Cour d'appel, chambre civile, 27 juillet 2026 — n° 24/00165

*************************************** FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES La SCI [E] INVESTISSEMENT a acquis un terrain [Adresse 5], NORMANDIE, à NOUMÉA, sur lequel elle a fait construire une villa ; l'opération a bénéficié d'une défiscalisation. La SCI [E] a vendu cette villa en 2009 à la SCI LES DATTIERS 1, gérée par M. [Q] [E]. La SCI LESDATTIERS 1 a mis ce bien en location. Par acte notarié du 25 octobre 2018, la SCI Les Dattiers 1 a vendu l'immeuble à Mme [A] [B], née [W], et M. [L] [B] , moyennant le prix de 27'800'000 Fr. CFP. Cet acte contient une clause d'exclusion de garantie. Les époux [B] ont rencontré des problèmes d'étanchéité d'une salle de bain. Une infestation par des termites a également été découverte. Les époux [B] ont fait réaliser une expertise amiable qui a conclu à la présence de désordres concernant l'étanchéité des cabines de douche ainsi qu'à la présence de termites. Par ordonnance du 26 février 2021, le président du tribunal de première instance de Nouméa a ordonné une expertise. Le rapport a été déposé le 6 octobre 2021. Par requête reçue au greffe le 3 octobre 2022, M. et Mme [B] ont saisi le tribunal de première instance de Nouméa auquel ils ont demandé de: - CONSTATER que La SCI LES DATTIERS 1 avait une parfaite connaissance des vices affectant le bien qu'elle vendait ; - CONSTATER que le SCI LES DATTIERS 1 s'est volontairement abstenue d'en informer les acquéreurs ; - CONSTATER que la SCI LES DATTIERS 1 a procédé à des man'uvres afin de dissimuler les désordres affectant l'immeuble lors de la vente ; En conséquence, -CONSTATER l'existence de vices cachés affectant l'immeuble et préexistant à la vente; -CONSTATER le dol commis par la SCI LES DATTIERS 1 à l'encontre de M. et Mme [B]; En conséquence, - CONDAMNER La SCI LES DATTIERS 1 à garantir M. et Mme [B] des vices cachés du bien acquis pour un montant de 6.000.828 F CFP pour les travaux de remise en état de l'immeuble ; - CONDAMNER la SCI LES DATTIERS 1 à verser 290.000 F CFP à M. et Mme [B] au titre du préjudice de jouissance subi pendant les 2 mois de travaux correspondant, aux termes du rapport d'expertise, au remboursement du prix et des frais occasionnés par la vente à raison des vices cachés ; - CONDAMNER la SCI LES DATTIERS 1 à verser à M. et Mme [B] 80.000 F CFP par mois au titre du préjudice de jouissance subi tant que persistent les vices affectant l'immeuble, somme à parfaire à la date de réalisation des travaux ; - CONDAMNER la SCI LES DATTIERS 1 à verser à M. et Mme [B] la somme de 500.000 F CFP au titre de leur préjudice moral; CONDAMNER la SCI LES DATTIERS 1 à verser aux demandeurs la somme de 400.000 F CFP au titre des frais irrépétibles; CONDAMNER la SCI LES DATTIERS 1 aux entiers dépens de l'instance pour un montant total de 370.673 F CFP, en ce compris : - Procès-verbal de constat d'huissier pour un montant de 24.548 F CFP ; - Frais d'expertise amiable de M. [I] pour un montant de : 90.000 F CFP; - Frais de signification de l'assignation en référé pour un montant de 14.185 F CFP ; - Frais d'établissement de l'estimation locative du bien, pour un montant de 21.200 F CFP ; - Frais d'expertise judiciaire pour un montant de 220.740 F CFP. Le 29 avril 2024, le tribunal de première instance de NOUMEA a rendu la décision dont la teneur suit : - CONSTATE que la villa F4 sise [Adresse 6] à Nouméa achetée le 25 octobre 2018 par Mme [A] [B], née [W], et M. [L] [B] auprès de la SCI Les Dattiers 1, au prix de 28 800 000 F CFP, est affecté de vices cachés, dont le vendeur avait connaissance, - CONDAMNE en conséquence SCI Les Dattiers 1 à verser à Mme [A] [B], née [W], et M. [L] [B] les sommes suivantes : . 6 000 828 F CFP (six millions huit cent vingt-huit francs CFP) au titre de la restitution partielle du prix de vente, . 4 130 000 F CFP (quatre millions cent trente mille francs CFP) au titre de leur préjudice de jouissance, .

MOTIFS Sur la clause d'exonération des vices cachés Le contrat contient la clause suivante : «l'acquéreur prendra l'immeuble vendu dans son état au jour fixé pour l'entrée en jouissance, sans garantie de la part du vendeur est sans pouvoir exercer contre lui aucune répétition en raison de la nature du sol et du sous-sol, l'État ou de la situation des lieux et des biens vendus.... il fera son affaire personnelle, sans recours contre le vendeur, des vices de toute nature soient apparents et dont l'acquéreur a pu se convaincre lui-même, soit cachés dès lors qu'ils étaient inconnus du vendeur. Le vendeur est, à l'égard de ses vices, dispensé de toute garantie. » Selon les articles 1641 et 1643 du code civil, une clause de l'acte de vente peut exclure la garantie des vices cachés. Toutefois, le vendeur qui connaissait les vices de la chose ne peut se prévaloir d'une telle clause, pas plus que le vendeur professionnel, sur lequel pèse une présomption de connaissance des vices, en vertu de l'article 1645 du même code. Le vendeur ne saurait se retrancher derrière son mandataire, qu'il s'est d'ailleurs gardé d'appeler à la cause, pour s'exonérer de sa responsabilité éventuelle, ce mandataire n'ayant aucune relation contractuelle avec les acheteurs. Concernant les problèmes de fuite d'eau, il découle de l'attestation du précédent locataire, M. [H], du 20 novembre 2020,que « vers les années 2014-2015 des fuites sont apparus dans la salle à manger au centre dans la grande baie vitrée ». Le locataire ajoute « qu'elle provenait de la douche située au-dessus de la salle à manger », puis expliquant l'avoir signalé à l'agence, « peu de temps après, la cabine de douche a été remplacée ce qui a fait que tout est rentré dans l'ordre ». Il s'en déduit qu'à la suite des travaux, le propriétaire d'alors, la SCI Les Dattiers 1, pouvait considérer le problème comme résolu. Toutefois, il ressort de l'état des lieux de sortie du 30 novembre 2017 que le plafond de la buanderie était moisi, en raison d'infiltration d'eau (mention : « Buanderie : plafond moisi infiltration d'eau »). De plus, il découle du mail de l'agence Data Immobilier que le problème avait été signalé à M. [Q] [E], gérant de la SCI, qui, selon l'agence, aurait répondu que cela provenait du fait que les locataires n'avaient pas changé le joint du carré de douche. Or, la seule intervention qui a eu lieu après le départ des locataires concerne une remise en peinture (couche de « propreté » des murs intérieurs). La SCI Les Dattiers 1 ne peut se contenter de répondre que le problème pouvait résulter d'un défaut d'utilisation des locataires. Elle ne pouvait ignorer le problème des infiltrations d'eau depuis une pièce au-dessus de la buanderie, à savoir une salle de bain. Concernant les termites, l'infestation par ce type d'insectes se produit selon des cycles de cinq à six mois. Compte tenu des dégradations très importantes constatées, leur présence remonte nécessairement à plusieurs années et les dégradations ont été progressives. Par ailleurs, l'expert relève que la porte de la buanderie a été repeinte sur les parties qui étaient déjà attaquées, ce dont il se déduit que la SCI Les Dattiers 1 ne pouvait ignorer la présence des termites. Il ressort de ce qui précède que le vendeur avait manifestement connaissance, avant la vente, des désordres relatifs aux infiltrations d'eau et à la présence de termites, il ne peut donc faire valoir la clause d'exonération des vices cachés. En outre, il convient de souligner que M. [E], gérant de la SCI [E] investissement et de la SCI LES DATTIERS 1 ne peut être considérés comme profanes en la matière même s'il n'est pas officiellement professionnel du bâtiment. Sur les vices cachés Le vice est caractérisé par tout défaut qui empêche la chose de rendre pleinement les services attendus. Le vice caché doit être d'une gravité suffisante, antérieur au transfert de propriété et non connu de l'acheteur. La preuve du vice caché incombe à l'acheteur. Concernant les fuites d'eau, les peintures ayant été refaites, les vices affectant les salles d'eau n'étaient plus visibles, étant précisé que l'identification du défaut de conception des douches a nécessité le démontage de celles-ci et la destruction des carrelages. Concernant les termites, s'il ressort des constats de l'expert que celles-ci étaient nécessairement présentes bien avant la vente, il ressort également des photos de l'huissier de justice, ainsi que le constate l'expert, que la remise en peinture avait permis de cacher les trous réalisés par les insectes xylophages. De même, il relève que la feuille de Polyrey dissimulait le désordre sur le plan de travail. En conséquence, le caractère caché des vices est établi. Concernant les termites, l'état de dégradation des bois de la porte de la buanderie ou des meubles de cuisine, compte tenu du cycle d'infestation, démontre suffisamment l'antériorité des vices. De même, les constats de l'expert ont permis de caractériser que les infiltrations d'eau étaient dues à la conception même des douches. L'antériorité des vices par rapport à la vente est établie. Les désordres constatés rendent impossible l'utilisation des douches des deux salles d'eau, seule la baignoire restant opérationnelle. Il ressort du rapport d'expertise que les infiltrations ont dégradé les planchers et corrodés les structures porteuses galvanisées. L'expert a d'ailleurs constaté que le sol s'affaissait lorsqu'une personne montait sur le receveur. La présence d'insectes xylophage a conduit à la destruction du bâti de la porte du WC, le non-fonctionnement de la porte de la buanderie et à l'infestation partielle des meubles de cuisine (faute de pouvoir le vérifier sur tous les éléments). La gravité des vices est donc établie. Il ne peut être contesté que si Mme [A] [B], née [W], et M. [L] [B] avaient connu les vices affectant la villa, ils n'auraient pas contracté ou à un moindre prix. Sur la réparation des préjudices Selon l'article 1644 du code civil, « dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu'elle sera arbitrée par experts » et selon les articles 1645 et 1646 du code civil, si le vendeur connaissait le vice, il est tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur. Sur la restitution partielle du prix de vente résultant de l'action estimatoire. Les acheteurs ne sollicitent pas la résolution de la vente mais une réduction du prix dont le montant correspond à celui des travaux nécessaires à la réfection de l'immeuble. Concernant les douches, compte tenu du défaut d'étanchéité et des dégradations du plancher et des supports, les travaux suivants sont nécessaires, ainsi que le rappelle l'expert : -Déposer le bac à douche et tout autre élément sanitaire, -Déposer la faïence au droit du carré de douche, plus un mètre de part et d'autre de la cabine, -Déposer le carrelage sur la totalité du sol, nous rappelons que c'est un plancher bois et qu'il convient de le protéger dans sa globalité, -Découper le plancher, au-delà de la cabine de douche jusqu'aux éléments porteurs les plus proches au minimum, et ainsi jusqu'aux limites de plancher les plus saines, -Traiter les poutrelles métalliques avec un produit de passivation, après brossage et nettoyage de ces dernières, -Repositionner un nouveau panneau type THERMIFLOR de vingt-deux millimètres d'épaisseur avec forme de pente, y compris les renforts nécessaires au maintien du nouveau plancher, (Par panneau en agglomérés de 22 mm posé sur solivage bois conforme à la norme NF P 63 203 .1 (DTU 51.3).

PAR CES MOTIFS La cour CONFIRME le jugement du tribunal de première instance de Nouméa du 29 avril 2024 en ce qu'il a dit que la villa F4 sise [Adresse 6] à Nouméa achetée le 25 octobre 2018 par Mme [A] [B], née [W], et M. [L] [B] auprès de la SCI Les Dattiers 1, au prix de 28 800 000 F CFP, est affecté de vices cachés, dont le vendeur avait connaissance ; CONFIRME le jugement quant aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile INFIRME le jugement sur les autres dispositions et, statuant à nouveau FIXE comme suit l'indemnisation des préjudices subis par les époux [Y] [N] -6.000.828 [Localité 4] CFP avec indexation entre la date de dépôt du rapport d'expertise judiciaire et la date de la présente décision -7 280 000 [Localité 4] CFP au titre du préjudice de jouissance subi du fait de l'état de l'immeuble avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision -160'000 [Localité 4] CFP titre du préjudice de jouissance subie du fait de la réalisation des travaux avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision -150'000 Fr. CFP au titre du préjudice moral avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision -400'000 Fr. CFP au titre de l'article 700 du code de procédure civile Dit que la SCI LES DATTIERS 1 doit supporter les dépens d'appel FIXE l'ensemble des sommes énoncées ci-dessus au passif de la SCI LES DATTIERS 1, société en liquidation judiciaire DÉBOUTE la SCI LES DATTIERS 1 de toutes ses demandes Le greffier, Le président.