Tribunal judiciaire, référés, 28 juillet 2026 — n° 26/00361

DÉBATS à l’audience publique du 02 Juin 2026 ORDONNANCE du 28 Juillet 2026 LE JUGE DES RÉFÉRÉS Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes : Par acte sous seing privé du 18 octobre 2023, la société Ceetrus Extension Villeneuve [Adresse 3] a mis à bail commercial au profit de la société TP, exerçant sous l’enseigne [Adresse 4], la cellule n°163 au sein du centre commercial de [Localité 3] situé au [Adresse 5] à [Localité 3] (Nord). Conclu pour une durée de dix années, le contrat a fixé le loyer annuel de base à 34 580,36 euros hors taxes et hors charges, et le loyer annuel variable additionnel à 10% du chiffre d’affaires annuel hors taxes, payable par quart et d’avance, et prévu le versement d’un dépôt de garantie de 8 645,09 euros. Par acte sous seing privé du 1er décembre 2023, la société Ceetrus Extension [Localité 1] a mis à disposition au profit de la société TP, à l’usage de réserve séche déportée, le local n°160C au sein du centre commercial de [Localité 3] situé au [Adresse 6][Adresse 7] à [Localité 3] (Nord) à compter du 8 décembre 2023. Conclu pour une durée de dix années, le contrat a fixé le loyer annuel à 13 500 euros HT, payable par quart et d’avance et prévu le versement d’un dépôt de garantie de 3 375 euros. Le 23 septembre 2026, à la suite d’impayés, la société Ceetrus Extension [Localité 1] a fait signifier à la société TP un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire figurant dans le bail du 18 octobre 2023. Le 20 février 2026, la société Ceetrus Extension [Localité 1] a assigné la société TP devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, notamment aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 18 octobre 2023, de constater la résiliation subséquente du bail du 1er décembre 2023 et de condamner la défenderesse à payer les sommes dues au titre des baux. L’affaire a été appelée à l’audience du 24 mars 2026 et renvoyée à l’audience du 5 mai 2026, puis à celle du 2 juin 2026, à laquelle elle a été retenue. Par conclusions notifiées par voie électronique le 29 mai 2026 et soutenues oralement, la société Ceetrus Extension Villeneuve [Adresse 3], représentée par son avocat, demande : - constater la résiliation de plein droit du contrat de bail commercial du 18 octobre 2023 entre la société Ceetrus extension [Adresse 8] et la société TP, à la date d’expiration du délai d’un mois qui suit la signification du commandement visant la clause résolutoire signifié le 23 septembre 2025, soit à effet au 23 octobre 2025, - ordonner l’expulsion de la société TP ainsi que de toutes personnes qu’elle aurait pu y introduire dans les lieux, avec, si besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les 24 heures de la décision devant intervenir, - condamner, par provision, la société TP au paiement d’une indemnité d’occupation, à compter du 24 octobre 2025, à hauteur du montant des loyers et charges dits « contractuels », majoré de 100 % et ce, jusqu’à la libération effective et complète des lieux avec la remise des clefs, - ordonner la séquestration des objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux dans tel « garde meubles » du choix de la société Ceetrus extension Villeneuve [Adresse 3] aux frais, risques et périls de la société TP, dans les conditions des articles L. 433 1 et suivants et R.

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la résiliation des baux Conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. La juridiction des référés n’est pas tenue de caractériser l’urgence, au sens du 1er alinéa de l’article 835 précité, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail. sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 18 octobre 2023 L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. En application de l'article 1353 du code civil, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance. La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier. Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : - le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ; - le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ; - la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement. En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il n’existe en outre aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la clause résolutoire et l’article L. 145-17, alinéa 1er, du code de commerce y sont reproduits. Le commandement du 23 septembre 2025 contient toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. C’est ainsi que figurent la somme de 62 171,08 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges au 4 août 2025 et la somme de 350,43 euros au titre du coût de l’acte. Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance. Dès lors, il y a lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail du 18 octobre 2023 se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à la date du 23 octobre 2025. Sur la résiliation du bail du 1er décembre 2023 Le bail du 1er décembre 2023 stipule qu’”il est convenu entre les parties qu’en cas de résiliation anticipée et/ou congé et/ou cession du bail commercial susmentionné [du 18 octobre 2023], quel qu’en soit la cause ou la nature, le présent bail portant sur la réserve prendra automatiquement fin et de plein droit à la date de résiliation anticipée et/ou de congé et/ou de cession, sauf accord contraire des parties” (page 2 - pièce n°4). Le juge des référés est tenu d'appliquer les clauses claires du contrat qui lui est soumis. Si le preneur, la société TP, a délivré congé du bail du 1er décembre 2023 à effet au 31 août 2026, il est manifeste que les parties ont entendu faire de ce contrat de mise à disposition du local de réserve un contrat accessoire au contrat de bail commercial du 18 octobre 2023. Par conséquent, il convient de constater la résiliation du bail du 1er décembre 2023 à la même date que le bail commercial auquel il se trouve lié, soit au 23 octobre 2025. Sur les demandes d’expulsion L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu de la clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile dès lors que son maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite ou que l’obligation de libérer les lieux correspond à une obligation non sérieusement contestable. En l’espèce, aucune contestation sérieuse n’affectant l’obligation pour la société TP de quitter les lieux mis à disposition par les baux du 18 octobre et 1er décembre 2023, son expulsion sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif. Sur les demandes de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation Conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier. L’acquisition de la clause résolutoire du bail du 18 octobre 2023 et la résiliation du bail du 1er décembre 2023 rend la société TP occupante sans droit ni titre des locaux ; cette occupation prive la demanderesse de la disposition de ces locaux. L'indemnité d' occupation compense le préjudice causé au bailleur du fait de l'occupation sans droit ni titre du preneur. Par conséquent, le bailleur est fondé à obtenir des provisions à valoir sur les indemnités d’occupation dont est redevable la société TP à compter du 24 octobre 2025 si celle-ci ne libère pas les lieux. Il convient de fixer le montant de ces indemnités au montant des loyer et charges qui aurait été dû si les baux s’étaient poursuivis, cette indemnité étant due jusqu’à complète libération des lieux. Sur les demandes de provision au titre de l’arriéré En application des dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder, en référé, une provision au créancier. Le caractère non sérieusement contestable de l'obligation fondant la demande est la seule condition de l'octroi d'une provision. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. Sur la demande de provision au titre du bail conclu le 18 octobre 2023 En l’espèce, la demande de provision est étayée par les pièces versées aux débats, notamment le bail commercial du 18 octobre 2023, le commandement de payer du 23 septembre 2026 et le décompte actualisé au 5 février 2026 mentionnant un solde débiteur de 75 174,43 euros, loyer et charges du 1er trimestre 2026 inclus. La société TP produit aux débats deux ordres de virement instantanné des 28 et 29 mai 2026 au bénéfice du bailleur pour un montant total de 10 000 euros (pièce n°6). L’arriéré locatif en application du bail du 18 octobre 2023 constituant une dette non sérieusement contestable s’élève donc à la somme de 65 174,43 euros, loyer et charges du 1er trimestre 2026 inclus.

EN CONSÉQUENCE LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ; Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main ; A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ; En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;