Tribunal judiciaire, loyers commerciaux, 30 juillet 2026 — n° 23/06348

FAITS ET PROCEDURE Par acte sous seing privé du 24 février 2009, la société Altarea, aux droits de laquelle est venue la S.A.S. [P] [W], a donné à bail commercial à la S.A.R.L. B.D.L un local n°8 dépendant du centre commercial « [Adresse 4] [W] » situé [Adresse 3] à [Localité 4], pour une durée de dix années, à compter du 28 août 2009 avec échéance au 27 août 2019, moyennant un loyer annuel de base initial de 32.375 euros hors taxes et hors charges et un loyer variable additionnel sur le chiffre d'affaires hors taxes de 6 %, TVA en sus. La destination est la suivante : « [Localité 5], Restaurant, Brasserie, [Localité 6] de thé, Glacier, Vente à emporter ». Par acte d'huissier de justice signifié le 29 avril 2020, la S.A.R.L. B.D.L a sollicité de la S.A.S. [P] [W] le renouvellement du bail aux mêmes charges et conditions et pour une durée de dix années du 1er juillet 2020 au 30 juin 2030. Par acte extrajudiciaire signifié le 23 juillet 2020, la S.A.S. [P] [W] a accepté le principe du renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2020, mais a sollicité la fixation du loyer de base à la somme de 60.000 euros hors taxes et hors charges par an au 1er juillet 2020. Par lettre recommandée avec avis de réception du 17 février 2022, la S.A.S. [P] [W] a notifié à la S.A.R.L. B.D.L un mémoire préalable en fixation du loyer de base annuel du bail renouvelé au 1er juillet 2020 à la somme de 60.000 euros hors charges et hors taxes. Par acte de commissaire de justice signifié le 4 mai 2023, la S.A.S. [P] [W] a fait assigner la S.A.R.L. B.D.L à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir : « - Voir dire et juger que le renouvellement interviendra pour une durée de dix ans à compter du 1er juillet 2020, aux clauses et conditions du bail échu, sauf à appliquer les dispositions d’ordre public de la loi Pinel, et en ce compris la clause de loyer variable ; - Fixer le montant du loyer de base de renouvellement à la somme de 60 000 € hors taxes et hors charges par an au 1er juillet 2020 ; - Dire et juger que le loyer de base fixé portera intérêts au taux légal conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du Code civil, de plein droit à compter de sa date d’effet ; - Dire et juger que les intérêts échus depuis plus d’un an produiront eux-mêmes intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ; - S’entendre la société B.D.L. condamnée aux dépens ; SUBSIDIAIREMENT - Voir désigner tel expert qu’il plaira à Madame ou Monsieur le Président, avec mission de donner son avis sur la valeur locative, telle qu’elle résulte à la date considérée des éléments visés par l’article 7.2 du bail et qui devront être recherchés dans le Centre Commercial « [Adresse 5] » à [Localité 7] qui constitue une unité autonome de marché ; LOYER PROVISIONNEL - Voir dans ce cas fixer au montant ci-dessus le loyer de base provisionnel que le preneur devra régler à compter de la date d’effet du nouveau loyer : - Voir dans ce cas réserver les dépens ». Par jugement avant-dire droit du 9 février 2024, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a, en substance : - rejeté l'exception d'incompétence territoriale soulevée par la S.A.R.L. B.D.L; - constaté le principe du renouvellement du bail commercial liant les parties à compter du 1er juillet 2020 ; - ordonné une expertise judiciaire aux fins de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er juillet 2020 au regard des stipulations de l'article 7.2. du contrat de bail ainsi que des dispositions des articles L145-33 et R145-3 à R.145-8 du code de commerce et désigné Mme [U] [E] épouse [Q] pour y procéder ; - fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges. Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 11 juin 2025. Dans son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 25 février 2026, la S.A.S.

MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire, en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile et de l’article R.145-25 du code de procédure civile, le juge des loyers commerciaux n’est saisi que des prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Il appert qu’il n’y a pas lieu de statuer sur la demande d’injonction de la S.A.S. SAS [P] [W] à communiquer le contrat de bail du local n°7 formulée par la S.A.R.L. B.D.L dans le corps de son mémoire mais non énoncée dans son dispositif. Il sera également rappelé que par jugement du 9 février 2024, le principe du renouvellement du bail liant les parties au 1er juillet 2020 a été constaté. Sur la demande de fixation du loyer du bail renouvelé Selon l'article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative . A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1- les caractéristiques du local concerné ; 2- la destination des lieux ; 3- les obligations respectives des parties ; 4- les facteurs locaux de commercialité ; 5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Les articles R.145-2 à R.145-11 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments. Sur les caractéristiques des locaux Selon l’article R.145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération : 1°) de sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2°) de l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3°) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ; 4°) de l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5°) de la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire. En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l'article R.145-4 du même code, les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d'une utilisation conjointe avec les locaux principaux. En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise judiciaire non contesté par les parties sur ce point que les locaux donnés à bail se situent au sein du centre commercial « [Adresse 6] » dans la commune de [Localité 8], à l’est de cette dernière et à proximité des secteurs [W], [Adresse 7] en pleine mutation vers une zone d’aménagement concerté. Le centre commercial dont dépendent les locaux loués est à 500 mètres environ de la sortie 15 « [Adresse 8] » de la rocade, à moins de 1,5 km du nœud autoroutier rocade /A68 (autoroute [Localité 8] / [Localité 9]) et le long de la route de [Localité 10] (M 112). L’emplacement est accessible en métro (terminus de ligne A). Les locaux loués dépendent d’un ensemble immobilier qui comprend : - un bâtiment principal au rez-de-chaussée à usage de centre commercial ; - un bâtiment à usage de magasin de vente d’accessoires automobiles ; - une station-service ; et - environ 2.800 places de stationnement dont 900 environ en sous-sol. Les locaux pris à bail (lot 8) sont plus particulièrement situés à l’Est de la porte de [Localité 8] et à l’Ouest de la porte Comminges, en façade sud du bâtiment principal, face à l’espace de parking aérien sud et uniquement accessible depuis l’extérieur. Le bâtiment principal est de type industriel avec une structure métallique avec un bardage varié de type terre cuite au niveau de la façade. Les locaux situés sont composés comme suit : - un rez-de-chaussée ; - une terrasse ; - un étage (mezzanine) ; Le rez-de-chaussée est accessible par une marche depuis la terrasse ou la rampe d’accès PMR. Les locaux sont composés comme suit : Au rez-de-chaussée : - une salle de restauration avec un comptoir, un revêtement de peinture, et un faux-plafond peint composé d’éclairage et de grilles pour le chauffage/la climatisation ; - au fond à gauche de la salle de restauration, des sanitaires composés d’un water-closet et d’un lavabo accessibles aux personnes à mobilité à réduite ; - un dégagement situé au fond à droite de la salle de restauration comprenant une sortie de secours ; - une cuisine desservie par le dégagement comprenant l’escalier vers l’étage et séparée en deux espaces, dont l’un est consacré à la préparation et l’autre à la plonge, avec un des murs carrelés toute hauteur, et un éclairage intégré dans le faux-plafond ; La terrasse est séparée de la salle de restauration par une rampe d’accès PMR ; elle peut être ouverte ou fermée. A l’étage mezzanine (construit au cours du bail avec l’autorisation du bailleur) : - un dégagement desservant à gauche une réserve et la chambre froide ; - en face une réserve commandant une seconde réserve, inaccessible le jour de la visite de l’expert judiciaire ; - à droite un water-closet avec un lave-mains pour le personnel, le vestiaire et un bureau, avec des murs peints ou recouverts de faïences, un sol recouvert de revêtement souple de type linoléum et avec un bardage. L’expert judiciaire souligne que les locaux en rez-de-chaussée sont en bon état d’entretien, mais qu’à l’étage, ils ont un faible niveau de finition et le rafraîchissement de l’ensemble lui paraît nécessaire. La S.A.S. [P] [W] et la S.A.R.L. B.D.L ne contestent pas l’appréciation de la consistance des locaux faite par l’expert judiciaire. S’agissant de la surface des locaux, l’expert a retenu une surface totale brute de 248,11 m² des locaux, en se fondant sur le plan du local réalisé par M. [K] [F], géomètre-expert en août 2009 et mis à jour en septembre 2018 et en fonction de l’accord des parties durant les opérations d’expertise sur la surface de la terrasse acceptée de 29,91 m². Après application des coefficients de pondérations, l’expert judiciaire a estimé la surface totale pondérée des locaux comme suit : - RDC : 175,38 m² * 1 = 175,38 ; - R+1 : 42,82 m² * 0,30 = 12,85 ; - terrasse couverte (hors rampe d’accès) : 29,91 m² * 0,30 = 8,97 ; Soit une surface totale pondérée de : 197,20 M²B. La S.A.S. [P] [W] ne conteste pas la surface utile retenue par l’expert mais sollicite en revanche de ne pas pondérer ladite surface, aux motifs que la clause 3.2.1 du titre III des conditions générales du contrat de bail interdit toute pondération pour la fixation du loyer en renouvellement. La S.A.R.L. B.D.L conteste la surface utile retenue par l’expert judiciaire et sollicite que soit retenue une surface utile de 175 m²P conformément au plan annexé au contrat de bail et déduction faite de la surface de la mezzanine et de la terrasse lesquelles ne font pas parties de l’assiette contractuellement définie du contrat de bail. Elle précise que la mezzanine est démontable, non accessible au public et qu’elle l’a entièrement construite à ses frais de sorte qu’il ne peut en être tenue compte dans la détermination des surfaces. A titre subsidiaire, si la terrasse devait être incluse dans la surface utile, elle estime qu’il faut déduire la partie non accessible de la terrasse en fonction de la rampe d’accès. Elle indique en outre que seule la surface contractuellement définie doit être prise en compte pour le calcul du loyer en renouvellement et elle n’exprime aucune contestation quant à la pondération des surfaces opérée par l’expert judiciaire. Sur ce, la clause 2.1.2 « Surface » des conditions particulières du contrat de bail prévoit une « Surface totale : 175 m² environ, outre une terrasse de 36 m² environ hors rampe d’accès handicapé ». Il est également stipulé que la S.A.R.L.

PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement en premier ressort, par jugement contradictoire, mise à disposition au greffe, susceptible d’appel, Fixe à la somme annuelle de 51.272 euros (cinquante et un mille deux cent soixante-douze euros) hors taxes et hors charges le montant du loyer de base du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2020 entre la S.A.S. SAS [P] [W] et la S.A.R.L. B.D.L portant sur le local n°8 dépendant du centre commercial dénommé « [Adresse 6] » situé à [Adresse 9] ; Dit que l’arriéré de loyers de loyers dû par la S.A.R.L. B.D.L est assorti des intérêts au taux légal courant sur le différentiel entre le loyer acquitté et le loyer dû, ce à compter du 4 mai 2023 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance échue postérieurement, Dit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent des intérêts au taux légal à compter du 4 mai 2023 ; Déboute la S.A.R.L. B.D.L de sa demande de fixation du loyer provisionnel ; Condamne la S.A.S. [P] [W] et la S.A.R.L. B.D.L à prendre en charge, chacune pour moitié, les dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ; Rejette les demandes de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit. Fait et jugé à [Localité 1], le 30 juillet 2026. LA GREFFIERE LE PRESIDENT C. BERGER J-C. DUTON