Tribunal judiciaire, 5ème chambre civile, 28 juillet 2026 — n° 24/09829

Madame Isabelle SANCHEZ, Cadre Greffier, DÉBATS A l’audience publique du 19 Mai 2026 JUGEMENT Contradictoire En premier ressort Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile DEMANDERESSE S.C.I. 233 AVENUE DE LA MARNE 10 rue des Chalets 33610 CESTAS représentée par Maître Claire MORIN de la SCP DACHARRY & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX DÉFENDEURS Monsieur [B] [W] né le 21 Novembre 1981 à BORDEAUX de nationalité Française 8 rue du Président Coty 33000 BORDEAUX représenté par Me Louis TANDONNET, avocat au barreau de BORDEAUX N° RG 24/09829 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZYUL Monsieur [D] [A] né le 03 Décembre 1986 à AVIGNON de nationalité Française 166 Chemin Chantegrillet 30126 LIRAC représenté par Me Louis TANDONNET, avocat au barreau de BORDEAUX La SCI 233 avenue de la Marne a pour activité l’acquisition et la gestion de biens immobiliers. La SAS Virtuoz Escape a pour activité l’exploitation d’une salle d’escape game et salle d’arcade de jeux en réalité virtuelle, et a pour dirigeant Monsieur [M] [W] et Monsieur [N] [P]. Par acte notarié en date du 12 avril 2018, la SCI 233 Avenue de la Marne a donné à bail commercial à la SAS Virtuoz Escape des locaux sis 233 bis Avenue de la Marne 33700 Mérignac, à savoir un local d’une surface de 270 m2 environ au premier étage d’un immeuble outre quatre places de parking privatives, pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2018 pour se terminer le 31 mars 2017, ce en contrepartie d’un loyer annuel hors taxe et hors charge d’un montant de 30.432 €. Il était précisé, entre autres, que “les locaux faisant l’objet du bail devront être consacrés par le preneur à l’exploitation de son activité de conception, organisation, mise en oeuvre et commercialisation de séances d’activités de loisirs et de divertissements ludiques, notamment de “Live Escape Games” et de postes de jeu en réalité virtuelle, et accessoirement, la commercialisation de boissons non alcoolisés à l’exclusion de toute autre même temporairement”. Messieurs [D] [A], [N] [P] et [M] [W], ainsi que Madame [B] [W], sont intervenus à l’acte afin de se porter caution solidaire du preneur envers le bailleur, “en garantie du paiement du montant des loyers, de ses charges, de tous intérêts de retard, indemnités et autres accessoires dus pour la durée du bail et son renouvellement. Par ailleurs, le Crédit Mutuel Arkea a délivré un cautionnement bancaire solidaire pour le compte de Virtuoz Escape au profit de la SCI 233 avenue de la Marne, jusqu’à concurrence de la somme maximale de 7.500 € en principal, intérêts, intérêts de retard, commissions frais et accessoires. Un dépôt de garantie d’un montant de 7.608 € a par ailleurs été stipulé au bail commercial et a été versé. Un état des lieux d’entrée a été dressé contradictoirement le 08 mars 2018 par huissier de justice, suivant procès verbal annexé au bail commercial. Par jugement en date du 24 janvier 2024, une procédure de liquidation judiciaire a été ouverte à l’égard de la SAS Virtuoz Escape. La SAS Virtuoz Escape n’a plus payé les loyers et charges à compter de février 2024. Par courrier du 24 avril 2024, le liquidateur judiciaire a notifié la résiliation du bail commercial à la SCI 233 avenue de la Marne, conformément à l’article L641-12 du code de commerce, à réception dudit courrier. Par courrier en date du 02 mai 2024, la SCI 233 avenue de la Marne a réitéré sa demande de remise des lieux en leur état antérieur, conformément aux stipulations contractuelles, ou de prise en charge de la dépense correspondante à cette remise en état. La remise des clés des locaux pris à bail est intervenue le 27 mai 2024. Le mandataire a précisé qu’en liquidation judiciaire, il n’y avait pas lieu à état des lieux de sortie.

MOTIFS Sur les sommes dues par Madame [B] [W] et Monsieur [D] [A] à la SCI 233 Avenue de la Marne au titre de leur engagement de caution Sur l’engagement de caution souscrit par Madame [B] [W] et Monsieur [D] [A] Suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Suivant les dispositions de l'article 2288 ancien du code civil applicable à l’espèce, le cautionnement est le contrat par lequel une caution s'oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci. Il peut être souscrit à la demande du débiteur principal ou sans demande de sa part et même à son insu. Selon l’article 2302 ancien du code civil applicable à l’espèce, lorsque plusieurs personnes se sont rendues cautions d'un même débiteur pour une même dette, elles sont obligées chacune à toute la dette. En l’espèce, Messieurs [D] [A] et Madame [B] [W], sont intervenus au bail commercial afin de se porter caution solidaire du preneur envers le bailleur, "en garantie du paiement du montant des loyers, de ses charges, de tous intérêts de retard, indemnités et autres accessoires dus pour la durée du bail et son renouvellement”. Les parties ont stipulé au bail que "le cautionnement porte sur le paiement des loyers, charges , accessoires, intérêts, dommages-intérêts, indemnités dues à titre de stipulation de pénalité, indemnité d'occupation, et sur toutes les sommes dues en cas de condamnation judiciaire : dommages intérêts, indemnités d'occupation, ainsi que sur la garantie de bonne exécution des différentes clauses et conditions du bail". Aux termes des stipulations contractuelles, Madame [B] [W] et Monsieur [D] [A] ont également renoncé à se prévaloir des bénéfices de discussion et de division. Il en résulte qu’ils doivent être condamnés solidairement au paiement des sommes dues au titre du bail commercial du 12 avril 2018 par la SAS Virtuoz Escape à la SCI du 233 avenue de la Marne, ce avec intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2024, date à laquelle la mise en demeure de régler ces sommes leur ont été adressées par la SCI. Sur les sommes dues au titre des arriérés de loyers et au titre de l’indemnité d’occupation Selon les dispositions de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Selon l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public. En l’espèce, il n’est pas contesté que les arriérés de loyers, entre février 2024 et mai 2024, s’élevant à 10.957,40 €. Par ailleurs, il faut rappeler que le bail a été résilié le 02 mai 2024 mais que les clés n’ont été restituées que le 27 mai 2024. Par suite, une indemnité d’occupation est due pour cette période. Il ressort du bail commercial du 12 avril 2018 qu’une indemnité d'occupation a été stipulée dans l'hypothèse où le preneur se maintiendrait après résiliation, indemnité établie "forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majoré de cinquante pour cent". Par suite, au regard de ces éléments, la somme due au titre de l’indemnité d’occupation s’élève à hauteur de 4.434,42 € pour la période entre le 2 mai 2024 et le 27 mai 2024. Sur l’existence d’une dette du preneur au titre des frais de remise en état du local Selon les dispositions de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Selon l'article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public. Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Suivant les dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l’espèce, s'agissant des travaux effectués au sein des locaux, le bail commercial du 12 avril 2018 précise, entre autres, en son article intitulé "améliorations" que "tous travaux, embellissements, et améliorations faits par le preneur, même avec l'autorisation du bailleur, deviendront à la fin de la jouissance, quel qu'en soit le motif, la propriété de ce dernier, sans indemnité, à moins que le bailleur ne préfère demander leur enlèvement et la remise des lieux en leur état antérieur, aux frais du preneur [...]". Par ailleurs, au sein d'un paragraphe intitulé "restitution des lieux- remise des clés" du bail commercial du 12 avril 2018, il est stipulé que le preneur "devra rendre les locaux en bon état de réparations ou, à défaut, régler au bailleur le coût des travaux nécessaires pour leur remise en état". La SCI 233 avenue de la Marne a fait part au preneur de son souhait de voir procéder à l’enlèvement des travaux, embellissements, et améliorations faits par le preneur, avec remise des lieux en leur état antérieur, aux frais du preneur, et a réitéré sa demande par courrier du 2 juin 2024. Un état des lieux d'entrée a été dressé le 08 mars 2018 par huissier de justice, suivant procès verbal annexé au bail commercial. Aucun état des lieux de sortie contradictoire n’a été établi. Toutefois, la SCI 233 Avenue de la Marne verse aux débats des devis établis aux fin de remise en état des locaux donnés à bail comme suit : - à hauteur de 16.696,80 € suivant devis du 03 juin 2024 de GT Serrurerie Metallerie, s'agissant notamment de la dépose et pose de placo et dépose du sol pvc noir, - à hauteur de 14.248,80 € suivant devis du 05 juin 2024 de EI [G] [I] s'agissant notamment de la reprise des dégradations causées au système de climatisation du local. Force est de constater que ces devis n’ont été établis que quelques jours après la restitution des clés au bailleur. La SCI 233 avenue de la marne produit également une facture de 1.800 € de BF Elec, en date du 21 octobre 2024, aux fins de location d'une nacelle avec chauffeur pour déposer des enseignes publicitaires, Elle verse enfin aux débats des photographies, toutefois non datées, portant la mention “avant” et “après”, sur lesquelles les désordres évoqués sont apparents. L’ensemble de ces éléments démontre la réalité de l’absence de remise en état des lieux décrite par le bailleur, obligation de remise en état qui incombait pourtant au preneur. Notamment, sont établis la présence de panneaux publicitaires à déposer, la nécessité de remettre en leur état antérieur les cloisons et revêtements, ainsi que la nécessité de rétablir la climatisation. Dès lors, et au regard des justificatifs produits, la somme totale de 32.745,60 € est due au titre des frais de remise en état. Sur les sommes à déduire Selon les dispositions de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Selon l'article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public. En l’espèce, le bail commercial du 12 avril 2018 a stipulé un dépôt de garantie, comme suit : "à la garantie du paiement régulier des loyers et des charges ci dessus stipulés et de l'exécution des conditions du bail, le preneur a remis dès avant ce jour en dehors de la comptabilité de l'office notarial, au bailleur qui le reconnaît et lui en donne quittance, une somme de sept mille six cent huit euros (7.608,00 eur), à titre de dépôt de garantie.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier.