Cour d'appel, 1ère chambre, 24 juillet 2026 — n° 25/00654

************** EXPOSÉ : Suivant acte sous seing privé en date du 16 décembre 2020, la société DWS ALTERNATIVES GMBH, aux droits de laquelle vient la SCI RP2, a donné à bail à la société MLS [Y] des locaux situés au sein du centre commercial [Adresse 3] à Bourges, d'une surface de 1.555 m² environ, situés partiellement au rez-de-chaussée et premier étage de l'ensemble immobilier situé [Adresse 2] et [Adresse 4] à Bourges, et cadastré section HV n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5]. Par acte du 17 octobre 2023, la SAS MLS [Y] a assigné la SCI RP2 devant le tribunal judiciaire de Bourges aux fins de contester la validité des commandements de payer qui lui ont été délivrés par cette SCI les 5 octobre et 8 novembre 2023 et de faire constater la non réalisation de la condition suspensive du bail commercial avant le 12 janvier 2023 invoquant, subsidiairement, les manquements persistants du bailleur à son obligation de délivrance et de jouissance conforme. Par jugement rendu le 22 mai 2025, le tribunal judiciaire de Bourges a statué en ces termes : « CONSTATE que les commandements de payer signifiés le 5 octobre et le 8 novembre 2023 sont dépourvus de cause réelle ; FIXE la date de réalisation des conditions suspensives du bail au 12 janvier 2023 ; DEBOUTE la SCI RP2 de toutes ses demandes. Dit que les sommes payées par la SAS MLS [Y], avant le 12 janvier 2024, (3 premiers trimestres 2023) constituent des avances à déduire des loyers dus postérieurement au titre de l'année 2024 ; DIT que les demandes subsidiaires et infiniment subsidiaires de la SAS MLS [Y] sont devenues sans objet à l'exception de celles relatives aux troubles de jouissance liés aux infiltrations invoqués postérieurement au 12 janvier 2023 ; CONDAMNE la SCI RP2 à livrer une coque conforme et à faire réaliser tous travaux nécessaires pour faire cesser définitivement tout problème d'étanchéité et d'infiltration dans les locaux donnés à bail, dans un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision, et ce passé ce délai, sous astreinte de 200 euros par jours de retard ; CONDAMNE la SCI RP2 aux dépens ; CONDAMNE la SCI RP2 à payer à la SAS MLS [Y] une indemnité de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civil ». La société civile immobilière RP2 a interjeté appel de cette décision par déclaration enregistrée le 25 juin 2025 et demande à la cour, dans ses dernières écritures en date du 19 mai 2026, à la lecture desquelles il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, de : Vu l'article 145-1 du Code de commerce Vu les articles 1103 et 1104 du Code civil Vu les articles 1227 et suivants du Code civil Vu l'article 1304-4 du Code civil Vu les articles 1719 et 1728 du Code civil Vu les pièces versées aux débats DECLARER la société RP2 recevable et bien fondée en son appel ; Y faisant droit : INFIRMER le jugement rendu le 22 mai 2025 par le Tribunal Judiciaire de BOURGES en ce qu'il a : CONSTATE que les commandements de payer signifiés le 5 octobre et le 8 novembre 2023 sont dépourvus de cause réelle ; FIXE la date de réalisation des conditions suspensives du bail au 12 janvier 2023 ; DEBOUTE la SCI RP2 de toutes ses demandes.

SUR QUOI : I) Sur la validité formelle des commandements de payer délivrés à la société MLS [Y] par la SCI RP2 : Aux termes du premier alinéa de l'article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ». En l'espèce, il est constant que la SCI RP2 ' propriétaire depuis le 27 octobre 2022 de l'ensemble immobilier que la société DWS ALTERNATIVES GMBH avait donné à bail commercial à la société MLS [Y] le 16 décembre 2020 ' a fait délivrer à cette dernière, par deux actes distincts de la SCP RICHARD-HOYAU-GERAULT commissaire de justice à Bourges en date du 5 octobre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant, pour l'un, sur la somme de 26 624,28 € TTC et, pour l'autre, sur la somme de 66 375,33 € restant dues « au titre du » bail commercial sous seing privé en date du 16 décembre 2020. Un troisième commandement de payer a par ailleurs été délivré à la société intimée par acte du même commissaire de justice le 8 novembre suivant, portant sur la somme de 139 439,23 € et contenant la mention suivante : « deux commandements de payer les loyers vous ont été signifiés par acte de mon ministère en date du 05/10/2023, l'un faisant état d'une dette locative s'élevant à 26 624,28 € et comportant un décompte arrêté à la date du 08/09/2023, l'autre faisant état d'une dette locative de 66 375,33 € et comportant un décompte arrêté à la date du 19/09/2023 et indiqué par erreur comme arrêté au 08/09/2023. Ce présent commandement annule et remplace les deux précédents commandements signifiés en date du 05/10/2023 ». Rappelant que le commandement de payer doit communiquer au locataire le détail des sommes réclamées en distinguant le loyer, les provisions et les charges, la société MLS [Y] soutient, dans le corps de ses écritures devant la cour, que les deux commandements de payer qui lui ont été simultanément signifiés le 5 octobre 2023 sont de nature à l'induire en erreur, dès lors qu'elle ignore si ces deux commandements se juxtaposent, ou s'il l'un annule et remplace l'autre. L'intimée estime qu'en faisant délivrer un troisième commandement de payer, la SCI RP2 avait parfaitement conscience de la confusion induite par les deux précédents. Cependant, il convient de rappeler que le premier juge a estimé qu'il n'apparaissait pas que la délivrance simultanée de deux commandements avait pour objectif ou même pour effet d'induire en erreur le preneur sur la nature de ses obligations à paiement, de sorte que les actes ne paraissaient pas affectés d'une nullité formelle (pages 6 et 7 du jugement). Or, la société MLS [Y] sollicite à titre principal dans le dispositif de ses dernières écritures devant la cour la confirmation du jugement entrepris « en toutes ses dispositions ». Dès lors que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières écritures conformément au troisième alinéa de l'article 954 du code de procédure civile, les critiques formées par la société MLS [Y], dans le corps de ses écritures, sur la régularité formelle des trois commandements de payer qui lui ont été successivement délivrés à l'initiative de la bailleresse apparaissent inopérants et il n'appartient pas à la cour de statuer sur les griefs ainsi formés et qui ne font l'objet d'aucune demande dans le dispositif des conclusions de l'intimée. II) Sur la prise d'effet du contrat de bail : Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés, qui tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. L'article 1188 du même code dispose que « le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s'interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation ». Selon les articles 1189 alinéa premier et 1190 de ce code, « toutes les clauses d'un contrat s'interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l'acte tout entier » et « dans le doute, le contrat de gré à gré s'interprète contre le créancier et en faveur du débiteur, et le contrat d'adhésion contre celui qui l'a proposé ». L'article 1192 de ce code précise, toutefois, qu' « on ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation ». En l'espèce, la SCI RP2 ' venant aux droits de la société DWS ALTERNATIVES GMBH bailleresse initiale ' et la société MLS [Y], preneuse à bail, sont en total désaccord sur la date de prise d'effet du bail, la première soutenant que cette dernière doit être fixée au 8 septembre 2021, ou à titre subsidiaire au 4 octobre 2021, et la seconde sollicitant, au contraire, la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a fixé la date de réalisation des conditions suspensives du bail au 12 janvier 2023. Il convient de rappeler que le bail commercial signé le 16 décembre 2020 comprend un article 4 intitulé « durée / prise d'effet ' ouverture au public » prévoyant, dans un article 4.1, que « les locaux loués sont donnés à bail par le bailleur au preneur pour une durée de dix (10) années entières et consécutives qui commenceront à courir à compter de la date de livraison de la coque aux normes applicables au bien loué et à la réalisation des travaux nécessaires suite à l'infiltration d'eau par les plafonds (date d'effet du bail).

PAR CES MOTIFS : La cour ' Confirme, en toutes ses dispositions, le jugement entrepris Y ajoutant ' Déclare irrecevable la demande formée en cause d'appel par la SCI RP2 tendant à la condamnation de la société MLS [Y] au titre des fruits civils ' Condamne la SCI RP2 à verser à la société MLS [Y] une indemnité de 5000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ' Rejette toutes autres demandes, plus amples ou contraires ' Dit que la SCI RP2 sera tenue aux entiers dépens d'appel. L'arrêt a été signé par R. PERINETTI, Conseiller faisant fonction de président, et par V. SERGEANT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Président, V. SERGEANT R. PERINETTI La République française, au nom du peuple français mande et ordonne à tous commissaire de justice, sur ce requis, de mettre le dit acte contresigné, par les avocats de chacune des parties à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi le présent acte a été signé par le directeur de greffe. P/ LE DIRECTEUR DE GREFFE