Tribunal judiciaire, loyers commerciaux, 27 juillet 2026 — n° 25/00032

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

EXPOSÉ DU LITIGE La SCI LA PERDRIX, propriétaire d’un terrain nu situé à [Adresse 3], a consenti un bail à construction au profit de la société BMSE par acte du 23 octobre 1971. La locataire a dans la foulée construit deux bâtiments d’exploitation dans ce cadre. Par acte authentique du 26 février 1977, la société BMSE a vendu les bâtiments construits à la SCI LA PERDRIX, qui, par acte du même jour, lui a donné à bail lesdits bâtiments et leur terrain d’assiette, pour une durée de neuf années à compter du 1er mars 1977. Le bail s’est prolongé tacitement jusqu’en décembre 2000. Par acte sous seing privé en date du 26 décembre 2000, la SCI LA PERDRIX a consenti à la société BMSE un nouveau bail commercial pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2000, moyennant un loyer annuel en principal de 300 000 F portant sur l’entière parcelle et les deux bâtiments initiaux. Ce contrat rappelle que « En 1984, la société « BOIS ET MATERIAUX DE CONSTRUCTION DU SUD-EST » a fait construire sur le terrain appartenant à la SCI LA PERDRIX deux nouveaux bâtiments à usage industriel et de bureaux, d’une superficie de 1 575 m2 chacun, soit au total 3 150 m2, dont la SCI LA PERDRIX deviendra propriétaire au bout d’une période de trente années, c’est-à-dire en 2014. » Le 9 mars 2009, la SCI LA PERDRIX a délivré congé avec offre de renouvellement. Le renouvellement a été consenti aux mêmes clauses et conditions, moyennant un loyer annuel en principal de 66 515,46 € hors taxes et hors charges. Le 16 octobre 2017, la SCI LA PERDRIX a fait délivrer congé à la date du 30 septembre 2018 sans offre de renouvellement ni d’indemnité d’éviction, invoquant le défaut d’entretien des locaux par la société locataire. Par jugement du 1er juillet 2021, le tribunal judiciaire de Lyon a jugé que la société BMSE bénéficiait du droit au paiement d’une indemnité d’éviction et a ordonné une expertise visant à l’évaluation de cette indemnité, désignant Monsieur [N] en qualité d’expert. Celui-ci a déposé son rapport le 2 mars 2022. Par acte de commissaire de justice du 22 mars 2022, la SCI LA PERDRIX a usé de son droit de repentir en application des dispositions de l’article L. 145-58 du code de commerce et a ainsi consenti au renouvellement du bail. Les parties ne s’étant pas accordées sur le montant du loyer annuel, la SCI LA PERDRIX a notifié à la société BMSE un mémoire préalable par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 12 mars 2024 et acte de commissaire de justice signifié le 14 mars 2024. Par acte extra-judiciaire du 10 juillet 2025, la SCI LA PERDRIX a fait assigner la société BMSE devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Lyon aux fins de fixation du loyer commercial du bail renouvelé. A l’audience du 3 mars 2026, la SCI LA PERDRIX, reprenant oralement les termes de son mémoire n° 1, demande au juge des loyers commerciaux de : A titre principal, - Débouter la société BMSE de ses demandes ; - Fixer le loyer annuel renouvelé à la somme de 209 997 € hors taxes et hors charges à effet au renouvellement intervenu le 22 mars 2022 ; - Condamner la société BSME à payer à la SCI LA PERDRIX, la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; - Condamner la même aux entiers dépens de l’instance. La société BMSE, reprenant oralement les termes de son mémoire n°2 notifié par RPVA le 27 février 2026 et par courrier recommandé le même jour, demande au juge des loyers commerciaux de : - Débouter la SCI LA PERDRIX de toutes ses demandes, fins et conclusions ; - Fixer le loyer du bail renouvelé consenti à la Société BMSE à effet du 22 mars 2022 à la somme annuelle en principal HT/HC de 97 512, 30 € ; - Condamner la SCI LA PERDRIX au paiement de la somme de 5 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

MOTIFS L’article L. 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1 Les caractéristiques du local considéré ; 2 La destination des lieux ; 3 Les obligations respectives des parties ; 4 Les facteurs locaux de commercialité ; 5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage. L’article L. 145-34 du même code prévoit qu’à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif. Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. En l’espèce, la SCI LA PERDRIX invoque le déplafonnement du loyer du bail renouvelé le 22 mars 2022 en raison de l’existence d’une modification notable des caractéristiques du bien loué, expliquant que deux bâtiments supplémentaires ont été construits en 1984 et qu’il est prévu contractuellement qu’ils deviennent la propriété du bailleur trente ans plus tard, soit en 2014. La société BMSE fait quant à elle valoir d’une part le fait que l’accession n’est susceptible d’intervenir qu’en fin de jouissance, et d’autre part que les constructions dont s’agit constituent non une modification notable des caractéristiques du bien loué mais des améliorations au sens de l’article R. 145-8 du code de commerce, ne pouvant justifier un déplafonnement du loyer qu’au moment du deuxième renouvellement. Sur le transfert de propriété des bâtiments construits en 1984 au bailleur Le bail du 26 décembre 2000 rappelle en préalable que : « En 1984, la société « BOIS ET MATERIAUX DE CONSTRUCTION DU SUD-EST » a fait construire sur le terrain appartenant à la SCI LA PERDRIX deux nouveaux bâtiments à usage industriel et de bureaux, d’une superficie de 1 575 m2 chacun, soit au total 3 150 m2, dont la SCI LA PERDRIX deviendra propriétaire au bout d’une période de trente années, c’est-à-dire en 2014. » A la suite de ce paragraphe, il est écrit : « Aujourd’hui les parties conviennent d’établir un nouveau bail ». La clause d’accession, en page 6 du même bail, clause n°16, stipule que : « Il [le preneur] pourra faire dans les lieux loués, tous travaux, percements de murs et de cloisons, changement de distributions, réparations, améliorations, embellissements qu’il jugera utiles de faire, à la condition que lesdits travaux soient exécutés dans les règles de l’art, sans nuire à la solidité de l’immeuble et des immeubles voisins et sous la conduite et la surveillance d’un architecte. Les travaux seront faits aux frais exclusifs du preneur et resteront à la fin du bail, la propriété du bailleur, sans aucune indemnité quelconque. Le bailleur pourra toujours exiger la remise des lieux dans leur état primitif aux frais du preneur. La présente clause s’applique même aux travaux autorisés par le bailleur. » Il convient de souligner l’existence et la précision du rappel du transfert de propriété des deux bâtiments construits en 1984 dans le bail. L’usage du futur et non du conditionnel dans la première stipulation (“dont la SCI LA PERDRIX deviendra propriétaire au bout d’une période de trente années”) permet également de considérer ce point comme un élément acquis dans l’esprit des parties. Par ailleurs, la clause d’accession stipulée en page 6, dont la société BMSE considère qu’elle inclurait les bâtiments litigieux, est également formulée au futur, permettant de considérer qu’elle s’applique aux travaux postérieurs au bail. Aucune précision n’est apportée quant au sort des travaux antérieurs, ce alors que le bien est donné à bail à la société BMSE depuis plus de vingt ans au 26 décembre 2000, et que des travaux importants ont été réalisés depuis. Il ressort de ces éléments que le bail du 26 décembre 2000 stipule d’une part le transfert de propriété des deux bâtiments construits en 1984 au bout de 30 ans et d’autre part l’accession en fin de bail, sauf option de remise en état dévolue au bailleur, s’agissant des travaux ultérieurs. Sur la qualification des travaux et leur influence sur le plafonnement du loyer L’article R. 145-3 du code de commerce dispose que les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération : 1° De sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2° De l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ; 4° De l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5° De la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire. L’article R. 145-8 du même code prévoit notamment que les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. En l’espèce, il est constant que deux bâtiments supplémentaires à usage industriel et de bureaux ont été édifiés en 1984, faisant passer la surface bâtimentaire de 3150 m2 au double, soit 6200 m2. Le transfert de propriété de la société BMSE vers la SCI LA PERDRIX, en 2014, constitue une modification notable des surfaces affectées à l’exploitation mises à disposition par le bailleur au preneur. La construction des deux bâtiments litigieux en 1984 n’a pas été réalisée dans le cadre du bail commercial, qui depuis 1977 ne recouvrait que les deux bâtiments initiaux et leur terrain d’assiette, définis comme “deux halls couverts avec bureaux incorporés, d’une superficie au sol de 3150 m2, le terrain en dépendant d’une superficie de 2475 m2” (bail commercial du 26 février 1977). La totalité du terrain objet du bail à construction du 23 octobre 1971, support des deux bâtiments de 1984, n’a été incluse dans le bail commercial que lors de la conclusion du nouveau bail le 26 décembre 2000. En outre, l’ampleur des travaux réalisés, qui ont eu pour conséquence de doubler la surface des bâtiments d’exploitation (usage industriel et de bureaux) vont au-delà d’une simple amélioration du bien loué au sens de l’article R. 145-8 du code de commerce.