Tribunal judiciaire, pcp jcp acr référé, 29 juillet 2026 — n° 26/02428

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé à effet au 3 juillet 2008, la société anonyme d’HLM SAGECO, aux droits de laquelle vient la société CDC HABITAT SOCIAL, a consenti un bail d’habitation à M [K] [G] et [J] [G], née [R], sur des locaux situés [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 315,99 euros et d’une provision pour charges de 95,29 euros. Par avenant en date du 4 février 2025, [K] [G] est resté seul titulaire du bail à la suite du départ des lieux de [J] [R]. Par acte de commissaire de justice du 24 octobre 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2.856,11 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M [K] [G], le 27 octobre 2025. Par assignation du 9 février 2026, la société CDC HABITAT SOCIAL a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M [K] [G], voir statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, majorés de 10%, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à libération des lieux,4.478,84 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 30 janvier 2026, sauf à parfaire, en tout état de cause aux loyers impayés jusqu’au prononcé de l’acquisition de la clause résolutoire,700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la dénonciation au représentant de l’Etat dans le département. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 février 2026. Le diagnostic social et financier n’est pas parvenu au greffe avant l'audience. Prétentions et moyens des parties À l'audience du 4 juin 2026, la société CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son avocat, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 28 mai 2026, s'élève désormais à la somme de 6.858,24 euros, terme du mois d’avril 2026 inclus, déduction faite de la somme de 161,58 euros au titre d’un acte de commissaire de justice signifié en 2025. La société CDC HABITAT SOCIAL mentionne que les loyers ne sont pas payés depuis avril 2025 et qu’un supplément de loyer de solidarité a été régularisé. M. [K] [G] n’a pas comparu, bien que régulièrement cité à étude. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. La société CDC HABITAT SOCIAL a indiqué ne pas avoir connaissance d’une telle procédure pour M [K] [G]. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande La société CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l'inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d'intérêt général interdisant aux parties d'y déroger dans un sens favorable au locataire. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 24 octobre 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2.856,11 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et un plan d’apurement a été conclu postérieurement à ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire stipulée au bail d’habitation, dont les conditions sont réunies depuis le 24 décembre 2025. Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l’espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience n’est pas remplie. Dans ces conditions, il n’y a pas lieu d’accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, ni de suspendre les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais. 2. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant du loyer en avril 2026, son montant sera fixé, à titre de provision, à la somme mensuelle de 545 euros, provision pour charges incluses. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 25 décembre 2025, et ne cessera d’être due par le défendeur qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société anonyme CDC HABITAT SOCIAL ou à son mandataire. Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de majorer le montant du loyer et des charges actuels pour fixer le montant de l’indemnité d’occupation, de sorte que cette demande sera rejetée. 3. Sur la dette locative Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. En l’espèce, la société anonyme CDC HABITAT SOCIAL verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 28 mai 2026, terme d’avril 2026 inclus, [K] [G] lui devait la somme de 6.366,16 euros, hors frais de commissaire de justice. [K] [G] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision. 4. Sur les frais du procès [K] [G], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, comprenant le coût du commandement de payer du 24 octobre 2025, nécessaire à la présente procédure de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de l’assignation du 9 février 2026 et les autres actes de commissaire de justice, utiles à la présente procédure. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Compte tenu de la situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par ordonnance de référé réputée contradictoire, rendue en premier ressort et assortie de plein droit de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse, CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 24 octobre 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATONS, en conséquence, que le contrat à effet au 3 juillet 2008, modifié par avenant du 4 février 2025 entre la société anonyme CDC HABITAT SOCIAL, d’une part, et [K] [G], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3], est résilié depuis le 24 décembre 2025, DISONS n’y avoir lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’octroyer des délais de paiement à [K] [G] sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNONS à [K] [G] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3], DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, CONDAMNONS [K] [G] à payer à la société anonyme CDC HABITAT SOCIAL, à titre de provision, une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme mensuelle de 545 euros au titre du loyer de l’appartement, accessoires du logement et provision pour charges incluses, DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 25 décembre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire, CONDAMNONS [K] [G] à payer à la société anonyme CDC HABITAT SOCIAL, à titre de provision, la somme de 6.366,16 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 mai 2026, terme d’avril 2026 inclus, DEBOUTONS la société anonyme CDC HABITAT SOCIAL du surplus de ses demandes, notamment de majoration du loyer courant pour la fixation de l’indemnité d’occupation, DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, CONDAMNONS [K] [G] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 24 octobre 2025, nécessaire à la présente procédure de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de l’assignation du 9 février 2026 et les autres actes de commissaire de justice utiles à la présente procédure, DÉBOUTONS la société CDC HABITAT SOCIAL de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 juillet 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge