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Cour d'appel, 2ème ch - section 1, 29 juillet 2026 — n° 24/02008

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Synthèse de la décision

Question juridique

La violation d'une clause de droit de préférence stipulée dans un bail commercial lors de la cession des actions de la société locataire ouvre-t-elle droit à des dommages-intérêts pour le bailleur ?

Principe retenu

La clause de droit de préférence insérée dans un bail commercial doit être respectée par le preneur lors de la cession de son fonds de commerce ou de ses droits sociaux. En cas de violation, le bailleur peut prétendre à des dommages-intérêts pour le préjudice subi, sans que la nullité de la cession soit nécessairement encourue.

Faits clés

  • Bail commercial signé le 1er avril 2010 entre M. [N] [X] et la SARL l'Annexe, incluant une clause de droit de préférence au profit du bailleur en cas de vente du fonds ou des droits sociaux.
  • Renouvellement du bail par acte notarié du 16 décembre 2019 avec maintien de la clause de droit de préférence.
  • Transformation de la SARL l'Annexe en SAS l'Annexe le 17 juin 2021, avec Mme [P] [U] comme présidente et M. [J] [E] comme directeur général.
  • Le 23 septembre 2021, la SAS l'Annexe a vendu l'intégralité de ses actions à la SARL CREAM sans informer le bailleur ni lui offrir la préférence.
  • Le bailleur a assigné la société et ses dirigeants pour violation de la clause de droit de préférence.

Articles cités

article 908 du code de procédure civile article 915-2 du code de procédure civile article 700 du code de procédure civile article 699 du code de procédure civile

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE : Le 28 mars 2010, l'EURL Phyro représentée par M. [N] [X] a vendu à la SARL l'Annexe un fonds de commerce de restaurant snack situé [Adresse 4] à [Localité 6] qu'il exploitait dans des locaux dont il était propriétaire, pour le prix de 275 000 euros. Le 1er avril 20210, un bail commercial a été signé entre M. [N] [X] et la société l'Annexe, incluant une clause instituant un droit de préférence au profit du bailleur en cas de vente du fonds de commerce ou des droits sociaux de la société le détenant. Par acte notarié du 16 décembre 2019, M.[N] [X] et Mme [Z] [Y] [A] épouse [X] ont renouvelé ce bail commercial, dont le loyer annuel hors charges a été fixé à 26 902,44 euros avec à nouveau une clause instituant un droit de préférence au profit du bailleur. Le 17 juin 2021, la SARL l'Annexe a été transformée en SAS l'Annexe Mme [P] [U] prenant les fonctions de Présidente, et M. [J] [E] celles de directeur général. Le 23 septembre 2021, la SAS l'Annexe a vendu à la SARL CREAM représentée par M. [K] [F] l'intégralité des actions composant le capital de sa société. M. [N] [X] est décédé le 28 septembre 2021. Par exploit du 12 novembre 2021, Mme [Z] [X] et son fils, M. [V] [X], ont assigné M. [J] [E] et Mme [P] [U] devant le tribunal judiciaire de Bayonne, aux fins de les voir condamner au paiement de dommages et intérêts pour violation de la clause de préférence. Par jugement du 4 mars 2024, le tribunal judiciaire de Bayonne a : -débouté Mme [Z] [X] et M. [V] [X] de leurs demandes, -débouté M. [T] [H] et Mme [B] [O] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, -condamné Monsieur [G] [L] et Madame [D] [I] au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens. Par jugement rectificatif du 6 mai 2024, le tribunal judiciaire de Bayonne a : Rectifié le jugement du 4 mars 2024, Remplacé les mots « Monsieur [T] [H] et Madame [B] [O] » par les mots « Madame [P] [U] et Monsieur [J] [E] », Remplacé (page 3 paragraphe 4, trois derniers mots) les mots « Mme [B] [O] » par les mots « Madame [P] [U] et Monsieur [J] [E] » Remplacé les mots « Monsieur [G] [L] et Madame [D] [I] » par les mots « Madame [Z] [X] et Monsieur [V] [X] », Laissé les dépens à la charge du Trésor public. Par déclaration en date du 12 juin 2024, M. [V] [X] et Mme [Z] [A] ont interjeté appel du jugement rendu le 4 mars 2024 par le tribunal judiciaire de Bayonne en ce qu'il a estimé que la faute commise par Mme [U] et M. [E] par l'omission de la notification au bailleur du projet de vente des parts sociales ne peut être détachée de l'activité de dirigeant exercée par Mme [P] [U], en ce qu'il a estimé que la responsabilité délictuelle de Mme [P] [U] et M. [J] [E] ne peut être engagée, en ce qu'il les a condamnés à payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. (N° RG 24/01672). Par déclaration en date du 10 juillet 2024, Mme [P] [U] et M. [J] [E] ont formé un appel du jugement du 4 mars 2024 complété par le jugement rectificatif du 6 mai 2024 appel limité au chef de jugement les ayant déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive . (N ° RG 24/02008).

Motivations de la décision

MOTIFS : Sur les fins de non-recevoir soulevées par les intimés : A titre principal, Mme [U] et M. [E] demandent de déclarer irrecevables et écarter les premières conclusions ainsi que les pièces communiquées à l'appui de ces conclusions des appelants notifiées le 16 juillet 2024 car non conformes au principe de concentration des prétentions de l'article 915-2 du code de procédure civile, de relever que les appelants n'ont pas notifié de conclusions régulières dans le délai de trois mois prescrit par l'article 908 du code de procédure civile et de prononcer en conséquence la caducité de l'appel principal. Ils font valoir que le nouveau moyen développé par les appelants dans leurs conclusions récapitulatives du 6 décembre 2024 concernant la faute séparable des fonctions du dirigeant, aurait dû, en vertu du principe de concentration des prétentions, être présenté dès les premières conclusions des appelants notifiées le 16 juillet 2024. Ils en déduisent que les premières conclusions du 16 juillet 2024 sont irrecevables sur le fondement des dispositions de l'article 915-2 du code de procédure civile de sorte que les appelants n'ont pas valablement notifié de conclusions régulières dans le délai prescrit par l'article 908 du code de procédure civile. Ils sollicitent pour ces motifs la caducité de l'appel principal formé le 12 juin 2024. Mme [U] et M. [E] demandent également à titre principal de dire que les intimés à l'appel incident les consorts [X] n'ont pas notifié de conclusions dans le délai de trois mois prescrit par l'article 909 du code de procédure civile. Ils exposent que les conclusions émises le 6 décembre 2024 par M. et Mme [X] sont des conclusions tendant à la réformation du jugement et non à sa confirmation sur le point de la procédure abusive, aucun moyen spécifique n'étant développé à ce sujet. A titre subsidiaire s'il n'était pas retenu la caducité de l'appel principal, ils demandent à la cour de dire que l'irrégularité des premières conclusions des appelants les prive de la possibilité de conclure à nouveau de sorte que les conclusions suivantes notifiées le 6 décembre 2024 sont irrecevables également. M. et Mme [X] concluent au débouté des intimés de leurs demandes de caducité et d'irrecevabilité. Ils font valoir que leurs prétentions sont clairement exposées dans leurs premières écritures prises dans le délai de l'article 908 du code de procédure civile et reprises ultérieurement sans ajout. A cet égard ils indiquent qu'une seule différence existe dans les prétentions des conclusions du 6 décembre 2024 qui ajoutent « débouter Madame [P] [U] et Monsieur [E] de leur appel incident », cette prétention étant la réponse dans le délai de trois mois suivant la réception des conclusions du 17 septembre 2024 des conclusions des appelants incidents. Ils ajoutent que la question de la faute détachable a été traitée dans les moyens développés dès leurs premières conclusions qui pouvaient être repris, étendus et étayés ultérieurement. Ils déplorent une méconnaissance de la procédure d'appel et une confusion entre prétentions et moyens. *** La cour se refère en l'espèce, compte tenu de la date de la déclaration d'appel effectuée par M. et Mme [X] le 12 juin 2024, aux textes du code de procédure civile dans leur version antérieure à l'entrée en vigueur du décret n°2023-1391 du 29 décembre 2023. Selon l'article 908 du code de procédure civile, à peine de caducité de la déclaration d'appel relevée d'office, l'appelant dispose d'un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel pour remettre ses conclusions au greffe. Il résulte des dispositions de l'article 910 du même code que l'intimé à un appel incident ou à un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui lui en est faite pour remettre ses conclusions au greffe. L'article 910-4 du code de procédure civile dispose qu'à peine d'irrecevabilité, relevée d'office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond. L'irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures. Néanmoins, et sans préjudice de l'alinéa 2 de l'article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. En l'espèce, il résulte des motifs et du dispositif de l'ordonnance du 11 juin 2025 que la conseillère de la mise en état a débouté Mme [U] et M. [E] de leur demande de caducité de l'appel et de leur demande d'irrecevabilité des conclusions au regard des dispositions de l'article 908 du code de procédure civile. Toutefois la conseillère de la mise en état n'a pas statué sur l'irrecevabilité des conclusions au regard de l'article 915-2 (article 910-4 ancien) du code de procédure civile ne s'estimant pas compétente pour statuer sur cette demande. Cela résulte des motifs de l'ordonnance qui rappelle l'avis de la Cour de cassation du 11 octobre 2022. Cette ordonnance qui n'a pas été contestée dans le cadre d'un déféré, a donc autorité de la chose jugée au principal en ce qu'elle a débouté Mme [U] et M. [E] de leur demande tendant à voir prononcer la caducité de l'appel et à voir déclarer irrecevables les conclusions des appelants au regard de l'article 908 du code de procédure civile. Ces demandes sont donc irrecevables. Il y a lieu de statuer sur l'irrecevabilité des conclusions du 16 juillet 2024 (et des conclusions suivantes) soulevée au visa de l'article 915-2 du code de procédure civile pour non-respect du principe de concentration des prétentions. Ce principe est énoncé par l'article 910-4 du code de procédure civile applicable en l'espèce au regard de la date de la déclaration d'appel. Dans leurs premières conclusions notifiées le 16 juillet 2021 M. et Mme [X] sollicitaient la condamnation in solidum de Mme [U] et M. [E] à leur payer la somme de 500.000 euros pour violation de la clause de préférence figurant dans l'acte notarié du 16 décembre 2019 sur le fondement de la responsabilité délictuelle, demande qu'ils ont reprise dans leurs conclusions suivantes. Peu importe qu'ils aient développé dans leurs conclusions du 6 décembre 2021 le moyen tiré de la faute détachable des fonctions de dirigeants, le principe de la concentration des prétentions ne s'appliquant pas aux moyens que les appelants étaient libres d'ajouter et de développer à l'appui de leurs prétentions formulées dans leurs premières conclusions. Les intimés font sur ce point une confusion entre moyens et prétentions, le principe de l'article 910-4 du code de procédure civile s'appliquant aux prétentions formulées dans les premières conclusions d'appel et non aux moyens développés à l'appui de celles-ci. Les appelants qui ont formulé leur demande de dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité délictuelle dès leurs premières conclusions du 16 juillet 2024 ont respecté le principe de concentration des prétentions édicté par les dispositions précitées. Leurs conclusions du 16 juillet 2024 (et pièces communiquées à l'appui de celles-ci) ainsi que leurs conclusions du 6 décembre 2024 (et pièces communiquées à l'appui) sont donc recevables et la fin de non-recevoir soulevée par les intimées s'agissant de ces conclusions et pièces au visa de l'article 915-2 du code de procédure civile sera rejetée. En outre il ne peut être reproché à M. et Mme [X] de ne pas avoir sollicité dès leurs premières conclusions d'appel du 16 juillet 2021 la confirmation du jugement déféré en ce qu'il avait débouté Mme [U] et M.

Dispositif

PAR CES MOTIFS, La cour, aprés en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Déclare irrecevables les demandes formulées par Mme [P] [U] et M. [J] [E] avant tous débats au fond tendant à voir prononcer la caducité de l'appel et à voir déclarer irrecevables les conclusions des appelants au regard de l'article 908 du code de procédure civile ; Déboute Mme [P] [U] et M. [J] [E] de leurs demandes tendant à voir déclarer irrecevables les conclusions des consorts [X] du 16 juillet 2024 et les pièces communiquées à l'appui de ces conclusions (et partant celles du 6 décembre 2024 et les pièces communiquées à l'appui de ces dernières) au visa de l'article 915-2 du code de procédure civile ; Déboute Mme [P] [U] et M. [J] [E] de leurs demandes tendant à voir dire, sur l'appel incident, que les consorts [X] n'ont pas notifié de conclusions dans le délai de trois mois prescrit et d'entendre la plaidoirie sur les seuls éléments qu'ils fournissent ainsi que sur le jugement de première instance ; Confirme le jugement déféré rendu par le tribunal judiciaire de Bayonne le 4 mars 2024 et rectifié par jugement du 6 mai 2024 en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a condamné Mme [Z] [X] et M. [V] [X] au paiement d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Statuant à nouveau sur le chef de décision infirmé et y ajoutant, Condamne Mme [Z] [X] et M. [V] [X] aux dépens de première instance et d'appel ; Accorde à la SELARL Themis, avocat au barreau de Bayonne le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; Déboute Mme [P] [U] et M. [J] [E] de leurs demandes formulées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Déboute Mme [Z] [X] et M. [V] [X] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Madame BAYLAUCQ, Conseillère, suite à l'empêchement de Madame PELLEFIGUES, Présidente, et par M. MAGESTE, greffier suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Questions fréquentes

Qu'est-ce qu'une clause de droit de préférence dans un bail commercial ?
C'est une clause par laquelle le preneur s'engage, en cas de vente de son fonds de commerce ou de ses droits sociaux, à proposer d'abord l'acquisition au bailleur, qui dispose alors d'un droit de priorité pour acheter aux mêmes conditions.
Que se passe-t-il si le locataire vend ses actions sans respecter le droit de préférence du bailleur ?
Le bailleur peut demander des dommages-intérêts pour le préjudice subi, comme la perte de chance de racheter les droits sociaux. Dans cette affaire, la cour a confirmé la condamnation à des dommages-intérêts.
Le bailleur peut-il obtenir la nullité de la cession si le droit de préférence est violé ?
En principe, la nullité n'est pas automatique. Le bailleur peut obtenir des dommages-intérêts, mais la nullité de la cession n'est pas encourue sauf si la clause le prévoit expressément.
Quels sont les recours du bailleur en cas de violation du droit de préférence ?
Le bailleur peut assigner le locataire et éventuellement le cessionnaire en justice pour obtenir réparation de son préjudice. Il peut aussi demander des dommages-intérêts, comme dans cette affaire.
La transformation d'une SARL en SAS a-t-elle un impact sur le droit de préférence ?
Non, la transformation de la société ne modifie pas les obligations contractuelles issues du bail. Le droit de préférence continue de s'appliquer en cas de cession des droits sociaux, comme l'a rappelé la cour.
Quelle est la différence entre un droit de préférence et un droit de préemption ?
Le droit de préférence est une convention par laquelle le vendeur s'engage à proposer en priorité l'achat au bénéficiaire. Le droit de préemption est souvent légal et impose de proposer l'achat avant de vendre à un tiers. Dans les deux cas, le bénéficiaire a une priorité.
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