Tribunal judiciaire, pcp jcp acr référé, 27 juillet 2026 — n° 26/02392

ORDONNONS à M. [N] [I] et Mme [G] [R] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement dont le parking , DISONS qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; RAPPELONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; RAPPELONS que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ; CONDAMNONS solidairement M. [N] [I] et Mme [G] [R] à payer à la S.A. D'H.L.M. IMMOBILIERE 3F la somme de 4 000 euros à titre de provision sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échus impayés au 26 mai 2026, terme d'avril 2026 inclus ; CONDAMNONS solidairement M. [N] [I] et Mme [G] [R] à payer à la S.A. D'H.L.M. IMMOBILIERE 3F une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, payable et révisable dans les mêmes conditions, à compter de l'échéance du mois de mai 2026 et jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ; DISONS n'y avoir lieu à référé sur la demande de fixation de l'indemnité d'occupation au loyer majoré de 50 % ; DÉBOUTONS la S.A. D'H.L.M. IMMOBILIERE 3F de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS solidairement M. [N] [I] et Mme [G] [R] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 03 novembre 2025 et de l'assignation du 21 janvier 2026 ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 27 juillet 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge des contentieux de la protection

EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé conclu le 16 janvier 2015, la S.A. D'H.L.M. IMMOBILIERE 3F a consenti un bail d'habitation à M. [N] [I] et Mme [G] [R] sur des locaux situés au [Adresse 2] ainsi qu'un emplacement parking. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation d'impayés de M. [N] [I] et Mme [G] [R], le 20 décembre 2024. Par acte de commissaire de justice du 03 novembre 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2445,26 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire prévue au bail. Par acte de commissaire de justice du 21 janvier 2026, la S.A. D'H.L.M. IMMOBILIERE 3F a fait assigner M. [N] [I] et Mme [G] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé pour faire constater la résiliation de plein droit du bail par l'acquisition de la clause résolutoire, ordonner l'expulsion de M. [N] [I] et Mme [G] [R] avec toutes conséquences de droit et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : - 3337,74 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif, - une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle fixée au montant du loyer majoré de 50 % sans préjudice des charges, subsidiairement d'un montant au moins égal à celui du loyer, jusqu'au départ effectif des lieux, - 350 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 22 janvier 2026. Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l'audience. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 26 mai 2026. A l'audience, la S.A. D'H.L.M. IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise le montant de sa créance à la somme de 5199,51euros selon décompte arrêté au 20 mai 2026, terme d'avril 2026 inclus. Elle précise que les locataires n'ont pas repris le paiement intégral du loyer courant. Elle s'oppose à la demande d'octroi de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire, faisant valoir que les locataires ont déjà bénéficié de deux aides FSL en 2018 et 2023 pour un montant de 10 000 euros environ et de deux procédures de surendettement, l'une avec moratoire, l'autre avec un plan qu'ils n'ont pas respecté. M. [N] [I] a comparu. Il n'a pas contesté la dette mais il a produit des pièces, non contestées par le demandeur, démontrant qu'il avait réglé 799,51 euros le 20 mai 2026 et 400 euros le 26 mai 2026. Il a sollicité l'octroi de délai de paiement et la suspension de la clause résolutoire. Il a proposé d'apurer la dette par mensualités de 50 euros. Mme [G] [R] n'a pas comparu et n'a pas été représentée. Le diagnostic social et financier a été lu. La décision a été mise en délibéré au 27 juillet 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité de la demande La RIVP justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire et l'expulsion Sur l'acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu le 16 janvier 2015 contient une clause résolutoire (art.09) prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu et un commandement de payer dans le délai de deux mois visant et reproduisant textuellement cette clause a été signifié aux locataires le 03 novembre 2025, pour la somme en principal de 2445,26 euros, hors coût de l'acte. Il sera donc fait application du délai de deux mois prévu par le commandement de payer délivré aux locataires. Or, d'après l'historique des versements, il apparaît que les causes de ce commandement n'ont pas été intégralement réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, de sorte que la bailleresse est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 03 janvier 2026 minuit. Il y a dès lors lieu de constater que le bail conclu est résilié depuis cette date. Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, le versement du loyer courant a été repris avant l'audience (le prélèvement automatique du 11 mai 2026 est revenu impayé mais les locataires ont justifié avoir réglé 799,51 euros le 20 mai 2026 et 400 euros le 26 mai 2026). Cependant, les locataires n'ont pas la capacité financière d'apurer la dette dans le délai légal (la capacité de remboursement a été évaluée à 50 euros par mois alors qu'il faudrait régler 111 euros par mois pour l'apurer (cf. infra)). Par ailleurs, M. [N] [I] n'a pas contesté les allégations de la demanderesse suivant lesquelles il aurait déjà bénéficié de deux aides FSL en 2018 et 2023 pour un montant de 10 000 euros environ et de deux procédures de surendettement, l'une avec moratoire, l'autre avec un plan qui n'a pas été respecté. Au vu des développements qui précèdent, il n'y a pas lieu à octroi de de délai de paiement ni a fortiori à la suspension des effets de la clause résolutoire. Sur l'expulsion Il convient, en conséquence, d'ordonner aux locataires ainsi qu'à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser le bailleur à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant. Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Aux termes de l'article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi en application de l'article 1104 du même code. En application des dispositions de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. M. [N] [I] et Mme [G] [R] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l'espèce, la S.A. D'H.L.M. IMMOBILIERE 3F verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 20 mai 2026, M. [N] [I] et Mme [G] [R] restaient lui devoir la somme de 5199,51euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus impayés, terme d'avril 2026 inclus. M. [N] [I] et Mme [G] [R] ont justifié du versement de la somme de 799,51 euros le 20 mai 2026 et de 400 euros le 26 mai 2026 de sorte que le montant restant dû au 26 mai 2026 ressort à 4000 euros. Le contrat de bail prévoit la solidarité des locataires (art. 13). Ils seront donc condamnés solidairement à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision sur l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation échus impayés. M. [N] [I] et Mme [G] [R] seront par ailleurs solidairement condamnés à verser à la S.A. D'H.L.M. IMMOBILIERE 3F une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, payable et révisable dans les mêmes conditions, à compter de l'échéance du mois de mai 2026 et jusqu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.A. D'H.L.M. IMMOBILIERE 3F ou à son mandataire. Il n'y a pas lieu à référé sur la demande de fixation de l'indemnité d'occupation au loyer majoré de 50 %, qui peut s'analyser en une clause pénale, au sens de l'article 1231-5 du code civil, susceptible de modération par le juge du fond.