Tribunal judiciaire, loyers commerciaux, 29 juillet 2026 — n° 22/05968

EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 03 septembre 2007, Mme [B] [J] et Mme [U] [J], aux droits et obligations desquelles se trouve la société BARBES 19, ont donné à bail commercial à la société GRAND OPTICAL, aux droits et obligations de laquelle se trouve la société GRANDVISION FRANCE, des locaux dépendant d’un immeuble sis à [Localité 4], [Adresse 3] et [Adresse 4], pour une durée de neuf années du 1er octobre 2007 au 30 septembre 2016, l'exercice de l'activité « d'optique, lunetterie, audio-prothèses, ensemble ou séparément et accessoires s'y rapportant» et un loyer annuel de 100.000 euros hors charges et hors taxes. Par acte d'huissier de justice signifié le 05 novembre 2021, la société GRANDVISION FRANCE a sollicité de la société BARBES 19 le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2022 , pour une durée de neuf années et un loyer annuel de 100.000 euros hors taxes et hors charges. Selon lettre recommandée avec avis de réception en date du 08 février 2022, reçue le 10 février 2022, la société GRANDVISION FRANCE a notifié à la société BARBES 19 un mémoire en fixation du loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 100.000 euros hors taxes et hors charges. Puis, par acte de commissaire de justice signifié le 06 mai 2022, la société GRANDVISION FRANCE a assigné la société BARBES 19 à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris. Par jugement rendu le 05 juin 2024, le juge des loyers commerciaux a notamment : - constaté le principe du renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2022 ; - ordonné une mesure d'expertise et désigné en qualité d' expert M. [H] [M] en lui donnant notamment pour mission de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er janvier 2022 au regard des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce ; - fixé le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges. L'expert a déposé son rapport qui a été reçu au greffe le 13 octobre 2025. Après renvoi à la demande des parties, l'affaire a été retenue à l'audience du juge des loyers commerciaux du 06 mai 2026 à laquelle la société GRANDVISION FRANCE et la société BARBES 19 étaient représentées par leur avocat. Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, la société GRANDVISION FRANCE demande au juge des loyers commerciaux de : « A titre principal, - JUGER que le renouvellement du bail prend effet au 1er janvier 2022 aux clauses et conditions du bail échu, sous réserve de l'application des dispositions d'ordre public de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite Loi Pinel ; - FIXER le montant du loyer de renouvellement à la somme de 108.990 € hors taxes et hors charges par an à compter du 1er janvier 2022 ; - JUGER que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence ; - CONDAMNER la société BARBES 19 à rembourser à la societe GRAN DVISION FRANCE le loyer trop payé, correspondant à la différence entre le loyer réglé depuis le 1er janvier 2022 et le loyer qui sera fixé judiciairement à cette date ; - JUGER que le loyer trop versé, remboursé àla societe GRANDVISION FRANCE, portera intérêt au taux légal à compter de la date de notification de son mémoire préalable en date du 8 février 2022 ; - ORDONNER la capitalisation des intérêts de retard conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil, pour les intérêts échus depuis plus d'une année. En tout état de cause, - CONDAMNER la société BARBES 19 à payer à la société GRANDVISION la somme de 7.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Romain LESUEUR.» Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, la société BARBES 19 demande au juge des loyers commerciaux de : « - FIXER le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2022 à la somme annuelle de 185.000 € (CE…

MOTIFS 1- Sur les demandes de fixation du montant du loyer du bail renouvelé Selon l'article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1- les caractéristiques du local concerné ; 2- la destination des lieux ; 3- les obligations respectives des parties ; 4- les facteurs locaux de commercialité ; 5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Les articles R.145-2 à R.145-11 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments. Selon l'article L.145-34 du même code, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif. Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. Il est rappelé que dans son jugement du 05 juin 2024, le juge des loyers commerciaux a constaté que la durée du bail expiré étant supérieure à douze ans, le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2022 devait être fixé à la valeur locative en application des dispositions susvisées. Il convient donc d'évaluer la valeur locative des locaux loués au 1er janvier 2022. 1-1 Sur les caractéristiques du local Selon l'article R.145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération : 1° De sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2° De l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ; 4° De l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5° De la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire. L'article R.145-4 du même code dispose que les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d'une utilisation conjointe avec les locaux principaux. Lorsque les lieux loués comportent une partie affectée à l'habitation, la valeur locative de celle-ci est déterminée par comparaison avec les prix pratiqués pour des locaux d'habitation analogues faisant l'objet d'une location nouvelle, majorés ou minorés, pour tenir compte des avantages ou des inconvénients présentés par leur intégration dans un tout commercial. A titre liminaire, il est rappelé que les caractéristiques des locaux doivent s'apprécier au 1er janvier 2022, date de renouvellement du bail. Cependant, il est relevé que le contrat de bail stipule que le preneur devra « laisser, en fin de bail (notamment par l'effet de la clause résolutoire ou résiliation judiciaire) tous travaux, soit neufs de finition effectués, notamment à la prise de possession, soit d'amélioration, de modification ou de réparation, sans indemnité au preneur ; corrélativement, le bailleur s'engage à assurer à ses frais en fin de bail tous éventuels aménagements, améliorations dont il serait devenu propriétaire conformément à la présente clause. Le bailleur pourra en outre exiger la remise en état des locaux dans leur état initial, mais uniquement du chef des travaux du preneur non autorisés par le bailleur présentant un caractère spécifique et/ou dévalorisant. ». Il apparaît que les travaux réalisés par la société GRANDVISION FRANCE à son entrée dans les locaux, notamment la création d'un entresol, l'installation d'un ascenseur obstruant l'accès au sous-sol et la transformation de l'appartement du premier étage en locaux consacrés à l'exercice de son activité commerciale, présentent un caractère spécifique dès lors qu'ils modifient la distribution et la désignation des locaux. En outre, celle-ci ne conteste pas ne pas avoir sollicité l'autorisation de la société BARBES 19 préalablement à leur réalisation. Dès lors, en application de la clause d'accession susvisée, ces travaux ne pourront devenir la propriété de la société BARBES 19 qu'en fin de jouissance puisque celle-ci conserve la possibilité d'exiger de la société GRANDVISION FRANCE la remise des locaux en leur état d'origine. En effet, le renouvellement du bail étant incompatible avec la remise des lieux dans leur état primitif, la clause d' accession ne peut jouer qu'à la fin des relations contractuelles. Il s'en déduit que les modifications que la société GRANDVISION FRANCE a pu apporter aux locaux restent sans incidence sur la fixation du montant du loyer lors du renouvellement du bail et qu’il convenait d'apprécier les caractéristiques des locaux selon leur état antérieur aux travaux réalisés par la société GRANDVISION FRANCE. Cependant aucune des parties n'invoque la clause d'accession stipulée au contrat de bail et ne tient compte dans son appréciation de la valeur locative des caractéristiques des locaux avant la réalisation des travaux.

PAR CES MOTIFS La juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, Fixe à la somme de 111.395 euros (cent onze mille trois cent quatre-vingt-quinze euros), hors charges et hors taxes, à compter du 1er janvier 2022, le loyer annuel du bail renouvelé entre la société BARBES 19 et la société GRANDVISION FRANCE pour les locaux situés à [Localité 4], [Adresse 3] et [Adresse 4] ; Dit qu’ont couru des intérêts au taux légal sur l'éventuel différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer dû, à compter du 06 mai 2022 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus postérieurement à cette date, avec capitalisation pour les intérêts échus et dus au moins pour une année entière ; Rejette la demande de la société GRANDVISION FRANCE de réajustement du dépôt de garantie ; Rejette la demande de la société GRANDVISION FRANCE de condamnation de la société BARBES 19 à lui rembourser un trop-perçu de loyer, outre intérêts capitalisables ; Partage les dépens, en ce inclus les frais d’expertise judiciaire, par moitié entre les parties ; Rejette la demande de la société GRANDVISION FRANCE de condamnation de la société BARBES 19 à lui payer la somme de 7.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; Rejette la demande de la société BARBES 19 de condamnation de la société GRANDVISION FRANCE à lui payer la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. Fait et jugé à [Localité 1], le 29 juillet 2026. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE C. BERGER S. FORESTIER