Tribunal judiciaire, loyers commerciaux, 29 juillet 2026 — n° 26/00488

EXPOSE DU LITIGE Par acte authentique en date du 21 janvier 1988, la société SCI [L] a donné à bail commercial à la société LUX PARFUMS, aux droits et obligations de laquelle se sont trouvées successivement la société [D] [B] et à présent la société [D] [F], des locaux dépendant d'un immeuble sis à Paris 5ème arrondissement, [Adresse 3], pour une durée de neuf années du 1er février 1988 au 31 janvier 1997, l'usage de « commerces de parfumerie de luxe, vêtements, prêt à porter de luxe » et un loyer annuel de 360.000 francs, soit 54.881,65 euros hors taxes et hors charges. Selon jugement en date du 21 janvier 2003, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a fixé à la somme de 37.000 euros par an et en principal le montant du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 1999. Par acte d'huissier de justice signifié le 26 septembre 2011, la société [D] [F] a sollicité de la société SCI [L] le renouvellement du bail, à compter du 1er octobre 2011 et aux mêmes charges et conditions que le bail précédent. En réponse, par acte d'huissier de justice signifié le 07 décembre 2011, la société SCI [L] a informé la société [D] [F] qu'elle n'était pas opposée au principe du renouvellement du bail mais qu'elle souhaitait que le loyer annuel soit fixé à la somme de 60.000 euros hors taxes et hors charges. Aucune suite n'ayant été donnée à cette demande d'augmentation du loyer, le bail s'est renouvelé le 1er octobre 2011 aux charges et conditions du bail précédent. Par acte de commissaire de justicie signifié le 09 août 2023, la société [D] [F] a sollicité le renouvellement du bail pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2023 moyennant un loyer annuel de 45.000 euros hors taxes et hors charges. Selon acte de commissaire de justice signifié le 10 octobre 2023, la société SCI [L] a informé la société [D] [F] qu'elle consentait au principe du renouvellement du bail mais refusait tout abaissement du loyer annuel et sollicitait que celui-ci soit fixé à la somme de 73.756,80 euros hors taxes et hors charges. Par mémoire préalable notifié à la société SCI [L] par lettre recommandée avec avis de réception en date du 05 juillet 2024, postée le même jour et distribuée le 09 juillet 2024, la société [D] [F] a sollicité la fixation du loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 45.000 euros hors taxes et hors charges. C'estdans ces circonstances que par acte de commissaire de justice signifié le 16 décembre 2025, la société [D] [F] a assigné la société SCI [L] à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris. L’affaire a été appelée à l’audience du 06 mai 2026 à laquelle la société [D] [F] était représentée par son avocat.

MOTIFS Selon l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence de comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. 1- Sur le principe du renouvellement du bail Selon l'article L.145-10 du code de commerce, à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation. Il ressort des pièces produites que les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail des locaux à compter du 1er octobre 2023 par l'effet de la demande de renouvellement signifiée le 09 août 2023 par la société [D] [F] à la société SCI [L] et de l'acceptation de cette dernière signifiée à la première le 10 octobre 2023 par acte de commissaire de justice. Le principe du renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2023 sera donc constaté. 2- Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé Selon l'article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1- les caractéristiques du local concerné ; 2- la destination des lieux ; 3- les obligations respectives des parties ; 4- les facteurs locaux de commercialité ; 5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Les articles R.145-2 à R.145-11 du même code précisent la consistance de ces éléments. L'article L.145-34 dispose qu'à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif. Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. Il est acquis que lorsque la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné résultant de l’évolution des indices à la date du renouvellement, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative sans qu’il soit nécessaire pour le preneur d’établir une quelconque modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33 du code de commerce. En outre, conformément à l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Enfin, l'article R.145-30 du code de commerce dispose que lorsque le juge s'estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s'il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d'un consultant. Toutefois, s'il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder. Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R.145-3 à R.145-7, L.145-34, R.145-9, R.145-10 ou R.145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l'expert à la recherche de l'incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte. L'article 146 du code de procédure civile dispose qu'une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve. En l'espèce, si la société [D] [F] invoque que la valeur locative des locaux considérés est inférieure au loyer plafonné et doit être fixée à un montant de 700 euros/m²P, elle n'en rapporte pas la preuve, notamment en produisant tout élément relatif aux caractéristiques des locaux ainsi que des références de prix couramment pratiqués dans le voisinage. En outre, une expertise ne peut être ordonnée car, la société [D] [F] ne produisant aucun élément au soutien de sa demande, la mesure aurait pour effet de suppléer sa carence dans l'administration de la preuve, ce qui est contraire aux dispositions légales susvisées. Par conséquent, la demande principale de la société [D] [F] de fixation du loyer annuel du bail renouvelé au 1er octobre 2023 à la somme de 45.000 euros, hors taxes et hors charges, ainsi que ses demandes subsidiaires de désignation d'un expert et de fixation du loyer provisionnel, seront rejetées. En outre, la fixation du montant du loyer à la valeur locative étant rejetée, le loyer doit être fixé selon la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques en application de l'article L.145-34 du code de commerce rappelé ci-dessus. Afin de permettre aux parties de donner toutes observations utiles quant aux indices applicables, au mode de calcul du loyer plafonné et au montant du loyer plafonné obtenu, il convient d'ordonner la réouverture des débats et le renvoi de l'affaire à l'audience du 10 décembre 2026. Les autres demandes relatives aux intérêts, dépens et frais irrépétibles seront réservés.

PAR CES MOTIFS La juge des loyers commerciaux, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, Constate le principe du renouvellement, à compter du 1er octobre 2023, du bail commercial conclu entre la société SCI [L] et la société [D] [F] et portant sur les locaux sis à Paris 5ème arrondissement, [Adresse 3] ; Rejette la demande principale de la société [D] [F] de fixation à la somme de 45.000 euros, hors taxes et hors charges, du loyer annuel du bail renouvelé au 1er octobre 2023 ; Rejette les demandes subsidiaires de la société [D] [F] de désignation d'un expert et de fixation du loyer provisionnel ; Ordonne la réouverture des débats et le renvoi de l'affaire à l'audience du 10 décembre 2026 à 9 heures 30 afin de permettre aux parties de notifier par mémoire leurs observations relatives à l'indice applicable au calcul du loyer plafonné, au mode de calcul du loyer plafonné et au montant du loyer plafonné obtenu ; Dit que le présent jugement vaut convocation des parties à l'audience susvisée ; Réserve les demandes relatives aux intérêts, dépens et frais irrépétibles. Fait et jugé à [Localité 1], le 29 juillet 2026. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE C. BERGER S. FORESTIER