Cour d'appel, chambre 3 a, 23 juillet 2026 — n° 25/04537

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE Suivant contrat sous seing privé du 8 septembre 2016, Monsieur [M] [K] a donné à bail à usage d'habitation à Madame [D] [O] un appartement de quatre pièces avec garage situé [Adresse 3] à [Localité 1] et ce, moyennant le paiement d'un loyer mensuel, révisable annuellement, d'un montant de 500 € outre une provision sur charges mensuelles de 40 €. Monsieur [M] [K] a effectué depuis lors et jusqu'au 28 février 2019 une mission en Thaïlande où il a résidé. Madame [D] [O] est sortie des lieux le 30 septembre 2019. Dans la suite d'une instance qu'il a introduite le 22 mars 2017 devant le tribunal d'instance de Mulhouse, Monsieur [M] [K] a demandé en dernier lieu au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse de condamner Madame [D] [O] à lui payer la somme de 4622,80 € au titre des loyers et charges locatives impayés outre 1000 € à titre de dommages intérêts pour résistance abusive et 1500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Madame [D] [O] a conclu au rejet des demandes et a reconventionnellement sollicité la condamnation de Monsieur [M] [K] à lui payer la somme de 3150 € en réparation de son trouble de jouissance et du défaut de délivrance par le bailleur de la télécommande de la porte du garage, outre 1100 € au titre de la restitution du dépôt de garantie et 1000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement du 2 février 2023, le juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Mulhouse a : -condamné Madame [D] [O] à payer à Monsieur [M] [K] la somme de 2400 € au titre de l'arriéré de loyers, -condamné Madame [D] [O] à payer à Monsieur [M] [K] la somme de 700,05 euros au titre des charges, -rejeté la demande reconventionnelle en indemnisation pour trouble de jouissance et défaut de délivrance ainsi que la demande reconventionnelle en restitution du dépôt de garantie, -condamné Madame [D] [O] aux dépens, -rejeté le surplus des demandes, -condamné Madame [D] [O] à payer à Monsieur [M] [K] une somme de 1200 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, -ordonné l'exécution provisoire de la décision. Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu, sur la demande principale, que Monsieur [M] [K] ne pouvait pas invoquer l'impossibilité d'agir tenant à son éloignement du territoire français pour échapper à la prescription de sa demande en paiement des loyers et charges antérieurs au 16 février 2018 ; que, compte tenu de la tardiveté de sa demande, il est de même présumé avoir renoncé à la revalorisation du loyer ; que les charges pour les années 2018 et 2019 sont justifiées ; qu'en définitive, Madame [D] [O] est débitrice de dix-neuf minorations de loyer à 100 € par mois et du loyer de septembre 2019 à hauteur de 500 €.

MOTIFS Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l'article 455 du code de procédure civile ; Vu les pièces régulièrement communiquées ; Sur la demande principale En vertu de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L'article 7-1 de la dite loi dispose que toutes les actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit et que toutefois, l'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer. Aux termes de l'article 2234 du code civil, la prescription ne court pas ou est suspendu contre celui qui est dans l'impossibilité d'agir par suite d' un empêchement résultant de la loi, de la convention ou de la force majeure. La demande en paiement formée par Monsieur [M] [K] s'articule ainsi : - 1007,50 € au titre des impayés de septembre à décembre 2016, - 1900 € au titre de la retenue sur loyer de 100 € par mois opérée par Madame [D] [O] à compter de février 2018, - 500 € au titre du loyer de septembre 2019, - 183,56 € au titre de la revalorisation annuelle du loyer à compter de septembre 2017, - 71,14 € au titre des charges locatives pour l'année 2016 - 260,53 € au titre des charges locatives pour l'année 2017 - 255,68 € au titre des charges locatives pour l'année 2018 -444,39 € au titre des charges locatives pour l'année 2019, soit un total de 4622,80 €. - sur la prescription En l'espèce, il n'est pas contesté que, comme l'énonce le jugement déféré, la demande en paiement du loyer et des charges (à compter du 1er mars 2017) a été introduite pour la première fois par Monsieur [M] [K] par écritures du 10 février 2021, oralement soutenues à l'audience du 16 février 2021. C'est à bon escient que le premier juge a retenu que Monsieur [M] [K] ne pouvait se prévaloir d'une impossibilité à agir en paiement des loyers prévus au contrat de bail en raison de son éloignement de longue durée en Thaïlande. Il ne justifie en effet ni d'un empêchement résultant de la loi, ni d'un empêchement résultant de la convention ni d'un cas de force majeure, ayant lui-même choisi d'exercer une mission de volontaire de solidarité internationale en tant que professeur d'anglais en Thaïlande . En outre, comme le premier juge l'a exactement relevé, les moyens modernes de communication lui permettaient tout à fait de se convaincre de ce que le loyer et la provision sur charges n'étaient pas payés et d'introduire une action en justice par le truchement, si besoin était, d'un avocat. Au demeurant, cela est si vrai que Monsieur [M] [K] a pu, en mars 2017, introduire une action contre Madame [D] [O] pour essentiellement contester son immixtion dans la gestion de la copropriété et solliciter la résiliation du bail. Il n'est devant la cour fait état d'aucun acte interruptif de prescription de sorte qu'il doit être relevé que la prescription triennale est acquise pour la période antérieure au 16 février 2018, s'agissant des loyers nus. S'agissant de la demande portant sur le rappel de révision du loyer, introduite par conclusions, oralement reprises le 16 février 2021, force est de constater que Monsieur [M] [K] n'a pas agi durant l'année qui lui était allouée par la loi à compter du mois de septembre 2017 en vue de la révision du loyer pour l'année en cours 2017/2018 et qu'il n'a pas plus agi dans ce délai à compter du mois de septembre 2018 en vue de la révision du loyer pour l'année 2018/2019, Madame [D] [O] ayant quitté les lieux au 30 septembre 2019. Les énonciations ci-dessus concernant l'absence d'impossibilité pour agir s'appliquant de la même manière, il en découle que l'action en paiement des sommes représentatives de la révision des loyers est également prescrite, ainsi que justement énoncé par le premier juge. S'agissant des charges récupérables, il convient de rappeler que les parties ont choisi d'en assurer le paiement au moyen de provisions sur charges mensuelles avec régularisation annuelle et de relever que le montant des charges réelles exposées par le bailleur et dont il réclame le paiement est, pour chacune des années considérées, inférieur à celui des provisions sur charges annuelles dont le montant a été contractuellement fixé, et que la locataire n'a jamais réglées. Le point de départ de la prescription doit ainsi être fixé au jour d'exigibilité de la provision sur charges contractuelle dont Monsieur [M] [K] savait ou devait savoir qu'elle n'était pas payée et non pas au jour où il a reçu du syndic les décomptes définitifs de charges de copropriété, après approbation des comptes par l'assemblée générale. En l'espèce, il ressort des propres écritures de Madame [D] [O] , qui en passe ainsi l'aveu judiciaire, que Monsieur [M] [K] a, par déclaration au greffe du 22 mars 2017, attrait sa locataire devant le tribunal d'instance de Mulhouse en vue notamment de la voir condamner à lui payer la somme de 240 € au titre des charges impayées des mois de septembre 2016 à février 2017. La demande pour cette période, formée dans le délai de trois ans ayant suivi chacun des impayés, échappe à la prescription triennale sus-visée. Echappe également à la prescription l'action en paiement s'agissant des charges dues postérieurement au 16 février 2018, Monsieur [M] [K] n'établissant pas l'existence d'un acte interruprif de prescription et ne pouvant se prévaloir d'aucune impossibilité à agir pour la période courue entre le 1er mars 2017 et le 16 février 2018, qui se trouve dès lors prescrite. - sur le fond En ce qui concerne le paiement des loyers, il est constant qu'à compter du mois de février 2018, Madame [D] [O] n'a payé qu'une somme de 400 € par mois au lieu de 500 € par mois au motif que l'employeur ne lui aurait pas transmis une télécommande du garage et que diverses difficultés étaient survenues. Cependant et comme l'a justement relevé le premier juge par des motifs pertinents que la cour adopte, la locataire ne pouvait en aucun cas se faire justice à elle-même dès lors que le logement était parfaitement habitable.

PAR CES MOTIFS La Cour, Statuant publiquement et contradictoirement, par arrêt prononcé par mise à disposition au greffe, CONFIRME le jugement déféré en ce qu'il a condamné Madame [D] [O] à payer à Monsieur [M] [K] la somme de 2400 € au titre de l'arriéré de loyers, en ce qu'il a rejeté la demande reconventionnelle en indemnisation formée par Madame [D] [O], en ce qu'il a rejeté la demande dommages et intérêts de Monsieur [K] et en ce qu'il a statué sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile, L'INFIRME pour le surplus, Et statuant à nouveau des chefs infirmés, CONDAMNE Madame [D] [O] à payer à Monsieur [M] la somme de 267,12 euros au titre des charges, CONSTATE la créance de Madame [D] [O] au titre de la restitution du dépôt de garantie d'un montant de 500 €, DIT que cette créance sera compensée avec la créance de Monsieur [M] [K], Et y ajoutant, CONDAMNE Madame [D] [O] à payer à Monsieur [M] [K] la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles d'appel, CONDAMNE Monsieur [M] [K] à payer à Madame [D] [O] la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles d'appel, FAIT masse des dépens et CONDAMNE Madame [D] [O] à en supporter les quatre cinquièmes et Monsieur [M] [K] à en supporter un cinquième. Le greffier La présidente