Cour d'appel, 1ère chambre, 24 juillet 2026 — n° 25/00071

************** EXPOSÉ : Selon mandat de gestion locative en date du 1er juillet 2019, Monsieur et Madame [I] [U] ont donné mandat à [F] [E] en qualité d'EIRL du cabinet [C] afin qu'elle administre les biens immobiliers dont ils sont propriétaires situés [Adresse 5]. Un contrat de location à usage d'habitation moyennant un loyer mensuel de 865 € a été signé le 27 juin 2019 à effet du 1er juillet 2019, entre les époux [I] [U] et Monsieur et Madame [G], par l'intermédiaire de Madame [E]. Monsieur et Madame [I] [U] ont mis fin au contrat de mandat, par lettre de leur conseil en date du 11 décembre 2020. Suivant acte en date du 29 juin 2021, Monsieur et Madame [I] [U] ont assigné Madame [E] devant le tribunal judiciaire de Bourges auquel ils ont demandé, sur le fondement des articles 1984 et suivants du code civil, de condamner [F] [E] à leur verser la somme de 13.382,71 € au titre de leur préjudice d'ores et déjà constitué outre celle de 91.959,13 € à titre d'indemnité provisionnelle à valoir sur leurs préjudices à venir avec intérêts à compter de la mise en demeure du 11 décembre 2020, outre une indemnité de 5000 € en réparation de leur préjudice moral. Par jugement rendu le 4 juin 2024, le tribunal judiciaire de Bourges a : - Dit que [F] [E] a engagé sa responsabilité contractuelle en ne vérifiant pas la solvabilité des locataires - Débouté Monsieur [X] et Madame [H] [I] [U] de leur demande au titre du préjudice matériel ; - Condamné Madame [F] [E] à payer à Monsieur [X] et Madame [H] [I] [U] au titre de leur préjudice moral la somme de 1500 euros ; - Condamné Madame [F] [E] à payer Monsieur [X] et Madame [H] [I] [U] la somme de 2100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile - Condamné Madame [F] [E] aux entiers dépens ; - Débouté Monsieur [X] et Madame [H] [I] [U] de leur demande de voir prononcer que l'affaire sera réinscrite et les débats ré-ouverts à fin d'évaluation définitive des préjudices des époux [I] [U] sur simple demande de l'une quelconque des parties. - Constaté l'exécution provisoire de la décision. [X] [I] [U] et [H] [D] épouse [U] ont interjeté appel de cette décision par déclaration enregistrée le 15 janvier 2025 et demandent à la cour, dans leurs dernières écritures en date du 11 avril 2025, à la lecture desquelles il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, de : Vu les articles 1992 et suivants du code civil, Vu l'article 1112 du Code civil Vu le caractère général de l'obligation contractuelle de bonne foi, d'information et de conseil du professionnel, Dire et juger que Madame [F] [E] a commis des fautes de gestion et engagé sa responsabilité contractuelle du fait de son mandat de gestion locative Dire et juger que Madame [E] a méconnu son obligation d'information, de conseil et de bonne foi contractuels à l'encontre des époux [I] [U] En conséquence, condamner Madame [F] [E] à payer aux époux [I] [U] la somme de 91 959, 83 € au titre de la réparation du préjudice matériel qu'ils ont dû supporter personnellement et directement compte tenu du manquement à son devoir d'information de conseil et de bonne foi dans la souscription de l'assurance garantissant les mandants contre les impayés de loyer et les dégradations locatives Condamner Madame [F] [E] à payer aux époux [I] [U] la somme de 5 000€ chacun au titre de la réparation du préjudice moral qu'ils ont tous les deux subis du fait des conséquences de la location de leur bien aux époux [G] alors que leur mandataire n'avait procédé ni aux vérifications de solvabilité et ni aux vérifications de leur qualité préalablement à l'établissement du bail Condamner Madame [F] [E] à payer aux époux [I] [U] la somme de 3 500€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile Condamner la même aux entiers dépens.

SUR QUOI : Les intimés demandent en premier lieu à la cour de constater que les conclusions des appelants ne comportent ni demande d'infirmation, ni énoncé des chefs du jugement critiqués, en violation de l'article 954 du code de procédure civile, et de juger, en conséquence, qu'il n'y a pas lieu à statuer sur l'appel ainsi formé dès lors que la cour n'est pas valablement saisie d'une prétention de leur part par l'effet dévolutif de l'appel. Il doit être rappelé que selon l'article 561 du code de procédure civile, l'appel remet la chose jugée en question devant la juridiction d'appel. Il est statué à nouveau en fait et en droit dans les conditions et limites déterminées au livre premier, intitulé « Dispositions communes à toutes les juridictions » et au livre deuxième, intitulé « Dispositions particulières à chaque juridiction », du présent code. Aux termes de l'article 562 du même code, dans sa rédaction issue du décret numéro 2023-1391 du 29 décembre 2023, l'appel défère à la cour la connaissance des chefs du dispositif du jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent. Toutefois, la dévolution opère pour le tout lorsque l'appel tend à l'annulation du jugement. En matière de procédure avec représentation obligatoire, selon l'article 901 du même code, dans sa rédaction issue du même décret, la déclaration d'appel, qui peut comporter une annexe, est faite par un acte contenant, à peine de nullité : (...) 6° L'objet de l'appel en ce qu'il tend à l'infirmation ou à l'annulation du jugement ; 7° Les chefs du dispositif du jugement expressément critiqués auxquels l'appel est, sans préjudice du premier alinéa de l'article 915-2, limité, sauf si l'appel tend à l'annulation du jugement (...) ». Selon l'article 954, alinéas 2 et 3, du même code, dans sa rédaction issue du même décret, les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens et un dispositif dans lequel l'appelant indique s'il demande l'annulation ou l'infirmation du jugement et énonce, s'il conclut à l'infirmation, les chefs du dispositif du jugement critiqués (...) ». Ainsi que le souligne la circulaire du 2 juillet 2024 (n°C3/202430000931), de présentation du décret du 29 décembre 2023, celui-ci vise, tout en veillant à assurer un équilibre entre simplification et stabilité du droit, à répondre à un besoin de clarification, d'assouplissement mais aussi de sécurité juridique exprimé par les praticiens. Elle précise également qu'il tend à l'objectif de réduction des incidents conduisant à une extinction prématurée de l'instance d'appel en raison d'erreurs procédurales et à l'atténuation des conséquences d'un formalisme de la procédure d'appel jugé parfois excessif. En l'espèce, il est établi que si dans leur déclaration d'appel du 15 janvier 2025, les appelants ont bien indiqué que leur recours tendait à l'annulation, l'infirmation ou la réformation du jugement rendu le 4 juin 2024 par le tribunal judiciaire de Bourges, ils n'ont pas mentionné, dans leurs premières écritures devant la cour, qu'ils sollicitaient l'infirmation, la réformation ou l'annulation de cette décision. Dans son avis du 20 novembre 2025, la Cour de cassation a estimé, « compte tenu notamment des objectifs du décret » du 29 décembre 2023, que « la mention de chefs du dispositif du jugement critiqués dans la déclaration d'appel emporte effet dévolutif de l'appel, selon l'étendue ainsi définie, sans que l'appelant soit tenu de les mentionner à nouveau, dans le dispositif de ses premières conclusions. Dans cette configuration, l'absence de répétition de ces mentions dans le dispositif de ces conclusions ne saurait donner lieu à sanction ». Il doit être statué dans le même sens concernant la demande même d'infirmation, lorsque celle-ci figure expressément dans la déclaration d'appel ' ce qui est le cas en l'espèce ' et alors même que l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile vise successivement la demande d'infirmation ou d'annulation, puis la mention des chefs de jugement critiqués, sans prévoir toutefois de sanction à ces titres. Dans ces conditions, la demande des intimés formée à ce titre ne pourra qu'être rejetée, et la cour devra donc statuer aussi bien sur l'appel principal de Monsieur et Madame [I] [U], que sur l'appel incident formé par Madame [E] et la SAS HUIS-ALLIANCE IMMO venant aux droits de celle-ci. Sur le fond, il résulte de l'article 1992 du code civil que « le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire ». Aux termes de l'article 1993 du même code, « tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu'il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu'il aurait reçu n'eût point été dû au mandant ». À ce titre, la responsabilité d'un administrateur d'immeuble peut être engagée s'il est établi que celui-ci, auquel les propriétaires d'un bien immobilier avaient donné un mandat de gestion locative, ne justifie pas avoir vérifié, de façon sérieuse, la solvabilité du locataire, ni avoir exigé de celui-ci des garanties suffisantes permettant raisonnablement d'éviter, dans des conditions normalement prévisibles, la survenue d'impayés de loyer. En l'espèce, il est constant que selon acte sous seing privé en date du 1er juillet 2019, Monsieur et Madame [I] [U] ont confié un mandat de gestion locative à Madame [E], administrateur d'immeuble exerçant sous l'enseigne cabinet [C], aux termes duquel ils ont confié à cette dernière « mission d'accomplir tous les actes d'administration, notamment ceux désignés au verso [au] paragraphe " étendue des pouvoirs " et faire exécuter tous travaux dont l'importance nécessite devis et accord préalable écrit du (des) mandant (s) » concernant une maison d'habitation dont ils sont propriétaires et qu'ils destinaient à la location, située [Adresse 6]. Un contrat de location à usage d'habitation moyennant un loyer mensuel de 865 € a ainsi été signé, par l'intermédiaire de Madame [E], le 27 juin 2019 à effet du 1er juillet 2019 entre Monsieur et Madame [I] [U], d'une part, et Monsieur et Madame [G], d'autre part. Ces derniers ayant cessé d'honorer le paiement des loyers au cours de l'année 2020, Monsieur et Madame [I] [U] ont indiqué à Madame [E], dans un courrier du 11 décembre 2020, qu'ils entendaient mettre un terme au mandat qu'ils lui avaient confié, puis ont engagé une procédure en résiliation du bail et en paiement des loyers impayés auprès du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourges. Celui-ci, dans une ordonnance du 25 mars 2022 selon les énonciations du jugement dont appel, a, d'une part, constaté la résiliation du contrat de location portant sur le logement loué situé à [Localité 4] et, d'autre part, condamné Monsieur et Madame [G] à verser à Monsieur et Madame [I] [U] la somme de 6168,92 € au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision, outre 150 € au titre des pénalités contractuelles à titre de provision en deniers ou quittances valables ainsi qu'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et charges, soit la somme de 897€ à compter du 1er avril 2021 et jusqu'au départ effectif des lieux. Il résulte des pièces du dossier, qu'alors même que le loyer mensuel de la maison d'habitation que Monsieur et Madame [I] [U] destinaient à la location s'élevait à 865 €, Monsieur [G] percevait un salaire mensuel au titre de son contrat de travail à durée indéterminée en qualité de conducteur intermittent en période scolaire d'un montant brut de 608,90 €, outre une allocation d'aide au retour à l'emploi d'un montant journalier de 74,92 € devant être versée pour une pério…

PAR CES MOTIFS : La cour ' Déboute [F] [E] et la SAS HUIS ALLIANCE IMMO venant aux droits de celle-ci de leurs demandes tendant à constater que les conclusions des appelants ne comportent ni demande d'infirmation, ni énoncé des chefs du jugement critiqués, en violation de l'article 954 du code de procédure civile, et de juger, en conséquence, qu'il n'y a pas lieu à statuer sur l'appel ainsi formé dès lors que la cour n'est pas valablement saisie d'une prétention de leur part par l'effet dévolutif de l'appel ' Confirme, en toutes ses dispositions, le jugement entrepris Y ajoutant ' Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ' Dit que les entiers dépens d'appel seront à la charge de Monsieur et Madame [I] [U]. L'arrêt a été signé par R. PERINETTI, Conseiller faisant fonction de président et par V. SERGEANT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Président, V. SERGEANT R. PERINETTI La République française, au nom du peuple français mande et ordonne à tous commissaire de justice, sur ce requis, de mettre le dit acte contresigné, par les avocats de chacune des parties à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi le présent acte a été signé par le directeur de greffe. P/ LE DIRECTEUR DE GREFFE