tenu de ces éléments, M. [Q] doit être condamné à verser à M. et Mme [H] la somme de 10 800 euros au titre du préjudice de jouissance pour la période de juin 2022 à juin 2025 et une somme de 300 euros par mois à compter du 1er juillet 2025 jusqu'à la présente décision et jusqu'à la démolition des ouvrages illégaux dans la limite des prescriptions du permis de construire délivré le 13 février 2025. M. [Q] doit être condamné à payer à M. [M] et Mme [R] la somme de 5 400 euros de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice résultant de la faute de M. [Q] subi pour la période de juin 2022 à juin 2025 et une somme de 150 euros par mois à compter du 1er juillet 2025 jusqu'à la démolition des ouvrages illégaux dans la limite des prescriptions du permis de construire délivré le 13 février 2025.

PAR CES MOTIFS La cour, - infirme le jugement en toutes ses dispositions critiquées, Statuant de nouveau, - ordonne la démolition des constructions entreprises par M. [K] [Q] sur la parcelle AE [Cadastre 5] au [Adresse 4] au [Localité 1] qui ne respectent les dispositions du permis de construire délivré le 13 février 2025, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification de l'arrêt ; - condamne M. [K] [Q] à payer à M. [F] [H] et Mme [N] [A] [KL] la somme de 10 800 euros en réparation de leur préjudice subi pour la période de juin 2022 à juin 2025 et une somme de 300 euros par mois à compter du 1er juillet 2025 jusqu'à la présente décision et jusqu'à la démolition des constructions réalisées par M. [K] [Q] sur la parcelle AE [Cadastre 5] au [Adresse 4] au [Localité 1] qui ne respectent les dispositions du permis de construire délivré le 13 février 2025 ; - condamne M. [K] [Q] à payer à M. [E] [M] et Mme [V] [R] la somme de 5 400 euros en réparation de leur préjudice pour la période de juin 2022 à juin 2025 et une somme de 150 euros par mois à compter du 1er juillet 2025 jusqu'à la présente décision et jusqu'à la démolition des constructions réalisées par M. [K] [Q] sur la parcelle AE [Cadastre 5] au [Adresse 4] au [Localité 1] qui ne respectent les dispositions du permis de construire délivré le 13 février 2025 ; - condamne M. [K] [Q] à payer à M. [Z] [P] et Mme [U] [D] la somme de 3 600 euros en réparation de leur préjudice pour la période de juin 2022 à juin 2025 et une somme de 100 euros par mois à compter du 1er juillet 2025 jusqu'à la présente décision et jusqu'à la démolition des constructions entreprises par M. [K] [Q] sur la parcelle AE [Cadastre 5] au [Adresse 4] au [Localité 1] qui ne respectent les dispositions du permis de construire délivré le 13 février 2025 ; Y ajoutant, - déboute M. [E] [M], Mme [V] [R], M. [Z] [P], Mme [U] [D], M. [F] [H] et Mme [N] [A] [KL] du surplus de leurs demandes et déboute M. [K] [Q] de ses demandes contraires ; - condamne M. [K] [Q] au paiement des dépens de première instance et d'appel, prévus par l'article 695 du code de procédure civile ; - condamne M. [K] [Q] à payer à M. [E] [M], Mme [V] [R], M. [Z] [P], Mme [U] [D], M. [F] [H] et Mme [N] [A] [KL], parties communes d'intérêts une somme globale de 3 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Le greffier Le président