Tribunal judiciaire, loyers commerciaux, 30 juillet 2026 — n° 24/15470

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par acte sous seing privé en date du 2 janvier 2012, Mme [P] [I] et M. [W] [I] (ci-après ensemble les « consorts [I] ») ont donné à bail en renouvellement à la S.A.R.L Cogedi, des locaux commerciaux sis [Adresse 6] et [Adresse 7] à [Localité 1], à l’angle de la [Adresse 8], pour une durée de 9 ans, à compter du 1er janvier 2012, moyennant un loyer annuel de 65.000 euros hors charges hors taxes. La destination est la suivante : « CAFE – MARCHAND DE VINS – LIMONADIER – BRASSERIE – RESTAURANT – TRAITEUR ET VINS A EMPORTER – DEBIT DE TABACS – TABLETTERIE – PATISSERIE – GLACES et éventuellement, PMU et LOTO, avec possibilité d’installer une terrasse sous réserve des autorisations administratives. » Par acte extrajudiciaire du 16 juin 2020, les consorts [I] ont signifié à la société Cogedi un congé avec offre de renouvellement du bail à effet au 1er janvier 2021, moyennant un loyer annuel en principal porté à 100.000 euros HC/HT. Aucun accord n’ayant été trouvé sur le prix, par exploit de commissaire de justice du 29 décembre 2022, les consorts [I] ont fait signifier à la société Cogedi un mémoire préalable sollicitant la fixation du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2021 à la somme de 145.200 euros par an hors charges et hors taxes, considérée comme la valeur locative des locaux. Par mémoire en défense du 30 mars 2023, la société Cogedi a sollicité la fixation du loyer au montant du loyer plafonné. Par acte extrajudiciaire du 16 décembre 2024, les consorts [I] ont fait assigner la société Cogedi devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins de fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2021 à la somme de 145.200 euros par an hors taxes et hors charges, et à titre subsidiaire, de voir ordonner une mesure d’expertise. Aux termes d’un mémoire en demande récapitulatif notifié par lettre recommandée reçue le 15 janvier 2026, les consorts [I] demandent au juge des loyers commerciaux de : - fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2021 à la somme annuelle de 145.200 euros en principal hors taxes hors charges, toutes les autres clauses du bail demeurant inchangées sous réserve des ajustements requis par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 et son décret d’application n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, - dire que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence, - condamner la locataire aux intérêts au taux légal sur les arriérés de loyers depuis la date de la demande en justice en application de l’article 1231-6 du code civil et leur capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil pour ceux dus depuis une année entière, - subsidiairement, ordonner une mesure d’instruction en application des dispositions de l’article R.145-30 du code de commerce et désigner un expert qui aura pour mission de rechercher la valeur locative des locaux loués au 1er janvier 2021 selon les critères prévus aux articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce, - dans ce cas, fixer le loyer provisionnel à la somme de 145.200 euros par an, pendant la durée de l’instance, - condamner la locataire aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Thierry David en application de l’article 699 du code de procédure civile. Par mémoire récapitulatif en défense notifié par lettre recommandée, la société Cogedi demande au juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris de : - à titre principal, juger que les bailleurs ne rapportent pas la preuve d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité favorable entrainant le déplafonnement du loyer renouvelé, - débouter les bailleurs de l’ensemble de leurs demandes, - juge que le loyer doit être plafonné et fixé au 1er janvier 2021 à la somme de 71.413 euros par an HT/HC, - à titre subsidiaire en cas d’expertise judiciaire, juger que le loyer provisionnel devra être fixé au montant du loyer contractuel à la date d’expiration du bail en renouvellement…

* MOTIFS DU JUGEMENT Sur le principe du renouvellement du bail commercial En l’espèce, les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail portant sur les locaux situés [Adresse 6] et [Adresse 7] à [Localité 1], à compter du 1er janvier 2021. Elles s’opposent sur le montant du loyer. Sur le montant du loyer du bail renouvelé  Les consorts [I] soutiennent que la zone de chalandise dans laquelle se trouve le commerce considéré a connu au cours du bail expiré une modification favorable de sa commercialité justifiant le déplafonnement ; qu’une expertise judiciaire réalisée par Mme [B] pour des locaux situés en face du local, pour une fixation à une date proche de celle du renouvellement, a conclu au déplafonnement pour modification notable des facteurs locaux de commercialité ; que l’expertise amiable établie par le cabinet Robine pour le compte de la locataire relève l’existence d’une modification des facteurs locaux de commercialité mais que ses conclusions sont discutables ; que les éléments caractérisant une modification notable des facteurs locaux de commercialité sont le vaste programme immobilier dont a fait l’objet l’hôpital [Etablissement 1] situé à 150 mètres des locaux et achevé en 2014, la rénovation de la Grande Epicerie achevée en décembre 2013, des constructions nouvelles relevées dans le rapport de Mme [B], l’évolution de la commercialité avec l’installation d’enseignes nationales, l’évolution de la fréquentation des stations de métro les plus proches, le développement des locations de courte durée type Airbnb, la création du nouveau [Etablissement 2] inauguré en juillet 2013 et la création du centre [Etablissement 3] par l’Institut [Etablissement 4] inauguré en novembre 2012. Ils estiment la valeur locative unitaire à 1.200 euros, appliquée à une surface pondérée de 110 m²B, auxquels ils ajoutent une majoration de 5% pour communication avec les locaux adjacents et 5 % pour la terrasse ouverte, soit une valeur locative totale de 145.200 euros. La société Cogedi soutient qu’il n’y a pas lieu à déplafonnement du loyer en ce que le rapport d’expertise de Mme [B] invoqué par les bailleurs ne porte pas sur une activité similaire mais sur une horlogerie-bijouterie de sorte que son raisonnement n’est pas transposable ; que les bailleurs qui se bornent à invoquer le rapport de Mme [B] établi pour un autre commerce ne démontrent pas un caractère matériellement favorable à l’activité exercée par le présent commerce des facteurs locaux de commercialité ; que le rapport amiable du cabinet Robine conclut à l’absence de caractère suffisamment notable et favorable pour le commerce considéré des évolutions des facteurs locaux de commercialité pour justifier un déplafonnement du loyer ; que les facteurs relevés par les bailleurs n’ont pas d’effet favorable pour son commerce ainsi que l’a relevé le rapport du cabinet Robine ; que le loyer doit être fixé au montant du loyer plafonné soit la somme de 71.413 euros par an HT/HC. L’article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1o Les caractéristiques du local considéré ; 2o La destination des lieux ; 3o Les obligations respectives des parties ; 4o Les facteurs locaux de commercialité ; 5o Les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments. Aux termes de l’article L.145-34 du code de commerce, le principe du plafonnement du loyer du bail à renouveler est écarté s’il existe une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33. Ces éléments sont : 1° les caractéristiques du local considéré ; 2° la destination des lieux ; 3° les obligations respectives des parties ; 4° les facteurs locaux de commercialité. La méthode d'appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés aux dispositions des articles R.145-3 à R.145-8 du code de commerce. Par ailleurs, l'article R.145-30 du même code dispose que « si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R.145-3 à R.145-7, L.145-34, R.145-9, R.145-10 ou R.145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l'expert à la recherche de l'incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte ». En l’espèce, en l’état des moyens exposés et des pièces produites par les parties, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués concernant l’existence ou non d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant un effet sur le commerce considéré, compte tenu de l’opposition des parties sur ce point et des pièces qu’elles produisent chacune au soutien de leurs prétentions. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat. Il est de ce fait nécessaire de recourir à une mesure d’expertise, en application de l’article R.145-30 du code de commerce, dans les conditions précisées au dispositif. A cette fin, le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert sera fixé à la somme de 5.000 euros. La consignation de cette somme sera mise à la charge des consorts [I] demandeurs à la présente instance et à l’expertise. Sur l’injonction à rencontrer un médiateur Selon les dispositions de l’article 21 du code de procédure civile : « Il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l’amiable tout ou partie du litige. » Aux termes de l’article 1533 du même code : « Le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie. » En application de l’article 1533-1, le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-3 est applicable à la réunion d’information, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’est pas une information confidentielle. Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2, organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle. Selon l’article 1533-3, « le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion.

* PAR CES MOTIFS La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, Constate le renouvellement du bail commercial liant Mme [P] [I] et M. [W] [I] à la S.A.R.L Cogedi, portant sur les locaux commerciaux sis [Adresse 6] et [Adresse 7] à [Localité 1], à compter du 1er janvier 2021, Pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigne en qualité d’expert : Monsieur [F] [K] [Adresse 1] [XXXXXXXX01] - [Courriel 1] avec mission : * de convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire, * de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission, * de visiter les locaux litigieux et de les décrire, * d’entendre les parties en leurs dires et explications, * déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard, du point de vue des pondérations à effectuer, étant entendu qu'en cas de besoin, l'expert pourra faire appel à l'assistance d'un sapiteur géomètre de son choix ; * rechercher les références utiles de comparaison ; * de rechercher la valeur locative à la date du renouvellement, au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce, * de donner son avis sur une modification notable des facteurs locaux de commercialité, * de rechercher le montant du loyer plafonné à la date du renouvellement, * de rendre compte du tout et donner son avis motivé, * de tenter de concilier les parties, * de dresser un rapport de ses constatations et conclusions, Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 septembre 2027,   Fixe à la somme de 5.000 euros (cinq mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par Mme [P] [I] et M. [W] [I] à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, [Adresse 9]) avant le 15 octobre 2026 inclus, avec une copie de la présente décision,   Dit que l’affaire sera rappelée le 23 novembre 2026 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation,   Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet,   Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise, Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de : Monsieur [Z] [E] STELLA MEDIATION [Adresse 2] [Courriel 2] Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé que les parties ne se sont pas conciliées devant lui et qu’il a adressé à celles-ci sa note de synthèse, Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise, Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission : * d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation, * de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure, Dit que le rendez-vous d’information devra intervenir avant l’expiration du délai de deux mois suivant l’information donnée par l’expert, Dit qu'à l'issue de ce premier rendez-vous d'information, qui devra avoir lieu au plus tard dans les deux mois suivant l’information du médiateur par l’expert, dans l'hypothèse où au moins l'une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d'au moins l'une des parties dans le délai fixé pa…