Tribunal judiciaire, pcp jtj proxi fond, 29 juillet 2026 — n° 25/03664

EXPOSÉ DU LITIGE M. [A] [E] est propriétaire du lot n°33 dans l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2], soumis au régime de la copropriété représentant au total 22/1009 tantièmes. Suite à divers impayés de charges de copropriété, M. [A] [E] a été condamné par jugement du tribunal de grande instance de Charenton en date du 7 avril 2009 à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à Paris (75003) la somme de 4 613,28 euros au titre des charges de copropriété impayées, suivant décompte arrêté au 1er janvier 2009 (premier appel de 2009 inclus), outre 600 euros au titre des frais irrépétibles. Par ordonnance en la forme des référés du 12 novembre 2019, celui-ci a été condamné par le tribunal de grande instance de Paris à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 334,48 euros au titre des cotisations du fonds travaux du quatrième trimestre de l’année 2019, outre 400 euros au titre de la réparation du préjudice financier et 1 000 euros au titre des frais irrépétibles. Sommation a été faite à M. [A] [E] de payer la somme de 3 209,15 euros, au titre des charges de copropriété impayées, par acte de commissaire de justice du 30 avril 2024. Par acte de commissaire de justice en date du 25 juin 2025 remis au greffe le 1er juillet suivant, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à Paris (75003), représenté par son syndic en exercice, la S.A. GTF, a assigné M. [A] [E] devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement de diverses sommes au titre notamment de charges de copropriété impayées. À l’audience du 19 mai 2026, à laquelle l’affaire a été renvoyée, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 2], représenté par son conseil, se référant à ses dernières conclusions, demande de : - débouter M. [A] [E] de ses demandes, - condamner M. [A] [E] à lui payer la somme de 1 922 euros au titre des charges de copropriété impayées (échéance du 2ème trimestre de l’année 2026 incluse) et ce, avec intérêts au taux légal à compter des conclusions, - ordonner la capitalisation des intérêts, - condamner M. [A] [E] à lui payer la somme de 1 087,88 euros au titre des frais contentieux, - condamner M. [A] [E] à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts, - condamner M. [A] [E] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens. À l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 2] fait valoir, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 1231 et 1231-6 du code civil et 36 et 55 du décret du 17 mars 1967, qu’en dépit d’une précédente condamnation, les appels de charges ne sont de nouveau pas régulièrement payés par M. [A] [E]. Il précise que la dette a diminué en raison de onze versements de 300 euros par ce dernier. Il expose que les manquements persistants de M. [A] [E] à exécuter une obligation essentielle sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires un préjudice financier direct, certain et distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. À cette même audience, M. [A] [E], représenté par son conseil, se référant à ses dernières conclusions, demande de : - débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 2] de ses demandes de condamnation au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, des dommages et intérêts et des frais irrépétibles et dépens, - lui accorder des délais de paiement sur vingt-quatre mois pour toute dette retenue par la juridiction. À l’appui de ses prétentions, M. [A] [E] fait valoir, au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qu’il ne conteste pas le montant de la créance à hauteur de 1922 euros à la date de l’audience et que sa situation justifie que lui soient accordés des délais de paiement.

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Il incombe ainsi au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Le recouvrement des provisions peut être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. À ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées. Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord, par la production d’un extrait de matrice cadastrale, que M. [A] [E] est propriétaire du lot de copropriété n°33 au sein de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 2]. Par ailleurs, M. [A] [E] ne conteste pas le montant de la dette tel qu’il ressort du décompte des sommes dues au 11 mai 2026 et des pièces produites par le syndicat des copropriétaires. Selon ce document, celle-ci s’établit à 1 922 euros, en ce compris l’appel de provision pour charges du deuxième trimestre de l’année 2026. M. [A] [E] sera en conséquence condamné à payer cette somme au syndicat des copropriétaires. Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la demande formulée dans les conclusions déposées à l’audience, valant mise en demeure, soit à compter du 19 mai 2026. Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant. En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 1 087,88 euros se décomposant comme suit : - 132,88 euros pour l’envoi d’une sommation de payer, - 85 euros pour l’envoi de trois relances, - 580 euros au titre de frais de recouvrement (2x290), - 290 euros au titre de frais de constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (avocat). Selon le contrat de syndic (article 9.1), les frais de mise en demeure, de relance, de constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice sont à la charge du seul copropriétaire concerné à hauteur, respectivement, de 35 euros, 25 euros et 290 euros. Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 2] ne justifie d’aucune relance et produit une sommation de payer du 30 avril 2024, qui vaut mise en demeure. Il y a donc lieu de mettre à la charge de M. [A] [E] les frais de 35 euros prévus par le contrat de syndic pour cet acte. Le syndicat des copropriétaires produit une facture d’honoraires du 26 juillet 2022 de 290 euros au titre de “honoraires divers copro.” (mention “Frais de recouvrement” à cette date dans le décompte) et sollicite également, sans verser de pièce justificative, le paiement de “Frais de recouvrement” de 290 euros en date du 23 avril 2024, selon le décompte. Ces prestations ne font référence à aucune de celles susceptibles d’être mises à la charge de M. [A] [E] en application de l’article 9.1 du contrat de syndic. Il n’y a donc pas lieu de les lui imputer. Enfin, le syndicat des copropriétaires verse aux débats un justificatif de facturation du 20 mai 2025 d’un montant de 290 euros correspondant aux frais de constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (“transmission dossier avocat”) trouvant manifestement sa correspondance dans le décompte à la date du 22 mai 2025 (ligne “Frais” d’un montant équivalent). Toutefois, le syndicat des copropriétaires n’allègue d’aucune diligence exceptionnelle alors que cette condition est requise par le contrat de syndic. Il n’y aura donc aucune indemnisation à ce titre. En conséquence, M. [A] [E] sera condamné à payer la somme de 35 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Sur les dommages et intérêts L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. En l’espèce, si M. [A] [E] a fait l’objet de deux condamnations antérieures pour défaut de paiement des charges de copropriétés, la dernière en date du 12 novembre 2019, la précarité de sa situation matérielle actuelle telle qu’exposée ci-dessous ne permet pas de retenir que ses défauts de paiement résultent d’une mauvaise foi. Il y a lieu, en conséquence, de rejeter la demande en paiement de dommages et intérêts. Sur la capitalisation des intérêts Selon l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, il y a lieu d’ordonner cette mesure, en application des dispositions précitées et dans les conditions qu’elles fixent. Sur la demande de délais de paiement Aux termes du premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. En l’espèce, M. [A] [E] justifie être, en qualité de travailleur indépendant, en arrêt de travail de manière quasiment ininterrompue du 22 décembre 2024 jusque, à tout le moins, au 4 février 2026.

PAR CES MOTIFS Le juge, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE M. [A] [E] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 2] la somme de 1 922 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, selon décompte arrêté au 11 mai 2026 (provisions sur charges du deuxième trimestre de l’année 2026 incluse) avec intérêts au taux légal à compter du 19 mai 2026 ; CONDAMNE M. [A] [E] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 2] la somme de 35 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement ; REJETTE la demande de dommages et intérêts ; ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ; AUTORISE M. [A] [E] à s’acquitter du règlement des sommes auxquelles il est condamné au titre des diverses charges de copropriété impayées et des frais de recouvrement en procédant à onze versements mensuels consécutifs de 160 euros au minimum et d’un douzième versement correspondant au solde de la dette en principal, frais et intérêts, payables au plus tard le 10 de chaque mois, et pour la première fois, le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ; DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à la bonne date, le solde de la créance sera immédiatement et intégralement exigible huit jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse ; CONDAMNE M. [A] [E] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 2] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE M. [A] [E] aux dépens ; RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés. LE GREFFIER LE JUGE