Tribunal judiciaire, loyers commerciaux, 29 juillet 2026 — n° 25/08199

EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 12 juillet 2007, Mme [M] [W] épouse [G] a donné à bail commercial, en renouvellement, à M. [V] [N], des locaux dépendant d’un immeuble sis à [Localité 3], [Adresse 4], pour une durée de neuf années du 1er décembre 2004 au 30 novembre 2013, l’exercice de l’activité de « OFFICINE DE PHARMACIE » et un loyer annuel de 16.048,87 euros hors taxes et hors charges. Par acte d’huissier de justice signifié le 28 mai 2013, Mme [M] [W] épouse [G] a délivré congé à M. [V] [N] pour le 30 novembre 2013, avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er décembre 2013 et moyennant un loyer annuel de 35.000 euros hors taxes et hors charges. Par acte d’huissier de justice signifié le 11 juin 2013, M. [V] [N] a accepté le principe du renouvellement du bail à compter du 1er décembre 2013 mais refusé le montant du loyer proposé. Selon mémoire préalable signifié le 5 décembre 2013, Mme [M] [W] épouse [G] a sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé au 1er décembre 2013, à la somme annuelle de 35.000 euros hors charges et hors taxes. Le 11 mars 2014, la Commission départementale de conciliation des baux commerciaux a constaté que les parties étaient convenues de renouveler le bail à compter du 1er décembre 2013 au prix de 24.000 euros hors taxes, hors charges par an, en principal, aux clauses et conditions du bail expiré. Puis, par acte de commissaire de justice signifié le 24 novembre 2022, M. [V] [N] a sollicité de Mme [M] [W] épouse [G] le renouvellement du bail pour une durée de neuf ans du 1er décembre 2022 au 30 novembre 2031. Par acte de commissaire de justice signifié le 20 février 2023, Mme [M] [W] épouse [G] a informé M. [V] [N] qu’elle acceptait le principe du renouvellement du bail pour une durée de neuf ans à compter du 1er décembre 2022 et sollicitait la fixation du loyer à la somme de 40.000 euros. Aux termes d’un e-mail du 27 mars 2023, M. [V] [N] a indiqué à Mme [M] [W] épouse [G], par l’intermédiaire de son avocat, qu’il refusait la proposition de fixation du loyer à la somme de 40 000 euros et demandait que le loyer soit fixé, selon l’évolution de l’indice des loyers commerciaux, à la somme de 27.351,15 euros. Par mémoire préalable signifié par commissaire de justice le 18 février 2025, Mme [M] [W] épouse [G] a sollicité la fixation du loyer annuel du bail renouvelé au 1er décembre 2022 à la somme de 39.000 euros hors charges et hors taxes. C’est dans ces circonstances que par acte de commissaire de justice signifié le 28 mai 2025, Mme [M] [W] épouse [G] a assigné M. [V] [N] à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris. Après renvoi à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 06 mai 2026 à laquelle Mme [M] [W] épouse [G] et M.

MOTIFS 1- Sur la recevabilité des demandes L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. Selon l’article L.145-60 du code de commerce, toute les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans. Il ressort de l’article 33 alinéa 2 du décret n°53-960 du 30 septembre 1953 réglant les rapports entre bailleurs et locataires en ce qui concerne le renouvellement des baux à loyer d’immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal, article non codifié et non abrogé, que la notification du mémoire interrompt la prescription. Selon l’article L.145-10 du code de commerce, dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. Il est acquis que si la date d’échéance du délai de trois mois impartis par l’article L.145-10 du code de commerce, ou la réponse du bailleur à la demande, sont antérieures à la date de la prise d’effet du bail renouvelé, c’est la date de prise d’effet du nouveau bail qui marque le point de départ du délai de prescription. En revanche, si le délai de trois mois n’expire que postérieurement à la prise d’effet du nouveau bail, comme dans le cas où la réponse du bailleur est faite à une date ultérieure à cette prise d’effet, c’est la date d’acceptation, implicite ou explicite, du bailleur qui marque le point de départ de la prescription biennale. En l’espèce, le bail renouvelé a pris effet au 1er décembre 2022, par l’effet de la demande de renouvellement signifiée par M. [V] [N] à Mme [M] [W] épouse [G] le 24 novembre 2022. Mme [M] [W] épouse [G] ayant accepté le renouvellement du bail par acte de commissaire de justice signifié postérieurement le 20 février 2023, c’est à compter de cette date que doit courir le délai de prescription biennale et au 20 février 2025 qu’il expire. Il s’avère que ce délai a été interrompu par le mémoire signifié le 18 février 2025 par Mme [M] [W] épouse [G]. Un nouveau délai de prescription de deux ans a donc commencé à courir à compter de cette date pour expirer le 18 février 2027. Ainsi, en faisant signifier son assignation introductive d’instance le 28 mai 2025, Mme [M] [W] épouse [G] a agi alors que la prescription n’était pas encore acquise. Par conséquent, ses demandes seront déclarées recevables. 2- Sur le principe du renouvellement du bail commercial Le principe du renouvellement du bail est acquis à compter du 1er décembre 2022 par l'effet de la demande de renouvellement signifiée par M. [V] [N] à Mme [M] [W] épouse [G] le 24 novembre 2022 et l'acceptation de Mme [M] [W] épouse [G] signifiée à M. [V] [N] le 20 février 2023. Les parties s'accordent à ce sujet. Cela sera constaté. 3- Sur la fixation du loyer du bail renouvelé Selon l'article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1- les caractéristiques du local concerné ; 2- la destination des lieux ; 3- les obligations respectives des parties ; 4- les facteurs locaux de commercialité ; 5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Les articles R.145-2 à R.145-11 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments. Selon l'article L.145-34 du même code, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. Il est acquis qu' une modification des facteurs locaux de commercialité peut constituer un motif de déplafonnement d'un loyer renouvelé si elle est notable, survenue au cours du bail expiré et de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité commerciale effectivement exercée par le preneur, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux. En l’espèce, les parties s’opposent tant sur le déplafonnement du loyer que sur l’évaluation de la valeur locative. En l’état des pièces produites, le juge des loyers commerciaux ne dispose pas des éléments nécessaires pour statuer. Si Mme [M] [W] épouse [G] produit une étude des facteurs locaux de commercialité et une évaluation de la valeur locative réalisées, à sa seule demande, par un expert, elles s’avèrent insuffisantes dès lors qu’elles ne sont corroborées par aucun autre élément objectif. Par conséquent, il est nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R.145-30 du code de commerce, selon les modalités fixées au dispositif et aux frais avancés de Mme [M] [W] épouse [G] qui sollicite la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé et qui a seule intérêt à obtenir le déplafonnement du loyer. 4- Sur l’injonction de rencontrer un médiateur Selon l’article 21 du code de procédure civile il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l’amiable tout ou partie du litige. Aux termes de l’article 1533 du même code le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie. En application de l’article 1533-1, le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-3 est applicable à la réunion d’information susvisée, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’est pas une information confidentielle. Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2, organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle. Selon l’article 1533-3, le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion. La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 euros. Au regard de la nature du litige, et à défaut de conciliation intervenue devant l'expert, il est de l'intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l'expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer.

PAR CES MOTIFS La juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition du greffe, Déclare recevables les demandes de Mme [M] [W] ; Constate le renouvellement du bail commercial conclu entre Mme [M] [W] épouse [G] et M. [V] [N] et portant sur les locaux sis à [Adresse 4], à compter du 1er décembre 2022 ; Avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, Ordonne une expertise ; Désigne pour y procéder : M. [Y] [P] [Adresse 1] [XXXXXXXX01] - [Courriel 1] avec mission de : - convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire, - se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission, - visiter les locaux litigieux situés à [Adresse 4], et les décrire, - entendre les parties en leurs dires et explications, - donner son avis sur une éventuelle modification notable des facteurs locaux de commercialité mentionnés au 4° de l'article L. 145-33 du code de commerce et définis par l'article R.145-6 du code de commerce, - rechercher la valeur locative des locaux loués à la date du 1er décembre 2022 au regard des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce, - donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 1er décembre 2022 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul, - rendre compte du tout et donner son avis motivé, - concilier les parties, - dresser un rapport de ses constatations et conclusions ; Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 juillet 2027 ; Fixe à la somme de 5.000 euros (cinq mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par Mme [M] [W] épouse [G], à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, [Adresse 6]) au plus tard le 30 septembre 2026 inclus, avec une copie de la présente décision ; Dit que l’affaire sera rappelée le 19 novembre 2026 à 09h30 pour vérification du versement de la consignation ; Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ; Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise ; Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur en la personne de : Madame [D] [K] [Adresse 2] [Courriel 2] - [XXXXXXXX02] Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé que les parties ne se sont pas conciliées devant lui et qu’il aura adressé aux parties sa note de synthèse ; Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ; Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission : * d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation ; * de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure ; Dit que le rendez-vous d’information devra intervenir avant l’expiration du délai de deux mois suivant l’information donnée par l’expert ; Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera immédiatement l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ; Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation : * le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation ; * le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investig…