Tribunal judiciaire, service des référés, 27 juillet 2026 — n° 26/50986

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 27 décembre 2025 à minuit ; Condamnons la société [O] [K] à payer à la société La Générale des Carrières et des Mines la somme par provision de 83 912,41 € à valoir sur les loyers, charges, accessoires arrêtés au 1er juillet 2026, mois de juillet 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2025 à hauteur de la somme de 83 902,41 €, et à compter de la date de l'assignation pour le surplus ; Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société [O] [K] se libère des sommes ci-dessus allouées par 24 versements mensuels de 3 400 €, le 15 de chaque mois, et pour la première fois le 15 du mois suivant le mois de la signification de la présente décision, le dernier versement soldant la dette en principal, intérêts et frais ; Disons que ces règlements seront à verser en plus des loyers, charges et accessoires courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail ; Disons qu’en cas de paiement de la dette selon les termes de l’échéancier susvisé, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué ; Disons qu'à défaut d’un seul versement à son terme et dans son entier montant en sus d'un seul des loyers, charges, taxes et accessoires courants à leurs échéances contractuelles, et à défaut de régularisation dans le délai de huit jours après l’envoi d’un courrier de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception : - l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible, - les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt, - la clause résolutoire produira son plein et entier effet, - il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l'expulsion de la société [O] [K] et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 2] à [Localité 4], - le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, - la société [O] [K] devra payer mensuellement à la société La Générale des Carrières et des Mines, à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation trimestrielle, une somme égale au montant du loyer trimestriel tel que résultant du bail outre les charges et taxes, à compter de la date de prise d'effet de la clause résolutoire, ladite indemnité étant révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance ; Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale et de la majoration de l'indemnité d'occupation ; Condamnons la société [O] [K] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et d’assignation ; Disons n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ; Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ; Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. Fait à [Localité 1] le 27 juillet 2026 Le Greffier, Le Président, Paul MORRIS Mathilde BALAGUE

EXPOSE DU LITIGE Par acte du 12 novembre 2024, la société La Générale des Carrières et des Mines a donné à bail commercial à la société [O] [K] des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4] (au 6ème étage), pour une durée de neuf ans à compter du 15 novembre 2024, moyennant un loyer en principal de 149 120 € par an, outre une provision pour charges de 16 338 euros. Des loyers sont demeurés impayés. Par acte du 27 novembre 2025, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la société [O] [K], pour une somme de 83 902,41 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 10 novembre 2025. Par acte délivré le 06 février 2026, la société La Générale des Carrières et des Mines a fait assigner la société [O] [K] devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins essentielles de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, ordonner l'expulsion de la société [O] [K] et la condamner au paiement provisionnel de l'arriéré locatif. A l’audience du 02 avril 2026, l'affaire a été renvoyée à la demande des parties. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 1er juillet 2026. Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience,la société La Générale des Carrières et des Mines demande de : - Constater l’acquisition, à son profit, de la clause résolutoire insérée au bail du 12 novembre 2024 - Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de la société [O] [K], ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux situés au 6ème étage de l’immeuble du [Adresse 3], avec au besoin le concours de la force publique - Condamner la société [O] [K] à payer à la société GENERALE DES CARRIERES ET DES MINES : * la somme de 306.917,94 € au titre des loyers et charges impayés 1er juillet 2026 (échéance du 3ème trimestre 2026 incluse), assortie d’un intérêt au taux légal à compter de la présente assignation * Une indemnité d’occupation, égale au montant du loyer contractuellement dû, augmenté de 10% en application de la clause pénale prévue au bail commercial ainsi que des taxes et des charges dues, à compter du 28 décembre 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux * la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens, en ceux compris le coût du commandement. Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société [O] [K] demande au juge des référés de : A TITRE PRINCIPAL - DECLARER recevable la société [O] [K] en ses demandes, fins et prétentions; En conséquence, - DEBOUTER, en tout état de cause, la société GECAMINES SA de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions présentées devant le juge des référés. - JUGER qu'il existe manifestement des contestations sérieuses; - DIRE n'y avoir lieu à référé sur les demandes de la société GECAMINES SA; À TITRE SUBSIDIAIRE, - DECLARER recevable la société [O] [K] en ses demandes, fins et prétentions; - JUGER que la société GECAMINES SA a manqué à ses obligations de délivrance conforme et de jouissance paisible; - JUGER que ces manquements ont rendu les locaux loués impropres à leur destination contractuelle de bureaux de haut standing; En conséquence, - DEBOUTER la société GECAMINES SA de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire et de sa demande d'expulsion; - JUGER que le montant de l'arriéré locatif invoqué doit être recalculé après prise en compte des paiements déjà effectués par [O] [K] et de l'indemnité de jouissance à allouer à cette dernière pour les périodes de trouble; - CONDAMNER la société GECAMINES SA à imputer par compensation sur le montant de la dette locative une indemnité pour trouble de jouissance équivalente à 50% du loyer principal pour la période allant du 1er trimestre 2025 au 4eme trimestre 2025 et à hauteur de 15% du loyer principal à compter du 1er trimestre 2026 jusqu'à la résolution définitive des désordres.

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d'un bail. L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance. Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : - le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, - le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, - la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du code civil n'est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge. Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d'office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur. Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux. Le commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 83 902,41 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 10 novembre 2025. Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance. Pour s'opposer à l'acquisition de la clause résolutoire, la locataire soutient que l'obligation de délivrance conforme et de jouissance paisible n'a pas été respecté par le bailleur, au regard des troubles de jouissances graves et répétés, ce qui constitue une contestation sérieuse sur le bien-fondé de la demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire. Elle a donc opposé à son bailleur une exception d'inexécution. Elle explique avoir conclu le bail pour l'exercice d'activités de conseil en investissement immobilier et de gestion d'actifs immobiliers, dans un immeuble de standing. Elle affirme que dès son entrée dans les lieux elle a été confrontée à des troubles graves de jouissance, à savoir : - des intrusions répétées de personnes sans abri dans le hall, les escaliers, l’ascenseur et jusqu'au palier du 6ème étage, - des souillures, déjections et odeurs pestilentielles dans les parties communes et dans l'ascenseur, - un climat d'insécurité pour les salariés, prestataires et clients, - des dysfonctionnements persistants des dispositifs de contrôle d'accès (badges et fermetures des portes). La société La Générale des Carrières et des Mines soutient avoir tout mis en œuvre pour régler les problèmes de sécurité de l'immeuble et a engagé des dépenses significatives et des actions concrètes pour remédier aux difficultés, dans un contexte où les intrusions résultaient d'actes de malveillance de tiers sur lesquels elle n'avait pas de maîtrise immédiate. Suivant l’article 1719 du code civil rappelle enfin que le bailleur est obligé d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. L’article 1720 du code civil ajoute que le bailleur doit, pendant toute la durée du bail, faire dans la chose louée toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives. Aux termes de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. En application de l’article 1728 du code civil, le locataire est tenu au paiement des loyers et charges aux termes prévus au bail, sans pouvoir invoquer l’exception d’inexécution pour y échapper, sauf à justifier que les locaux loués sont devenus impropres à l’usage auquel ils étaient destinés (3e Civ., 6 juillet 2023, pourvoi n°22-15.923, publié). En l'espèce, il n'est pas contesté que l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4] a fait l'objet d'intrusions de personnes étrangères à l'immeuble dans les parties communes, l'ascenseur et le palier du 6ème étage, et que ces personnes ont pu souiller l'ascenseur et les escaliers. Toutefois, la société [O] [K] ne verse aucune pièce qui établirait que ces intrusions aient rendu les locaux impropres à l'usage de bureaux auxquels ils sont destinés et qu'elle n'a pas, en conséquence, été en capacité de les exploiter. Au contraire, il ressort des nombreux échanges entre la locataire et son bailleur, par l'intermédiaire du gestionnaire, que les employés de la société [O] [K] ont continué à se rendre au travail et que les locaux ont ainsi bien été exploités à l'usage de bureaux. Par ailleurs, avant de délivrer le commandement de payer visant la clause résolutoire, la société La Générale des Carrières et des Mines a fait effectuer de nombreux travaux afin de mettre en place des systèmes de sécurité divers (hôtesse d'accueil, lecteur de badges, codes, changement de portes). Dès lors, la société [O] [K] échoue à établir qu'elle était fondée à invoquer l’exception d’inexécution pour manquement du bailleur à son obligation d’assurer la jouissance paisible des lieux. Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit. Au vu de l’état de la dette et des règlements intervenus sur les échéances, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L 145-41 du code de commerce d'accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs des poursuites et des effets de la clause résolutoire, étant précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l'expulsion des occupants pourra être poursuivie. Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance. Sur la demande de provision L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.