Tribunal judiciaire, pcp jcp acr fond, 27 juillet 2026 — n° 26/02662

PAR CES MOTIFS , La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 08 novembre 2025 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE , en conséquence, que le contrat conclu le 17 janvier 2022 entre M. [Y] [L] et Mme [C] [L], d'une part, M. [O] [H] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] est résilié depuis le 08 janvier 2026 minuit, CONDAMNE M. [O] [H] à payer à M. [Y] [L] et Mme [C] [L] la somme de 4502,13 euros au titre de l'arriéré locatif selon décompte arrêté au 26 mai 2026, terme mai 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 08 novembre 2025 ; AUTORISE M. [O] [H] à se libérer de la dette en réglant chaque mois pendant 15 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 300 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ; DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés à M. [O] [H] ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ; DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception : - le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 08 janvier 2026 minuit, - le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, - les bailleurs pourront, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de M. [O] [H] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, - le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, - M. [O] [H] sera condamné à verser à M. [Y] [L] et Mme [C] [L] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, CONDAMNE M. [O] [H] à payer à M. [Y] [L] et Mme [C] [L] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE M. [O] [H] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 08 novembre 2025 ; DEBOUTE M. [Y] [L] et Mme [C] [L] de leurs demandes plus amples ou contraires ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provi-soire. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 27 juillet 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge des contentieux de la protection

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 17 janvier 2022, M. [Y] [L] et Mme [C] [L] ont consenti un bail d'habitation à M. [O] [H] sur des locaux situés au [Adresse 3]. Par acte de commissaire de justice du 08 novembre 2025, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 5217,27 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [O] [H], le 10 novembre 2025. Par assignation du 20 janvier 2026, M. [Y] [L] et Mme [C] [L] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire à titre principal constater l'acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire prononcer la résiliation, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de M. [O] [H] avec toutes conséquence de droit et sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de décision à intervenir et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : - une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges tel qu'il résulterait de l'application du contrat résilié , à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, - 8 055,42 euros sur l'arriéré locatif au 16 janvier 2026 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer - 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce inclus le coût du commandement de payer - La capitalisation des intérêts et l'exécution provisoire L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 23 janvier 2026. Le diagnostic social et financier n'est pas parvenu au greffe avant l'audience. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 26 mai 2026 lors de laquelle M. [Y] [L] et Mme [C] [L], représentés par leur conseil, ont actualisé leur créance à l'égard de M. [O] [H] à la somme de 4502,13 euros selon décompte arrêté au 26 mai 2026, terme de mai 2026 inclus. Il s'en sont rapportés à justice sur la demande de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire formée par M. [O] [H]. M. [O] [H] a comparu et n'a pas contesté la dette. Il a sollicité l'octroi de délais de paiement ainsi que la suspension de la clause résolutoire. Il a indiqué exercer la profession d'agent immobilier en qualité de salarié, percevant un salaire fixe de 2300€ nets, auquel s'ajoutent des commissions. Il a expliqué que la dette s'était constituée en raison d'un décalage dans l'encaissement des ventes réalisées. Il fait valoir qu'il s'emploie à résorber la dette : au cours des derniers mois, il a versé 500€ par mois en plus du loyer courant et il affirme être en mesure de respecter un échéancier de 300€ mensuels. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 27 juillet 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande M. [Y] [L] et Mme [C] [L] justifient avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet, et un commandement de payer dans le délai de deux mois visant et reproduisant textuellement cette clause a été signifié au locataire le 08 novembre 2025, pour la somme en principal de 5217,27 euros, hors coût de l'acte. Il sera donc fait application du délai de deux mois prévu tant par la clause résolutoire du bail que par le commandement de payer délivré au locataire. Or, d'après l'historique des versements, il apparaît que les causes de ce commandement n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, de sorte que les bailleurs sont bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 08 janvier 2026 minuit. Cependant, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant avant la date d'audience, de la diminution significative de la dette depuis la délivrance l'assignation, de l'échéancier proposé qui permettra de résorber la dette dans un délai raisonnable, de l'absence d'éléments sur la situation des bailleurs, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d'apurement précisé ci-après. En cas de respect de ces modalités, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. L'attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, les bailleurs pourront faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux et le locataire sera tenu au paiement d'une indemnité d'occupation dans les termes du dispositif. Sur la dette locative Aux termes de l'article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi en application de l'article 1104 du même code. En application des dispositions de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, les bailleurs versent aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 26 mai 2026, M. [O] [H] restait leur devoir la somme de 4502,13 euros au titre des loyers et charges, terme de mai 2026 inclus. Cette somme n'est pas contestée. M. [O] [H] sera condamné à payer au bailleur, la somme de 4502,13 euros avec intérêts au taux légal à compter du 08 novembre 2025. Toutefois, eu égard aux délais évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [O] [H] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. Il n'y a pas lieu à capitalisation des intérêts au regard des délais accordés. Sur l'indemnité d'occupation En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail. L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 09 janvier 2026, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [Y] [L] et Mme [C] [L] ou à leur mandataire. Sur les demandes accessoires M. [O] [H], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 08 novembre 2025. Par ailleurs, il y a lieu de le condamner à payer à M. et Mme [L] la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.