Tribunal judiciaire, loyers commerciaux, 28 juillet 2026 — n° 23/09065

FAITS ET PROCEDURE Par acte sous seing privé du 31 mai 2010, la S.C.I Rambuteau CFF, aux droits de laquelle est venue la S.C.A Selectirente, a donné à bail à la S.N.C Resto les Halles, aux droits de laquelle est venue la S.A.S [Localité 3] de Bruxelles devenue la S.A.S LDF, des locaux à usage commercial ayant pour destination l'activité de « restauration-bar-brasserie en conformité avec l'objet social du preneur », dépendant d'un immeuble situé [Adresse 3], à [Localité 5], pour une durée de douze ans à compter du 1er janvier 2009, moyennant un loyer initial de 168.000 euros par an, hors taxes et hors charges. Par acte extrajudiciaire du 7 décembre 2020, la S.N.C. Resto les Halles a sollicité le renouvellement du bail pour une durée de douze ans à compter du 1er janvier 2021, proposant la fixation du prix du bail renouvelé à la somme de 120.000 euros par an, hors charges et hors taxes. Par acte extrajudiciaire du 2 mars 2021, la S.C.I. Rambuteau CFF a accepté le principe du renouvellement du bail expiré pour une durée de douze ans à compter du 1er janvier 2021, mais s'est opposée au loyer proposé par la preneuse, offrant pour sa part de le fixer à la somme de 189.709,09 euros par an, hors charges et hors taxes, correspondant au loyer en cours à cette date. La S.N.C Resto les Halles a fait l’objet d’une dissolution par suite de transmission universelle de patrimoine, à la suite de la réunion de toutes ses parts sociales entre les mains de l’associé unique, la S.A.S Léon de Bruxelles, à compter du 30 novembre 2021. La société Selectirente a acquis la propriété de l'ensemble immobilier dont dépendent les locaux commerciaux litigieux suivant acte authentique du 29 juin 2022. Après avoir signifié un mémoire préalable le 1er décembre 2022, la société Selectirente a fait assigner la société [Localité 3] de Bruxelles par acte extrajudiciaire du 30 juin 2023 devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, reprenant les termes de son mémoire préalable et sollicitant la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de : - 189.709,09 euros HT/HC à compter du 1er janvier 2021, date d’effet de la demande de renouvellement du bail, - 264.000 euros HT/HC à compter de la signification du mémoire préalable le 1er décembre 2022. Par jugement du 29 février 2024, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a principalement : - constaté le principe du renouvellement du bail commercial à effet du 1er janvier 2021, - dit que le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative en raison de la durée du bail expiré, - ordonné une expertise judiciaire aux fins de rechercher la valeur locative des lieux loués au 1er janvier 2021 au regard des dispositions des articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-3 à R. 145-8 du Code de commerce, et désigné Mme [A] [W] [Z] pour y procéder. L’expert a déposé son rapport le 8 janvier 2025, concluant à une valeur locative estimée à la date du renouvellement, le 1er janvier 2021 à la somme de 202.900 euros par an, hors taxes et hors charges.

* MOTIFS DU JUGEMENT A titre liminaire, il est rappelé que par jugement du 29 février 2024 n’ayant fait l’objet d’aucun recours, le juge des loyers commerciaux a constaté le principe du renouvellement du bail liant les parties au 1er janvier 2021. Il ressort du même jugement que le prix du loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative, au regard de la durée du bail expiré. Sur la fixation du loyer du bail renouvelé En application de l'article L.145-33 du code de commerce, la valeur locative est déterminée d'après : 1° Les caractéristiques du local considéré ; 2° La destination des lieux ; 3° Les obligations respectives des parties ; 4° Les facteurs locaux de commercialité ; 5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments. Selon l’article L.145-34 du même code, ne sont pas soumis à la règle du plafonnement les baux dont la durée contractuelle est supérieure à 9 ans. La méthode d’appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés par les dispositions des articles R.145-3 à R.145-8 du code de commerce. En application des dispositions du premier alinéa de l'article R.145-4 du même code, les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d'une utilisation conjointe avec les locaux principaux. Aux termes de l’article R.145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire. Sur les caractéristiques des locaux et les facteurs locaux de commercialité En l’espèce, selon le rapport d'expertise, non contesté par les parties sur ces points, les locaux sont situés [Adresse 4] dans le [Localité 6], en face du [Adresse 5], au sein du quartier de [Localité 7]. L’expert relève que la [Adresse 6] est l’un des accès au centre commercial [Adresse 7] et que les locaux bénéficient à ce titre d’un flux important de chalands, notamment en provenance dudit centre commercial ainsi qu’un flux dynamique qui est moins important que dans la [Adresse 8] pour une activité de restauration. L’expert relève que le quartier est connu pour l’implantation de nombreuses enseignes de type « mass market » et pour son centre commercial du [Adresse 5]. Les locaux sont desservis par la station de métro et de [Etablissement 1] » (lignes RER A, B, et D, et lignes de métro 1, 4, 7, 11 et 14) située en face des locaux, et par quatre lignes de bus (lignes 21, 74, 38 et 29). En outre, comme le relève l’expert amiable consulté par la société LDF, M. [C] [B], sans contestation par la société Selectirente sur ces points, les locaux sont situés à proximité de lieux touristiques tels que le musée du [Etablissement 2], les jardins du Palais Royal, le musée de l’[Etablissement 3] et de la fontaine des Innocents, au sein d’une zone touristique internationale et bénéficient ainsi d’un flux de chalands touristique, de passage et également de riverain. Ils sont implantés dans un secteur où se situent de nombreux restaurants. Il est souligné que les locaux bénéficient d’un emplacement de bonne qualité au sein d’un quartier très commercial et touristique, avec une excellente desserte par les transports en commun. Il y a lieu de conclure, au regard des éléments précités, que les locaux loués bénéficient d’une bonne situation dans un quartier dynamique et sur une voie de commercialité importante avec un flux de chalands conséquent, irrigué par le centre commercial [Adresse 7], ainsi que par la bonne desserte en transports en commun. Il ressort du rapport d'expertise non contesté par les parties que les locaux litigieux sont situés en rez-de-chaussée d’un ensemble immobilier à usage résidentiel détenu par la RIVP notamment, et commercial, avec parking. Les locaux situés au rez-de-chaussée se composent de la façon suivante : - une salle de restauration avec un sol pavage et carrelage, des murs peints et papiers peints, et des faux-plafonds tendus ; - des sanitaires, accessibles à la clientèle depuis la salle de restauration ; - des locaux annexes composés : d’une cuisine avec espace bar, une zone de plonge, deux vestiaires avec un water-closet chacun, des réserves, une chambre froide positive, une chambre froide négative, un bureau, un espace économat, un local poubelles et des locaux sociaux et techniques. Il est souligné par l’expert que les locaux loués ont une capacité de 90 couverts au sein de la salle de restauration, à laquelle s’ajoute une capacité 24 couverts par la présence d’une terrasse close et couverte. La description matérielle et de situation faite par l'expert résulte des constatations objectives qu'il a pu faire lors de sa visite sur place et n'est pas contestée par les parties. L’expert a retenu une surface totale brute de 278,39 m² des locaux loués, en se fondant sur le plan du rez-de-chaussée issu d’un relevé effectué le 26 août 2022 par le cabinet Geometric, géomètre-expert. Après application des coefficients de pondérations, l’expert judiciaire a estimé la surface totale pondérée des locaux à 136,46 m²P arrondie à 136 m²P. Il ressort du jugement du 29 février 2024 que les parties avaient déjà exprimé leur accord sur cette pondération, laquelle a été confirmée par l’expert judiciaire. En conséquence, il sera retenu une surface pondérée totale de 136 m²P. Sur la destination des lieux Les lieux sont contractuellement destinés à l’activité de « restauration-bar-brasserie en conformité avec l’objet social du PRENEUR  ». Il est constaté qu'aucun correctif de la valeur locative n'est sollicité de ce chef. Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage D’après l'article R.145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R.145-3 à R.145-6. À défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte.

* PAR CES MOTIFS La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, Fixe le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2021 entre la S.C.A. Selectirente et la S.A.S. LDF concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 5], à la somme annuelle de : - 189.709,09 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2021, date d’effet du renouvellement du bail, - 202.597,57 euros hors charges et hors taxes à compter du 1er décembre 2022, date de notification du mémoire préalable de la bailleresse ; Rejette les demandes de condamnation au titre des frais irrépétibles ; Partage les dépens par moitié entre les parties, en ce inclus les coûts de l'expertise judiciaire ; Rappelle que l’exécution provisoire est de droit. Fait et jugé à [Localité 1], le 28 juillet 2026. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE C. BERGER D. SANTOS CHAVES