Tribunal judiciaire, loyers commerciaux, 29 juillet 2026 — n° 23/06323

EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 4 octobre 2004, la société SCI [Localité 2] a donné à bail commercial à la société FIGUIG, aux droits et obligations de laquelle se trouve la société BK JEAN JAURES, un immeuble sis à Paris 19e arrondissement, [Adresse 3], pour une durée de neuf années du 1er octobre 2004 au 30 septembre 2013, l'exercice de l'activité de « CAFE-HOTEL-RESTAURANT-BAR-BRASSERIE » et un loyer annuel de 48 780 euros hors charges et hors taxes. Ce bail a fait l'objet d'un renouvellement à compter du 1er octobre 2013 pour une durée de neuf années et par jugement rendu le 20 juillet 2018 et jugement rectificatif du 18 février 2019, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a fixé le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 76 500 euros en principal. Par acte d'huissier de justice signifié le 29 mars 2022, la société SCI [Localité 2] a donné congé à la société BK JEAN JAURES pour le 30 septembre 2022, avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2022 et fixation du loyer annuel à la somme de 110 000 euros hors taxes et hors charges, les autres charges et conditions du bail demeurant inchangées. Par acte de commissaire de justice du 21 septembre 2022, la société BK JEAN JAURES a signifié à la société SCI JAURES LA VILLETTE un mémoire préalable en fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 82 669,98 euros hors charges et hors taxes. Par mémoire en réponse notifié le 21 février 2023, la société SCI JAURES LA VILLETTE a sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 105 430 euros hors charges et hors taxes. Puis, par acte de commissaire de justice signifié le 03 mai 2023, la société SCI JAURES LA VILLETTE a assigné la société BK JEAN JAURES à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris. Par jugement rendu le 14 avril 2023, le juge des loyers commerciaux a notamment: - constaté le principe du renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2022 ; - ordonné une expertise et désigné en qualité d'expert M. [O] [W] en lui donnant notamment pour mission de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er octobre 2022 au regard des usages observés dans la branche d'activité considérée en application des articles L145-36 et R145-10 du code de commerce ; - fixé le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel indexé en principal, outre les charges. L'expert a déposé son rapport qui a été reçu au greffe le 09 février 2026. L'affaire a été retenue à l'audience du juge des loyers commerciaux du 06 mai 2026 à laquelle la société SCI [Localité 2] et la société BK JEAN JAURES étaient représentées par leur avocat. Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, la société SCI [Localité 2] demande au juge des loyers commerciaux de: « JUGER que la méthode hôtelière rénovée est applicable ; FIXER le loyer du bail renouvelé rétroactivement au 1er octobre 2022, à la somme annuelle en principal de CENT DIX HUIT MILLE SEPT CENT VINGT DEUX EUROS (118.722 €) HT/HC ; CONDAMNER la société BK JEAN JAURES au paiement des intérêts au taux légal sur les compléments de loyers arriérés à compter de la date de chacune des échéances contractuelles, anatocisme en sus ; CONDAMNER la société BK JEAN JAURES au paiement de la somme de 8.000 € HT au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ; RAPPELER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ». Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, la société BK JEAN JAURES demande au juge des loyers commerciaux de : « 1. DIRE ET JUGER que la « nouvelle méthode hôtelière » CEICE/AJDI 2016 est un usage propre à l’hôtellerie de marché (tourisme/affaires) et ne peut être appliquée qu’en étant strictement adaptée aux spécificités des hôtels sociaux ; 2.

MOTIFS Il est rappelé que le juge des loyers commerciaux n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « dire et juger » et « rappeler » qui ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais un rappel des moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes. 1- Sur la demande de fixation du montant du loyer du bail renouvelé Selon l'article L. 145-36 du code de commerce, les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d'une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d'Etat. L'article R.145-10 du même code dispose que le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée. Dans son précédent jugement du 09 février 2024, le juge des loyers commerciaux a constaté que le caractère monovalent des locaux ayant été retenu par le jugement du 20 juillet 2018 et n'étant pas contesté par les parties, il convenait de déterminer le prix du bail renouvelé au 1er octobre 2022 selon les usages observés dans la branche d'activité considérée. Il a en outre précisé que la méthode hôtelière actualisée à laquelle il est d'usage de se référer afin de fixer le loyer d'un hôtel devait être adaptée à l'activité sociale, et non touristique, de l'hôtel sans qu'il soit nécessaire de déterminer une méthode particulière. Il est rappelé que la méthode hôtelière (méthode hôtelière actualisée en usage depuis 2016) consiste à déterminer la valeur locative par référence à une recette théorique globale hors taxes, issue de données statistiques du marché relatives à des établissements de catégorie comparable du même secteur géographique, à laquelle sont appliqués successivement un abattement pour remises à la clientèle et/ou commissions versées aux sites de réservations, un pourcentage du taux d'occupation estimé prenant en compte la catégorie de l'établissement et son implantation, puis un pourcentage sur recettes déterminé selon la catégorie et les caractéristiques de l'établissement et, le cas échéant, certains abattements pour conditions ou charges exorbitantes du bail ou travaux n'ayant pas fait accession au bailleur. Les recettes annexes sont également valorisées, auxquelles sont appliquées des taux déterminés selon que ces recettes résultent essentiellement de l'outil immobilier ou du travail de l'exploitant. Il s'agit de calculs normatifs obtenus en fonction des capacités de l'établissement et non en fonction des chiffres effectivement réalisés ou taux appliqués. La société BK JEAN JAURES ne peut persister à soutenir que la méthode hôtelière n'est pas applicable compte tenu de l'activité sociale de l'immeuble alors que le juge des loyers commerciaux s'est déjà prononcé à ce sujet pour rejeter son analyse, étant relevé qu'elle n'a jamais proposé de méthode alternative. En outre, il s'avère que l'expert judiciaire a parfaitement rempli sa mission puisqu'il a pris en considération l'activité sociale de l'hôtel dans la détermination de la recette théorique, du taux d'occupation et du pourcentage sur recette. De surcroît, et afin d'établir une comparaison, il a complété son expertise en déterminant la valeur locative pour une activité non plus sociale mais d'hôtel de préfecture non classé dès lors que la destination prévue au contrat de bail est celle de « CAFE-HOTEL-RESTAURANT-BAR-BRASSERIE » et non exclusivement celle d'hôtel social. 1-1- Sur l'emplacement des locaux et leurs caractéristiques Il est rappelé que les locaux se situent dans un immeuble sis à [Localité 6], [Adresse 3], qu'ils occupent entièrement. L'expert relève que l'[Adresse 5] est un axe de l'arrondissement qui le traverse de part en part et qui constitue l'un de ses principaux axes structurants et routiers. Son offre commerciale est diversifiée, principalement composée de commerces indépendants, avec une forte représentation de commerces alimentaires, de bouche et de restauration, et d'une densité relativement comparable sur toute sa longueur. L'expert précise cependant que le flux de piétons est beaucoup plus important aux abords de la porte de [Localité 7] où l'[Adresse 6] marque la partie Sud du parc de la [Localité 5], principal point d'intérêt de l'arrondissement. Le numéro [Adresse 7] se situe au coeur de l'[Adresse 6] et de l'arrondissement. A cette hauteur l'avenue se compose de larges trottoirs plantés et d'une chaussée à quatre voies de circulation (deux dans chaque sens), celles centrales étant réservées aux bus et aux cyclistes ; le stationnement est difficile en l'absence de places souterraines ou en surface. Dans un rayon de 400 m, la concurrence hôtelière se compose de six établissements dont deux hôtels non classés, deux hôtels classés 3 étoiles, une résidence de tourisme 2 étoiles et une auberge de jeunesse. Le secteur est desservi par les transports en commun (station de métro [Etablissement 1], ligne 5, à environ 160 m, arrêt de bus Jean-Jaurès-Lorraine, lignes60, N13, N41 et N45 à proximité immédiate). L'expert en conclut qu'il s'agit d'un emplacement plutôt favorable aux activités contractuellement autorisées, notamment celle exercée d'hôtel social, car correctement desservi par les transports en commun et situé dans un secteur commercialement animé de l'arrondissement, mais néanmoins éloigné des principaux points d'intérêt touristique de la ville. L'immeuble se compose de quatre bâtiments anciens, vraisemblablement édifiés entre 1851 et 1914 et d'une cour intérieure. Selon l'expert, l'immeuble : - est de qualité architecturale modeste ; - dispose d'une bonne configuration générale (accessibilité, distribution, volumes, éclairement naturel, etc) eu égard à l'activité contractuellement autorisée et malgré un accès client exigu, une implantation dans quatre bâtiments et l'absence d'ascenseur ; - permet l'exploitation d'un nombre de chambres limité (moins de 40 chambres) ; - dispose de chambres dotées d'un équipement sanitaire privatif variable (trois chambres dans le bâtiment sur rue n'ont pas de cabinet d'aisance privatif) ; - présente des aménagements désuets mais en bon état apparent ; - ne dispose pas de salle de petit-déjeuner, les chambres étant cependant équipées d'un coin cuisine ; - dispose d'éléments de chauffage individuels et électriques. L'expert précise que l'hôtel exploité dans les locaux n'est pas classé, qu'il dispose de 27 chambres, outre un logement d'une pièce principale pour le veilleur de nuit et que sa capacité d'accueil est de 70 personnes au 1er octobre 2022 selon une lettre du 20 juillet 2022 du Bureau des hôtels et foyers de la Préfecture de Police. La clientèle de l'établissement provient du SAMU SOCIAL de [Localité 1] et sa durée de séjour varie de quelques jours à quelques années. 1-2- Sur la valeur locative La société SCI JAURES LA VILLETTE expose que la société BK JEAN JAURES a reconnu avoir conclu avec la société HORIZONTEL un contrat de commercialisation et de réservation des chambres de son établissement qu'elle ne produit pas en intégralité. Or, selon elle, la société BK JEAN JAURES et la société HORIZONTEL appartiennent à un même groupe qui gère d'autres établissement hôteliers et qui semble être le seul à décider de l'attribution de l'ensemble des chambres, de sorte que cela pourrait permettre aux gérants de maîtriser tant le chiffre d'affaires que la rentabilité de l'établissement hôtelier. Elle indique que la société BK JEAN JAURES a refusé de communiquer le contrat conclu avec le SAMU SOCIAL, les bons de commande et d'orientation, les relevés mensuels de ce qu'elle facture à la société HORIZONTEL et ce que cette dernière facture au SAMU social ainsi que les modalités de la tarification qui semble s'effectuer par le biais de la plateforme DELTA proposée par le SAMU SOCIAL.

PAR CES MOTIFS le juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, Fixe à la somme de 99 790,37 euros (quatre-vingt-dix-neuf mille sept cent quatre-vingt-dix euros et trente-sept centimes ) hors charges et hors taxes, à compter du 1er octobre 2022, le loyer annuel du bail renouvelé entre la société SCI [Localité 2] et la société BK JEAN JAURES, pour les locaux situés à Paris 19e arrondissement, [Adresse 3] ; Dit que des intérêts ont couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter du 03 mai 2023 puis au fur et à mesure des échéances échues, les intérêts dus pour une année entière étant capitalisables ; Ordonne le partage les dépens, en ce inclus les frais d’expertise, par moitié entre les parties ; Rejette la demande de la société SCI JAURES LA VILLETTE de condamnation de la société BK JEAN JAURES à lui payer la somme de 8 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Rejette la demande de la société BK JEAN JAURES de condamnation de la société SCI JAURES LA VILLETTE à lui payer la somme de 9 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Fait et jugé à [Localité 1] le 29 Juillet 2026 La Greffière La Présidente C. BERGER S. FORESTIER