Tribunal judiciaire, référés, 28 juillet 2026 — n° 26/00636

DÉBATS à l’audience publique du 16 Juin 2026 ORDONNANCE du 28 Juillet 2026 LE JUGE DES RÉFÉRÉS Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes : Suivant acte authentique du 28 mars 2018, la société Sarmot a mis à bail au profit de la société Auto Bilan [Localité 2]-[Localité 3] des locaux situés aux n°[Adresse 3] à [Localité 2] (Nord) à compter du 30 mars 2018. Conclu pour une durée de neuf années, le contrat a fixé le loyer annuel à 30 211,20 euros HT, payable mensuellement et d’avance et le versement d’un dépôt de garantie de 5 035,20 euros. Suivant acte authentique du 30 décembre 2024, la société Auto Bilan [Localité 2]-[Localité 3] a cédé le fonds de commerce et le droit au bail à la société Contrôle Technique [Localité 2] HHD. Le contrat prévoit que le cessionnaire se conforme à l’ensemble des obligations du bail, a fixé le loyer mensuel à 2 999,27 euros hors taxes payable mensuellement et le versement d’un dépôt de garantie de 5 988,54 euros. Le 21 novembre 2025, la société Sarmot a fait signifier à la société Contrôle Technique [Localité 2] HHD un commandement de payer la taxe foncière 2025, l’assurance propriétaire non occupant et la clause pénale et visant la clause résolutoire figurant dans le bail. Le 17 avril 2026, la société Sarmot a assigné la société Contrôle Technique [Localité 2] HHD devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, notamment aux fins de voir : - constater que la clause résolutoire contenue dans le bail du 28 mars 2018 consenti par la société Sarmot à la société Auto Bilan [Localité 2] [Localité 3] et cédé par acte du 30 décembre 2024 à la société Contrôle Technique [Localité 2] HHD est acquise ; - constater en conséquence la résiliation dudit bail à compter du 21 décembre 2025 ; - condamner la société Contrôle Technique [Localité 2] HHD à verser à la société Sarmot, à titre provisionnel, la somme de 3 958,80 euros au titre de la taxe foncière 2025 ; - condamner la société Contrôle Technique [Localité 2] HHD à verser à la société Sarmot, à titre provisionnel, la somme de 792 euros au titre de l’assurance propriétaire non occupant ; - condamner la société Contrôle Technique [Localité 2] HHD à verser à la société Sarmot, à titre provisionnel, la somme de 714 euros au titre de l’assurance propriétaire non occupant selon avis d’échéance du 10 mars 2026 ; - condamner la société Contrôle Technique [Localité 2] HHD à verser à la société Sarmot, à titre provisionnel, la somme de 475,08 euros au titre de l’indemnité forfaitaire de 10 % ; - condamner la société Contrôle Technique [Localité 2] HHD à verser à la société Sarmot, à titre provisionnel, la somme de 5 398,68 euros par mois à compter du 21 décembre 2025 au titre de l’indemnité d’occupation sur la base du dernier loyer (3 599,12 euros TTC HC) majoré de 50 % conformément à la clause pénale du bail commercial ainsi que les charges correspondantes ; - condamner la société Contrôle Technique [Localité 2] HHD à verser à la société Sarmot, à titre provisionnel, les intérêts au prorata temporis à compter de leur date d’exigibilité, au taux légal majoré de 4 points sur les sommes visées ci avant ; - juger que le montant total des loyers d’avance ainsi que le dépôt de garantie resteront acquis à la société Sarmot, soit 5 998,54 euros au titre du dépôt de garantie correspondant à deux mois de loyer ; - ordonner l’expulsion de la société Contrôle Technique [Localité 2] HHD et de tous occupants de son chef des locaux objet du bail, dans le délai de huit jours suivant la notification de l’ordonnance à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ; - condamner la société Contrôle Technique [Localité 2] HHD à payer à la société Sarmot la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; - condamner la société Contrôle Technique [Localité 2] HHD en tous les frais et dépens, y compris les frais du comm…

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la non-comparution du défendeur et l’office du juge Bien que régulièrement assignée dans les conditions prévues par les dispositions des articles 655 et suivants du code de procédure civile, par acte remis à l’étude de commissaire de justice, la société Contrôle Technique [Localité 2] HHD n’a pas comparu. En conséquence, la présente ordonnance sera réputée contradictoire en application des dispositions de l'article 473 du code de procédure civile. Conformément aux dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur l’acquisition de la clause résolutoire Conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. La juridiction des référés n’est pas tenue de caractériser l’urgence, au sens du 1er alinéa de l’article 835 précité, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail. L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. En application de l'article 1353 du code civil, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance. La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier. Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : - le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ; - le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ; - la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement. En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il n’existe en outre aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. Il précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la clause résolutoire et l’article L. 145-17, alinéa 1er, du code de commerce y sont reproduits. L’acte authentique du 18 mars 2018 et l’acte de cession du bail du 30 décembre 2024 (pièces n° 3 et 4) listent les charges supportés par le locataire : - la taxe foncière ; - les taxes additionnelles à la taxe foncière, au rang desquelles figurent la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et la taxe de balayage, ainsi que les impôts et taxes et redevances liées à l’usage du local de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ; - les dépenses de consommation, c’est à dire chauffage, eau, gaz et électricité ; - les taxes afférentes à son activité ; - les charges nécessaires à l’exploitation de son commerce ; - l’assurance du propriétaire non occupant. Le commandement de payer du 21 novembre 2025 contient toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. C’est ainsi que figurent les sommes de 3 958, 80 euros au titre de la taxe foncière 2025, 792 euros au titre de l’assurance propriétaire non occupant, 475, 08 euros au titre de la clause pénale et 160, 14 euros au titre du coût de l’acte. Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance. En conséquence, il y a lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à la date du 21 décembre 2025. Sur la demande d’expulsion L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu de la clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile dès lors que son maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite ou que l’obligation de libérer les lieux correspond à une obligation non sérieusement contestable. En l’espèce, aucune contestation sérieuse n’affectant l’obligation pour la société Contrôle Technique [Localité 2] HHD de quitter les lieux, son expulsion sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif, sans qu’il y ait lieu de prononcer une astreinte. Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation Conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier. L’acquisition de la clause résolutoire rend la société Contrôle Technique [Localité 2] HHD occupante sans droit ni titre des locaux ; cette occupation prive la demanderesse de la disposition de ces locaux. L'indemnité d' occupation compense le préjudice causé au bailleur du fait de l'occupation sans droit ni titre du preneur. Par conséquent, le bailleur est fondé à obtenir une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation dont est redevable la société Contrôle Technique [Localité 2] HHD à compter du 22 décembre 2025 si celle-ci ne libère pas les lieux. Il convient de fixer, le montant de cette indemnité au montant de loyer et charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, cette indemnité étant due jusqu’à complète libération des lieux. Sur les demandes de provision au titre de la taxe foncière et de l’assurance propriétaire non occupant En application des dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder, en référé, une provision au créancier. Le caractère non sérieusement contestable de l'obligation fondant la demande est la seule condition de l'octroi d'une provision. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. En l’espèce, les demandes de provision sont étayées par les pièces versées aux débats, notamment le bail commercial du 18 mars 2018, l’acte de cession du bail du 30 décembre 2024 (pièces n°3 et 4) et le commandement de payer du 21 novembre 2025. Ainsi, l’obligation de la défenderesse de payer la somme de 3 958,80 euros au titre de la taxe foncière 2025 et la somme de 792 euros au titre de l’assurance propriétaire non occupant ne sont pas sérieusement contestables.

EN CONSÉQUENCE LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ; Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main ; A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ; En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;