Tribunal judiciaire, pcp jcp acr fond, 27 juillet 2026 — n° 25/04360

PAR CES MOTIFS , La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 25 novembre 2024 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE , en conséquence, que le contrat conclu le 22 avril 2011 entre l'établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH, d'une part, Mme [A] [V] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] est résilié depuis le 25 janvier 2025 minuit, CONDAMNE Mme [A] [V] à payer à l'établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 5840,43 euros au titre de l'arriéré locatif selon décompte arrêté au 18 mai 2026, échéance avril 2026 incluse ; AUTORISE Mme [A] [V] à se libérer de la dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 30 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ; DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés à Mme [A] [V] ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ; DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception : - le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 25 janvier 2025 minuit ; - le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, - la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de Mme [A] [V] à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, - le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, - Mme [A] [V] sera condamnée à verser à l'établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, DÉBOUTE les Parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; CONDAMNE Mme [A] [V] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 25 novembre 2024; Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 27 juillet 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge des contentieux de la protection

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 22 avril 2011, l'établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH a consenti un bail d'habitation à Mme [A] [V] sur des locaux situés au [Adresse 3]. Par acte de commissaire de justice du 25 novembre 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 6516,21 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [A] [V], le 26 novembre 2024. Par assignation du 14 avril 2025, l'établissement EPIC PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de Mme [A] [V] avec toutes conséquence de droit et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : - une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer majoré de 50% et des charges , subsidiairement au montant du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, - 6478,24 euros sur l'arriéré locatif , - 350 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce inclus le coût du commandement de payer L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 15 avril 2025. Le diagnostic social et financier n'est pas parvenu au greffe avant l'audience. Après plusieurs renvois, l'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 26 mai 2026 lors de laquelle l'établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH, représenté par son conseil, a déposé des conclusions, reprises oralement, aux termes desquelles il réitère les demandes visées à son assignation sauf à actualiser sa créance à la somme de 5840,43 euros, déduction faite des frais de contentieux, par ailleurs il s'en rapporte à justice quant à la demande tendant d'octroi de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire et il sollicite que la défenderesse soit déboutée de sa demande fondée sur la prescription des sommes dues. Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que la dette est certaine liquide et exigible. A cet égard, elle soutient que la prescription n'est pas acquise, celle-ci ayant été interrompue par l'effet de la reconnaissance de la dette par la défenderesse le 09 novembre 2021 puis par l'effet de l'assignation délivrée le 14 avril 2025. Elle fait également valoir les règles d'imputation des paiements et précise que les sommes perçues par le bailleur au titre de l'APL doivent s'imputer sur les loyers correspondant aux périodes pendant lesquelles elles ont été versées. S'agissant des frais facturés, elle reconnait que ceux facturés au titre des frais de contentieux sont à déduire de la dette locative ce qu'elle a fait puisqu'elle actualise sa créance à la somme de 5840,43 euros et, s'agissant des frais facturés à hauteur de 1,75 euros, elle fait valoir qu'il s'agit de la maintenance du service " triple play " (TNT , accès internet et téléphonie), qui a été négocié avec les fournisseurs et accepté par les organisations de locataires et porté à la connaissance des locataires concernés.

MOTIVATION Sur la recevabilité de la demande L'établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur le caractère certain, liquide et exigible de la créance Aux termes de l'alinéa 1 de l'article 7-1 de la loi du 06 juillet 1989, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. S'agissant des loyers, créances périodiques, la prescription est acquise terme par terme. Aux termes de l'article 2240 du code civil, la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription. Aux termes de l'article 1342-10 du code civil, le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter. A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement. Aux termes de la jurisprudence, l'aide personnalisée au logement est une aide affectée, c'est à dire qu'elle est juridiquement destinée à couvrir un loyer déterminé pour une période déterminée. Le montant des APL perçues par le bailleur doit dès lors s'imputer sur les loyers correspondant aux périodes pour lesquelles elles ont été versées, et non selon la règle d'imputation de l'article 1342-10 du Code civil pour les paiements ordinaires. En l'espèce, le 25 août 2021, [Localité 1] HABITAT OPH a fait délivrer à Mme [A] [V] un premier commandement de payer la somme en principale de 5 065,05 euros visant la clause résolutoire. Il ressort d'un courrier en date du 09 novembre 2021 que cette dernière a fait état de la dette locative existante et de l'existence d'un plan d'apurement de ladite dette mise en place courant 2020 entre les parties afin d'être rétablie dans ses droits à APL et, compte tenu du respect du plan d'apurement mis en place, deux rappels APL ont été portés au crédit du compte locataire à savoir les 21 novembre 2022 pour la période novembre 2020-octobre 2022 et 20 décembre 2022 pour l'année 2021 de sorte que Mme. [A] [V] a reconnu la dette et interrompu en conséquence le délai de prescription triennale lequel délai a, de nouveau, été interrompu par la délivrance de l'assignation le 14 avril 2025. Il est constant que Mme [A] [V] n'a pas précisé, lors de ses différents paiements, la dette qu'elle entendait acquitter de sorte qu'il y a lieu de retenir que les paiements se sont imputés sur la dette la plus ancienne. Le décompte fait apparaître une dette de 7387,85 euros au 30 avril 2022. Compte tenu des dispositions précitées et des paiements intervenus postérieurement du chef de Mme [A] [V] pour un montant supérieur à cette somme à savoir 11 108,75 euros, la date du premier impayé est donc postérieur au mois d'avril 2022. La prescription n'est donc pas encourue. Les frais de contentieux facturés, à savoir 281,47 seront à inclure dans les dépens et seront déduits de la dette locative. En revanche, les frais qualifiés de " divers " à savoir trois fois 1,75 euros ne seront pas déduits de la dette locative, [Localité 1] HABITAT OPH justifiant qu'il s'agit de la maintenance du service " triple play " (TNT , accès internet et téléphonie), montant qui a été négocié avec les fournisseurs, accepté par les organisations de locataires et porté à la connaissance des locataires concernés. Au vu des développements qui précèdent, la créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 5840,43 euros. Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet, et un commandement de payer dans le délai de deux mois visant et reproduisant textuellement cette clause a été signifié à la locataire le 25 novembre 2024, pour la somme en principal de, 6516,21 euros hors coût de l'acte. Il sera donc fait application du délai de deux mois prévu tant par la clause résolutoire du bail que par le commandement de payer délivré au locataire. Or, d'après l'historique des versements, il apparaît que les causes de ce commandement n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, de sorte que la bailleresse est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 25 janvier 2025 minuit. Cependant, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, il est constant qu'il y a une reprise du paiement du loyer courant avant la date d'audience. Mme [A] [V] perçoit une pension de retraite de 1002,26 euros par mois. Elle justifie de son accompagnement social dont il ressort que plusieurs actions sont prévues dont le dépôt d'un dossier FSL de la Ville de [Localité 1] pour apurer la dette et qui préconise un plan d'apurement, sans déséquilibrer le budget, de 20 euros à 50 euros par mois. Il convient dès lors de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d'apurement précisé ci-après. En cas de respect de ces modalités, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.