Cour d'appel, 2ème ch - section 1, 29 juillet 2026 — n° 25/01913

EXPOSE DU LITIGE : Par contrat signé les 7 et 8 juillet 2022, la société civile immobilière Aquitaine réhabilitations a donné à bail à Mme [N] [K] [X] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 3] moyennant un loyer principal initial de 668,34 euros et une provision mensuelle pour charges locatives de 85,70 euros soit 754,04 euros au total. Par contrat du 14 avril 2023, la SCI Aquitaine réhabilitations a loué à Mme [X] un emplacement de véhicule moyennant un loyer mensuel initial de 51,97 euros. Le 1er octobre 2024 la SCI Aquitaine réhabilitations a fait délivrer à Mme [X] un commandement visant la clause résolutoire insérée dans le bail de payer la somme principale de 2918,73 euros au titre des loyers impayés outre le coût de l'acte soit la somme de 3069,56 euros. Par assignation en date du 19 mars 2025, le bailleur a assigné la locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pau, aux fins de voir notamment constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail et d'obtenir l'expulsion de la locataire. Par ordonnance de référé réputée contradictoire du 3 juin 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pau a : -renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, -constaté la résiliation du contrat de bail par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de justification de la souscription d'une assurance locative, à compter du 2 décembre 2024, -condamné Mme [N] [X] à payer à la SCI Aquitaine Réhabilitation la somme 5.568.25 euros arrêtée au 19 mars 2025 au titre des loyers charge et indemnité outre les intérêts calculés au taux légal à compter de la présente décision, -ordonné son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, -l'a condamnée à payer à la SCI Aquitaine Réhabilitation, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer courant outre les charges à compter et ce jusqu'à la libération effective des lieux, -condamné Mme [N] [X] à payer à la SCI Aquitaine Réhabilitation une somme de 300 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, -condamné Mme [N] [X] aux entiers dépens qui sont ceux de l'article 696 du code de procédure civile, -dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat-greffe du tribunal à préfecture des Pyrénées-Atlantiques en application de l'article R. 414-2 du code des procédures civiles d'exécution, -rappelé que l'exécution provisoire est de droit en la matière. Par déclaration en date du 8 juillet 2025, Mme [X] a interjeté appel de cette ordonnance.

MOTIFS : Sur l'acquisition de la clause résolutoire : Il convient de préciser au préalable que : les dispositions de l'article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne s'appliquent pas au bail litigieux en ce qu'elles modifient le paragraphe I de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 en réduisant le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le bail passé de deux mois à six semaines, car il a été conclu avant son entrée en vigueur et stipulait un délai de deux mois qui a donc été contractualisé, et ce conformément à l'avis rendu récemment par la Cour de cassation (Cass. 3ème Civ, 13 juin 2024, n°24-70.002) les dispositions de l'article 9 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 s'appliquent en l'espèce concernant la demande de délai de paiement formulée par l'appelant dans ses conclusions du 3 février 2025 en ce qu'elles modifient les dispositions relatives aux conditions d'octroi des délais de paiement ; en effet la loi nouvelle régissant immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisés, il en résulte que les paragraphes V et VII de l'article 24 de loi du 6 juillet 1989 modifiés par les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 en ce qu'ils modifient les conditions d'octroi des délais de paiement s'appliquent aux baux en cours à compter de l'entrée en vigueur de la loi, soit le 29 juillet 2023. Il est observé que Mme [X] vise dans ses conclusions les dispositions de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi du 28 juillet 2023. Il convient par conséquent de viser l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, mais de se référer à l'article 24 V et VII postérieur à l'entrée en vigueur de la dite loi. L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à l'entrée en vigueur de cette loi prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". En l'espèce le contrat de bail contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 1er octobre 2024, pour la somme en principal de 2918,73 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 2 décembre 2024. La clause résolutoire était donc acquise au 2 décembre 2024. C'est à juste titre que le juge des contentieux de la protection a constaté la résiliation du contrat de bail par le jeu de la clause résolutoire à cette date, sauf à préciser que le motif de cette résiliation de plein droit est le non respect du commandement de payer les loyers impayés dans le délai de deux mois, ainsi que l'indique le premier juge dans les motifs de sa décision, et non le défaut de justification de la souscription d'une assurance locative qui n'est pas visé dans le commandement délivré à la locataire, ni dans la motivation de l'ordonnance déférée. Sur l'arriéré locatif, la demande de délais de paiement et de suspension du jeu de la clause résolutoire : Mme [X] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement sur trois années sur le fondement de l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l'article 1343-5 du code civil. Elle fait valoir qu'elle a deux enfants à charge, qu'elle est actuellement sans emploi et perçoit des prestations de la caisse d'allocations familiales à hauteur de 635, 17 euros, pourrait bénéficier d'un droit à l'allocation logement à hauteur de 487 euros, outre une éventuelle réduction de loyer solidarité étant précisé qu'elle devrait percevoir un rappel d'allocation logement en Janvier 2026. Elle ajoute qu'elle a repris le paiement du loyer résiduel, s'est rapprochée du bailleur social et de la caisse d'allocations familiales afin de débloquer la situation et obtenir notamment un rappel d'allocation logement. Elle soutient qu'elle a effectué de nombreux règlements entre les mains du bailleur afin d'apurer la dette locative qui a été réduite, que cette réduction devrait s'accélérer avec le versement du rappel d'allocation logement dont il résultera un loyer résiduel relativement faible. Elle explique qu'elle démontre qu'elle continue de verser le loyer courant et commence à apurer la dette locative. Elle fait valoir qu'elle est une débitrice malheureuse mais de bonne foi et qu'elle est en capacité d'apurer sa dette dans les délais légaux de 36 mois. La SCI Aquitaine rehabilitations répond qu'elle ne voit pas comment, au vu de ses revenus actuels qui ne sont plus que de 635,17 euros par mois, Mme [X] serait en mesure d'assumer le paiement du loyer qui a atteint 827,92 euros et le règlement d'une somme supplémentaire pour apurer l'arriéré. Elle avance que contrairement à ce qu'elle indique, Mme [X] n'a pas repris le paiement régulier du loyer mais procède à des versements éparses et anarchiques ne correspondant jamais au montant du loyer et qui n'ont pu qu'apurer une petite partie de l'arriéré. Elle soutient que Mme [X] n'ayant pas repris le paiement régulier de ses loyers est irrecevable en sa demande de délais de paiement de sorte qu'elle doit être également déboutée de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire. Elle indique que Mme [X] reste redevable au 9 février 2025 d'une somme de 4248,54 euros. *** L'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version postérieure à l'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 dispose que "le juge peut, à la demande du bailleur, du locataire ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. (...) ; et l'article 24 VII de dire « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VII du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué.

PAR CES MOTIFS, La cour, aprés en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Infirme l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné Mme [N] [X] au paiement de la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Confirme le jugement déféré en ses autres dispositions sauf rectifier le motif de la résiliation du bail par l'effet du jeu de la clause résolutoire et à réactualiser le montant de la condamnation de Mme [N] [X] au titre de la provision à valoir sur l'arriéré locatif à la date du 3 février 2026 et au point de départ de la provision à valoir sur l'indemnité d'occupation courant à compter du mois de mars 2026 ; Statuant à nouveau sur les chefs de décision infirmés ; Constate la résiliation du contrat de bail par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges, à compter du 2 décembre 2024 ; Condamne Mme [N] [K] [X] à verser à la SCI Aquitaine réhabilitations la somme provisionnelle de 4097,71 euros à valoir sur l'arriéré locatif au 3 février 2026 (provision sur charges et indemnités d'occupation de février 2026 au titre du logement et de l'emplacement de parking incluses)  avec intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2024 sur la somme de 2918,73 euros, et à compter du 24 juin 2025 pour le surplus ; Condamne Mme [N] [K] [X] à verser à la SCI Aquitaine réhabilitations une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer courant outre les charges à compter du mois de mars 2026 jusqu'à libération effective des lieux. Déboute Mme [N] [K] [X] de ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire formulées en cause d'appel ; Condamne Mme [N] [K] [X] aux dépens de première instance et d'appel en ce compris le coût du commandement de payer du 1er octobre 2024 (150,83 euros) ; Accorde à la Selarl Dualé Ligney Bourdallé le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; Déboute la SCI Aquitaine réhabilitations de ses demandes formulées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d'appel. Le présent arrêt a été signé par Madame BAYLAUCQ, Conseillère, suite à l'empêchement de Mme PELLEFIGUES, Présidente, et par M. MAGESTE, greffier suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,