Tribunal judiciaire, pcp jcp acr fond, 27 juillet 2026 — n° 25/09256

PAR CES MOTIFS , La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, DIT la SA [O] 3F recevable en ses demandes ; CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 27 mars 2025 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 01 mai 1992 et son avenant en date du 26 juillet 2022 entre la S.A [O] 3F d'une part, M. [L] [S] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] est résilié depuis le 27 mai 2025 minuit, DEBOUTE M. [L] [S] de sa demande tendant à l'octroi de délai de paiement et à la suspension de la clause résolutoire ; ORDONNE à M. [L] [S] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les locaux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ; ACCORDE à M. [L] [S] un délai supplémentaire de deux mois pour quitter les lieux à compter de la signification de la présente décision, et dit que le commandement de quitter les lieux visé à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ne pourra pas intervenir avant la fin de ce délai supplémentaire de deux mois ; RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE M. [L] [S] à payer à la SA [O] 3F une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, payable et révisable dans les mêmes conditions, à compter de la résiliation et jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ; CONDAMNE M. [L] [S] à payer à la SA [O] 3F la somme de 15 750,38 au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus impayés au 20 mai 2026, terme avril 2026 inclus ; CONDAMNE M. [L] [S] à payer à la SA [O] 3F une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, payable et révisable dans les mêmes conditions, à compter de l'échéance du mois de mai 2026 et jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire CONDAMNE M. [L] [S] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 27 mars 2025 ; DEBOUTE les Parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provi-soire et DIT n'y avoir lieu de l'écarter. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 27 juillet 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge des contentieux de la protection

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 01 mai 1992, la SA [O] 3F a consenti un bail d'habitation à M. et Mme [L] [S] sur des locaux situés au [Adresse 3]. Suite au décès de Mme [S], un avenant au contrat de bail a été signé le 26 juillet 2022. Par acte de commissaire de justice du 27 mars 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 15 374,71euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire. La caisse des allocations familiales a été informée de la situation de M. [L] [S], le 20 juin 2025. Par assignation du 02 octobre 2025, la SA [O] 3F a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire à titre principal constater l'acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire prononcer la résiliation, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de M. [L] [S] avec toutes conséquence de droit et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes: - une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer majoré de 50% et des charges, subsidiairement au montant du loyer majoré des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, - 15 235,48 euros sur l'arriéré locatif - 350 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce inclus le coût du commandement de payer L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 10 octobre 2025. Le diagnostic social et financier n'est pas parvenu au greffe avant l'audience. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 26 mai 2026 lors de laquelle la SA [O] 3F , représentée par son conseil, a actualisé sa créance à l'égard de M. [L] [S] à la somme de 15 750,28 euros selon décompte arrêté au 20 mai 2026, terme d'avril 2026 inclus. En réplique, elle fait valoir que le défendeur ne justifie pas de son absence d'intérêt à agir au sens du code de procédure civile et que le montant de la dette est justifié au regard des pièces aux débats. Elle précise que le paiement du loyer courant a été repris et que le locataire a effectué deux paiements supplémentaires au mois de mai 2026. M. [L] [S], assisté de son conseil, a déposé des conclusions, reprises oralement, aux termes desquelles il forme les demandes suivantes : à titre principal, déclarer la SA [O] 3F irrecevable en ses demandes, à titre subsidiaire, suspendre les effets de la clause résolutoire et lui octroyer un délai de 36 mois aux fins d'apurer la dette, à titre infiniment subsidiaire, lui octroyer un délai de douze mois pour quitter les lieux et écarter l'exécution provisoire du jugement à intervenir, en tout état de cause, débouter la demanderesse de ses demandes et la condamner à lui payer la somme de 2400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir. Au soutien de ses demandes, il fait valoir que le décompte arrêté au 13 mai 2026 fait mention d'un solde débiteur de 8275,60 euros qui n'est pas justifié de sorte que le montant de la dette devra être déduit d'autant et la demanderesse déclarée irrecevable en ses demandes, faute d'intérêt à agir. Il soutient également que les avis d'échéances des mois de juillet 2021 à janvier 2022 ne sont pas versés aux débats. Il fait valoir qu'il a fait les meilleurs efforts pour régler le loyer depuis 2022 lesquels s'inscrivent dans une situation financière difficile et il a proposé un échéancier à son bailleur pour l'apurement de la dette. Il soutient qu'il ne retrouvera pas à se loger dans des conditions normales. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 27 juillet 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION Sur la recevabilité de la demande et le montant de la dette Pour mémoire, M. [S] [L] conteste le montant de la dette et il en tire pour conséquence une irrecevabilité de la demande tenant à un défaut d'intérêt à agir. La contestation du quantum n'anéantit pas l'intérêt à agir, elle relève du débat au fond. Selon décompte en date du 20 mai 2026, la dette ressort à 15 750,38 euros, ledit décompte couvre la période du 21/02/2022 au 13/05/2026 et vise un solde antérieur de 8275,60 euros. Il ressort des pièces versées aux débats que ce solde de 8 275,60 est justifié au regard de la production des avis d'échéances à compte du 01/11/2020 dont le premier mentionne un solde à 0 euros, la dette se constituant régulièrement à compter du mois suivant et s'élevant, selon avis d'échéance au 22/06/2021, à la somme de 3938,26 euros, ledit solde est repris sur le décompte également produit aux débats qui débute au 31/07/2021 dont il ressort que la dette s'élevait à 8275,60 euros au 31/12/2021. Le montant de la dette est dès lors justifié étant précisé que M. [L] [S] n'allègue ni a fortiori ne justifie l'existence de paiements qui n'auraient pas été pris en compte. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire et l'expulsion Sur l'acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet ( art.9) , et un commandement de payer dans le délai de deux mois visant et reproduisant textuellement cette clause a été signifié au locataire le 27 mars 2025, pour la somme en principal de 15374,71euros, hors coût de l'acte. Il sera donc fait application du délai de deux mois prévu tant par la clause résolutoire du bail que par le commandement de payer délivré au locataire. Or, d'après l'historique des versements, il apparaît que les causes de ce commandement n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, de sorte que la bailleresse est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 27 mai 2025 minuit. Il y a dès lors lieu de constater que le bail conclu est résilié depuis cette date. Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire En application de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, le paiement du loyer courant a été repris. Cependant, le locataire ne justifie pas de sa capacité à régler la dette locative dans le délai légal de 36 mois. Pour mémoire, la dette ressort à 15 750,38 euros et le revenu fiscal de référence du locataire a été, sur les trois dernières années de 3296 euros, 2834 euros et 3218 euros. Au vu des développements qui précèdent, il n'y a pas lieu à octroi de de délai de paiement ni a fortiori à la suspension des effets de la clause résolutoire. Sur l'expulsion Il convient, en conséquence, d'ordonner au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser le bailleur à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant. Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction. Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l'habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an. En l'espèce, M. [L] [S] ne produit aucun élément relatif à son âge, son état de santé, sa situation familiale ou aux démarches entreprises pour se reloger. Il ressort toutefois du décompte qu'il a fourni des efforts récents pour régler son loyer et commencer à apurer sa dette. Le bail est ancien et le bailleur est un bailleur social. Au vu de ces éléments, il sera accordé à M. [L] [S] un délai supplémentaire de deux mois pour quitter les lieux. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation Aux termes de l'article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi en application de l'article 1104 du même code. En application des dispositions de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. M. [L] [S] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance.