Tribunal judiciaire, pcp jcp acr référé, 29 juillet 2026 — n° 26/02502

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 3 août 2023, la société anonyme CDC HABITAT SOCIAL a consenti un bail d’habitation à Mme [U] [T] sur des locaux, appartement situé au 13ème étage, porte n°1304, [Adresse 3]. Par acte de commissaire de justice du 21 octobre 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3.088,15 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [U] [T] le 24 octobre 2025. Par assignation du 6 février 2026, la société anonyme CDC HABITAT SOCIAL a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail sur le local d’habitation avec cave, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [U] [T], voir statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges majorés de 10% , à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, et jusqu’à libération des lieux,5.856,73 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, arrêté au 29 janvier 2026, à parfaire à l’audience, en tout état de cause les loyers impayés jusqu’au prononcé de l’acquisition de la clause résolutoire,700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant le coût de l’assignation et de sa notification au représentant de l’Etat dans le département. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 9 février 2026. Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l'audience. Prétentions et moyens des parties À l'audience du 4 juin 2026, la société anonyme CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 28 mai 2026, s'élève désormais à la somme de 8.099,55 euros, terme du mois d’avril 2026 inclus, frais déduits. La société anonyme CDC HABITAT SOCIAL indique qu'il n’y a pas eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle mentionne accepter les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire sollicités. Mme [U] [T], qui comparait à l’audience, reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux. Elle expose être employée en CDI, percevoir la somme de 1.500 euros par mois, avoir 3 enfants à charge et précise que les allocations et aides personnalisées sont suspendues depuis son mariage en avril 2025. Mme [U] [T] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et le bénéfice de délais de paiement. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Mme [U] [T] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande La société anonyme CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeurer infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail ou exécutées volontairement par le bailleur. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 21 octobre 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 3.088,15 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 21 décembre 2025. Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après. En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. 2. Sur la dette locative Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. En l’espèce, la société anonyme CDC HABITAT SOCIAL verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 28 mai 2026, Mme [U] [T] lui devait la somme de 8.099,55 euros, terme d’avril 2026 inclus. Mme [U] [T] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [U] [T] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. 3. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 926,46 euros, provision pour charges incluses. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 22 décembre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’EPIC HABITAT OPH ou à son mandataire. Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de majorer le montant du loyer courant pour fixer l’indemnité d’occupation, de sorte que cette demande sera rejetée. 4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Mme [U] [T], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Compte tenu de la situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire, rendue en premier ressort et assortie de plein droit de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse, CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 21 octobre 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 3 août 2023 entre la société anonyme CDC HABITAT SOCIAL, d’une part, et Mme [U] [T], d’autre part, concernant les locaux, appartement, appartement situé au 13ème étage, porte n°1304, [Adresse 3] est résilié depuis le 21 décembre 2025, CONDAMNONS Mme [U] [T] à payer à la société anonyme CDC HABITAT SOCIAL la somme de 8.099,55 euros, à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 28 mai 2026, terme du mois d’avril 2026 inclus, AUTORISONS Mme [U] [T] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 35 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [U] [T], DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 21 décembre 2025, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [U] [T] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, Mme [U] [T] sera condamnée à verser, à titre provisoire, à la société anonyme CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme mensuelle de 926,46 euros, et ce, à partir du 22 décembre 2025, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, DÉBOUTONS la société anonyme CDC HABITAT SOCIAL du surplus de ses demandes, notamment de sa demande de majoration du loyer courant pour la fixation de l’indemnité d’occupation mensuelle ; DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, CONDAMNONS Mme [U] [T] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 21 octobre 2025 et celui de l'assignation du 6 février 2026, DISONS n’y avoir à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, DÉBOUTONS l’EPIC ANONYME CDC HABITAT SOCIAL de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 juillet 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge